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開發(fā)商能否通過特別約定享受外墻使用權(quán)

來源: 律霸小編整理 · 2021-03-26 · 1007人看過

開發(fā)商能否通過特別約定使自己享有外墻使用權(quán)，答案是否定的。首先，外墻屬于建筑物所有人。未經(jīng)全體業(yè)主同意，開發(fā)商擅自處分外墻使用權(quán)，屬于擅自處分。它必須得到建筑物所有人的批準或取得處置權(quán)。特別需要強調(diào)的是，建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)不同于一般意義上的共有權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》和《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》的規(guī)定，外墻使用權(quán)的行使應由業(yè)主共同決定。具體表述是，建筑物專有部分通過業(yè)主大會的形式占用建筑物，如果總面積的三分之二以上、業(yè)主總數(shù)的三分之二以上同意，未經(jīng)上述業(yè)主同意，本條款無效，對全體業(yè)主不產(chǎn)生效力。

因此，即使開發(fā)商與各業(yè)主分別簽訂了保留外墻使用權(quán)的協(xié)議，也不能將所有協(xié)議都視為“經(jīng)各業(yè)主一致同意”。其次，從合同條款的形式和內(nèi)容分析，本案中的此類條款屬于合同法中的格式條款，排除了業(yè)主對共用外墻的使用權(quán)和受益權(quán)，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。根據(jù)合同法的規(guī)定，這種格式條款是無效的。因此，開發(fā)商在購房過程中以格式條款的形式訂立保留外墻所有權(quán)或使用權(quán)的協(xié)議是無效的。本案中，根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第十四條的規(guī)定，建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營活動的，權(quán)利人有權(quán)請求排除妨礙，恢復原狀，確認擅自處置無效或賠償損失。你知道嗎

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