開發商的五證是什么？這五種證書包括哪些證書？“五證”是證明房地產開發商是合法的銷售主體，其銷售行為合法，購房人簽訂的合同合法有效的法律憑證。開發商必須有五證，以確保購房者付款后能拿到產權證。“五證”包括：市房屋土地管理局頒發的《中華人民共和國國有土地使用證》，土地使用者向國家繳納土地使用權出讓金并在一定期限內取得國有土地使用權的合法證明；城市規劃管理局核發的《中華人民共和國建設用地規劃許可證》，是建設單位在向城市規劃行政主管部門提出申請前，確認建設項目的位置和范圍符合城市規劃的合法憑證土地管理部門負責征地、劃撥土地；城市規劃管理局核發的《中華人民共和國建設工程規劃許可證》是建設工程符合城市規劃要求的合法憑證；核發的《建設工程開工許可證》是建設單位進行工程建設的合法憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。未取得施工許可證的建設項目均為違法建設，不受法律保護。廈門市建委負責批準開工建設。對于房屋土地管理局核發的《商品房銷售許可證》，屬于未來房屋預售的，應當取得《商品房預售許可證》。商品房預售許可證的主管機關為廈門市城市綜合開發管理辦公室，證書由市開發辦印制、登記、審批、頒發。屬于出口商品房的，應當取得《商品房出口許可證》。

一般來說，取得“五證”的順序是：一是取得“建設用地規劃許可證”，嚴格限定用地范圍、界限和建筑面積；二是取得“建設工程規劃許可證”，限制在規劃地塊上建設的建筑物的功能類別；三是取得《建設工程施工許可證》；三是取得《建設工程規劃許可證》；四是《國有土地使用證》，確定房屋是否具有產權；最后是《商品房銷售（預售）許可證》，憑此房屋可以合法銷售。

購房時如何查詢開發商的五證？

房地產開發企業預售商品房，應當持有《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。

前兩個許可證由市規劃委核發，建設許可證由市建委核發，國有土地使用證和商品房預售許可證由市國土資源和房屋局核發。

那么，購房時如何查驗開發商的五證呢？一般來說，買家記不住五證的名稱和發證機關，也不用記那么多。買房時，只需看《國有土地使用證》和《預售許可證》。因為如果開發商沒有取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》，就拿不到《國有土地使用證》，沒有上述兩個《規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》，就拿不到《預售許可證》。開發商取得《預售許可證》的，可以證明該項目在規劃、工程、用地等方面已通過政府審批，具備進入已開發商品房市場交易的資格。

當然，一些城市已經開通網站查詢五證，購房者也可以登錄當地網站查詢開發商的五證。

根據商品房交易的相關法律法規，開發商只有持有“預售許可證”，才能與客戶簽訂正式的“預售合同”。讓我們提醒購房者，在簽訂合同之前，要看清楚你預購的房子是否在預售范圍內。只有在預售證范圍內購房，才能更好地保護自己的權益。

購房者可以在售樓中心復制開發商的五證號碼，登錄當地查詢網站，輸入號碼核實“委托人”，然后判斷該樓盤是否具備銷售資格。一旦你發現身份證號碼和房產不符，你應該提高警惕。因為，開發商五證不全，直接影響到購房合同的法律效力。

“五證”，特別是根據《商品房預售許可證》判斷開發商是否具有合法經營權的文件依據。在購買過程中，要仔細辨別真偽。

根據《城市商品房管理辦法》，房地產開發商在辦理商品房預售許可證前，必須繳納全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證。但是，為了降低資金占用比例，一些房地產開發商往往只辦理幾層或幾套房屋的銷售許可證。因此，在房屋交易中，購房者應仔細辨別開發商向您出示的《商品房預售許可證》中規定的銷售范圍是否包括您要購買的房屋。在房地產市場上，開發商為了方便資金運作，在辦理完“五證”前就開始房地產預售工作的情況非常普遍，其中不乏一些著名的房地產公司。

在選擇五證不全的房子之前，首先要檢查開發商的信用狀況。可以參考已開發交付使用的房地產項目的現狀，也可以根據所選項目的進展情況和房地產局出具的相關證明，判斷開發商的信用狀況。

這樣，當項目剛開始銷售且擁有最大的選擇空間時，您可以做出更安全的選擇。因此，有些開發商并不申請完全合法的五證，這也是值得信賴的。但要根據開發商的經濟規模、市場信譽、服務質量等質量因素，做出自己的判斷。一些資金規模小、行業資質低的房地產開發商為了快速回籠資金，往往喜歡開發、預售無土地使用權的房屋。雖然這并非純粹的故意欺騙，但如果在開發建設過程中，由于自身缺乏行業經驗，造成資金運作不力等被動局面，就會影響建設進度和建筑質量，甚至成為“爛尾樓”。這種情況下，最終損失的是國家和消費者的購買。因此，購房者在與房地產開發商打交道時，一定要認真審核房地產開發商的“五證”，尤其是“商品房預售許可證”。如果開發商提供的商品房預售許可證范圍不包括您要購買的房屋，應根據不同情況作出判斷。如果對方是資金雄厚、有多年行業經驗、信譽好的開發企業，你還是可以依靠的；而那種小項目小企業信譽差，你不能只圖便宜，萬一吃大虧。

此外，消費者應仔細查看開發商的《建設用地規劃許可證》，以明確其物業的邊界。因為一些房地產開發商往往在廣告宣傳中夸大項目建設規模和設施完善程度。例如，他們制作的沙盤模型中顯示的邊界超出了建設用地規劃許可證規定的范圍，顯示了項目中不存在的其他物業設施，使物業看起來非常完美。實際上，他們能兌現的只是許可證規定范圍內的建筑設施。因此，調查開發商的《建設用地規劃許可證》，厘清樓盤邊界，有助于識破部分開發商的虛假廣告行為。你知道嗎