為緩解資金壓力，一些房地產開發企業在未取得商品房預售許可證的情況下，采取各種方式（申請、承諾、訂購等）和各種名義（定金、VIP會員費、代辦手續費等），向潛在業主收取資金，以滿足開發項目建設的資金需求。房地產開發企業以“定金”形式收取的款項如何處理。公司計劃建設20萬平方米電梯公寓和2萬平方米商鋪。2010年2月，我們取得了“施工許可證”，開始施工，工期18個月。3月中旬，該項目地下室正在施工，開發商尚未取得《商品房預售許可證》。在“申請VIP會員享受優惠房價”的誘惑下，不少準業主沒有簽訂購房合同。他們只通過“VIP會員申請”支付“定金”訂房。房地產公司收取5000萬元“定金”，大大緩解了開發建設的資金壓力。如何根據新的房地產開發會計準則處理“預付款”和“預付款”是以買賣合同為基礎的。

新會計準則對“其他應付款”科目作了如下規定：該科目核算除應付票據、應付帳款、預收帳款、應付職工薪酬、應付利息、應付股利外，企業暫收的各類應付賬款，應付稅款、長期應付款等，可見房地產企業收取的“定金”并非按合同收取，而只是按“預約單”（或類似憑證）收取，不受《合同法》的約束。只具有暫收應付性質，應在“其他應付款”科目中核算。稅：繞過“應納稅所得額”，繞過涉稅。企業所得稅國稅發[2009]31號文第六條明確規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》取得的收入，確認為銷售收入的實現。也就是說，房地產開發企業取得的企業所得稅應納稅所得額，應當以簽訂“預售合同”或者“銷售合同”為依據。房地產開發企業與房屋所有人簽訂了《預售合同》或者《銷售合同》，房地產開發企業收取了房屋所有人的價款（如定金、預付款等）的，應當按照規定預繳企業所得稅；反之，房地產開發企業應當預繳企業所得稅公司未與買家簽訂相關合同，所收款項（如定金、定金、VIP會員費等）無需繳納企業所得稅。營業稅（一）修訂后的《營業稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）第一條規定：“在本條例規定的中華人民共和國境內提供服務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為本條例規定的納稅義務人第十二條規定：“營業稅納稅義務發生的時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產取得營業收入或者取得索取營業收入的證據之日?！?（二）修訂后的《營業稅暫行條例實施細則》第二十四條規定，《條例》第十二條所稱“取得的營業收入”，是指納稅人在應稅行為發生期間或者發生后所取得的金額。

根據《條例》第十二條規定，取得營業收入繳納證明之日為書面合同確定繳納日期之日；未簽訂書面合同或者書面合同未確定繳納日期的，為應稅行為完成之日。第二十五條規定：“納稅人以預收方式轉讓土地使用權或者出售房地產的，納稅義務發生在預收之日?！保?）《關于回答營業稅問題的通知（一）》（國稅函發[1995]156號）規定，《營業稅暫行條例實施細則》第二十八條規定，納稅人轉讓土地使用權的以預收方式銷售房地產的，自收到預收之日起發生納稅義務。本規定所稱預收，包括預付定金。因此，預付定金的營業稅負債發生在收到預付定金之日。從上述規定可以看出，房地產企業收取的“定金”是否應當繳納營業稅，主要取決于以下幾點：

應納稅行為發生期間或者發生后收取的款項應當繳納營業稅。房地產企業收取“定金”時，應稅行為根本沒有發生。

房地產企業預付定金的營業稅責任發生在收到預付定金的當天，“定金”和“定金”是兩個完全不同的概念。沒有相關稅務文件要求“定金”繳納營業稅，只有關于“定金”繳納營業稅的規定。

在書面合同確定的付款日期當天，納稅人負有納稅義務?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第十條和《商品房銷售管理辦法》第十六條明確規定，房地產開發企業預售商品房需要簽訂書面合同。企業收取“定金”時，沒有簽訂《商品房買賣合同》，也不是說合同中確定的付款日期。由此可以看出，根據營業稅的相關稅收政策，房地產開發企業向準業主收取的“定金”不需要繳納營業稅。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定，對房地產開發企業實行土地增值稅預征制度。也就是說，房地產企業取得的銷售收入（含預售收入）應當預繳土地增值稅。從企業所得稅和營業稅的分析可以看出，房地產開發企業收取的“定金”既不是企業所得稅的應納稅所得額，也不是營業稅的應納稅所得額。因此，它也不是土地增值稅的應納稅所得額。

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條規定，土地增值稅應納稅所得額是指房地產開發企業轉讓的房地產總價和相關經濟收入。

我們知道，房地產企業實現銷售收入的基本條件是簽訂“預售合同”或“銷售合同”。企業收取“定金”時，根本不具備簽訂合同的法定條件。對于企業和購房者來說，“定金”不受合同法保護，可以隨時退還。因此，“定金”不是房地產開發企業實現的收入，而只是暫時收付的金額。因此，房地產開發企業收取的“誠意金”不需要繳納土地增值稅。

從會計處理的角度來看，房地產開發企業未取得《商品房預售許可證》、未與房地產開發商簽訂《商品房預售合同》的，應當將其向房地產業主收取的“定金”計入“其他應收款”科目，而不計入“應收款”科目房地產業主；從稅收待遇的角度看，5000萬元的“定金”只是一筆臨時應付款，根本不是應稅收入。不需要繳納企業所得稅、營業稅和土地增值稅。你知道嗎