開(kāi)發(fā)商的五證是什么？這五種證書(shū)包括哪些證書(shū)？“五證”是證明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是合法的銷(xiāo)售主體，其銷(xiāo)售行為合法，購(gòu)房人簽訂的合同合法有效的法律憑證。開(kāi)發(fā)商必須有五證，以確保購(gòu)房者付款后能拿到產(chǎn)權(quán)證。“五證”包括：市房屋土地管理局頒發(fā)的《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》，土地使用者向國(guó)家繳納土地使用權(quán)出讓金并在一定期限內(nèi)取得國(guó)有土地使用權(quán)的合法證明；城市規(guī)劃管理局核發(fā)的《中華人民共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，是建設(shè)單位在向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)前，確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目的位置和范圍符合城市規(guī)劃的合法憑證土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)征地、劃撥土地；城市規(guī)劃管理局核發(fā)的《中華人民共和國(guó)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的合法憑證；核發(fā)的《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》是建設(shè)單位進(jìn)行工程建設(shè)的合法憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。未取得施工許可證的建設(shè)項(xiàng)目均為違法建設(shè)，不受法律保護(hù)。廈門(mén)市建委負(fù)責(zé)批準(zhǔn)開(kāi)工建設(shè)。對(duì)于房屋土地管理局核發(fā)的《商品房銷(xiāo)售許可證》，屬于未來(lái)房屋預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)取得《商品房預(yù)售許可證》。商品房預(yù)售許可證的主管機(jī)關(guān)為廈門(mén)市城市綜合開(kāi)發(fā)管理辦公室，證書(shū)由市開(kāi)發(fā)辦印制、登記、審批、頒發(fā)。屬于出口商品房的，應(yīng)當(dāng)取得《商品房出口許可證》。

一般來(lái)說(shuō)，取得“五證”的順序是：一是取得“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，嚴(yán)格限定用地范圍、界限和建筑面積；二是取得“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，限制在規(guī)劃地塊上建設(shè)的建筑物的功能類(lèi)別；三是取得《建設(shè)工程施工許可證》；三是取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；四是《國(guó)有土地使用證》，確定房屋是否具有產(chǎn)權(quán)；最后是《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》，憑此房屋可以合法銷(xiāo)售。

購(gòu)房時(shí)如何查詢(xún)開(kāi)發(fā)商的五證？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)持有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱(chēng)“五證”。

前兩個(gè)許可證由市規(guī)劃委核發(fā)，建設(shè)許可證由市建委核發(fā)，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證由市國(guó)土資源和房屋局核發(fā)。

那么，購(gòu)房時(shí)如何查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的五證呢？一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)家記不住五證的名稱(chēng)和發(fā)證機(jī)關(guān)，也不用記那么多。買(mǎi)房時(shí)，只需看《國(guó)有土地使用證》和《預(yù)售許可證》。因?yàn)槿绻_(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，就拿不到《國(guó)有土地使用證》，沒(méi)有上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，就拿不到《預(yù)售許可證》。開(kāi)發(fā)商取得《預(yù)售許可證》的，可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、用地等方面已通過(guò)政府審批，具備進(jìn)入已開(kāi)發(fā)商品房市場(chǎng)交易的資格。

當(dāng)然，一些城市已經(jīng)開(kāi)通網(wǎng)站查詢(xún)五證，購(gòu)房者也可以登錄當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)站查詢(xún)開(kāi)發(fā)商的五證。

根據(jù)商品房交易的相關(guān)法律法規(guī)，開(kāi)發(fā)商只有持有“預(yù)售許可證”，才能與客戶(hù)簽訂正式的“預(yù)售合同”。讓我們提醒購(gòu)房者，在簽訂合同之前，要看清楚你預(yù)購(gòu)的房子是否在預(yù)售范圍內(nèi)。只有在預(yù)售證范圍內(nèi)購(gòu)房，才能更好地保護(hù)自己的權(quán)益。

購(gòu)房者可以在售樓中心復(fù)制開(kāi)發(fā)商的五證號(hào)碼，登錄當(dāng)?shù)夭樵?xún)網(wǎng)站，輸入號(hào)碼核實(shí)“委托人”，然后判斷該樓盤(pán)是否具備銷(xiāo)售資格。一旦你發(fā)現(xiàn)身份證號(hào)碼和房產(chǎn)不符，你應(yīng)該提高警惕。因?yàn)椋_(kāi)發(fā)商五證不全，直接影響到購(gòu)房合同的法律效力。

“五證”，特別是根據(jù)《商品房預(yù)售許可證》判斷開(kāi)發(fā)商是否具有合法經(jīng)營(yíng)權(quán)的文件依據(jù)。在購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中，要仔細(xì)辨別真?zhèn)巍?/P>

根據(jù)《城市商品房管理辦法》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在辦理商品房預(yù)售許可證前，必須繳納全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證。但是，為了降低資金占用比例，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往只辦理幾層或幾套房屋的銷(xiāo)售許可證。因此，在房屋交易中，購(gòu)房者應(yīng)仔細(xì)辨別開(kāi)發(fā)商向您出示的《商品房預(yù)售許可證》中規(guī)定的銷(xiāo)售范圍是否包括您要購(gòu)買(mǎi)的房屋。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商為了方便資金運(yùn)作，在辦理完“五證”前就開(kāi)始房地產(chǎn)預(yù)售工作的情況非常普遍，其中不乏一些著名的房地產(chǎn)公司。

在選擇五證不全的房子之前，首先要檢查開(kāi)發(fā)商的信用狀況。可以參考已開(kāi)發(fā)交付使用的房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)狀，也可以根據(jù)所選項(xiàng)目的進(jìn)展情況和房地產(chǎn)局出具的相關(guān)證明，判斷開(kāi)發(fā)商的信用狀況。

這樣，當(dāng)項(xiàng)目剛開(kāi)始銷(xiāo)售且擁有最大的選擇空間時(shí)，您可以做出更安全的選擇。因此，有些開(kāi)發(fā)商并不申請(qǐng)完全合法的五證，這也是值得信賴(lài)的。但要根據(jù)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、市場(chǎng)信譽(yù)、服務(wù)質(zhì)量等質(zhì)量因素，做出自己的判斷。一些資金規(guī)模小、行業(yè)資質(zhì)低的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了快速回籠資金，往往喜歡開(kāi)發(fā)、預(yù)售無(wú)土地使用權(quán)的房屋。雖然這并非純粹的故意欺騙，但如果在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，由于自身缺乏行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，造成資金運(yùn)作不力等被動(dòng)局面，就會(huì)影響建設(shè)進(jìn)度和建筑質(zhì)量，甚至成為“爛尾樓”。這種情況下，最終損失的是國(guó)家和消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)。因此，購(gòu)房者在與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商打交道時(shí)，一定要認(rèn)真審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“五證”，尤其是“商品房預(yù)售許可證”。如果開(kāi)發(fā)商提供的商品房預(yù)售許可證范圍不包括您要購(gòu)買(mǎi)的房屋，應(yīng)根據(jù)不同情況作出判斷。如果對(duì)方是資金雄厚、有多年行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、信譽(yù)好的開(kāi)發(fā)企業(yè)，你還是可以依靠的；而那種小項(xiàng)目小企業(yè)信譽(yù)差，你不能只圖便宜，萬(wàn)一吃大虧。

此外，消費(fèi)者應(yīng)仔細(xì)查看開(kāi)發(fā)商的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，以明確其物業(yè)的邊界。因?yàn)橐恍┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往在廣告宣傳中夸大項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和設(shè)施完善程度。例如，他們制作的沙盤(pán)模型中顯示的邊界超出了建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)定的范圍，顯示了項(xiàng)目中不存在的其他物業(yè)設(shè)施，使物業(yè)看起來(lái)非常完美。實(shí)際上，他們能兌現(xiàn)的只是許可證規(guī)定范圍內(nèi)的建筑設(shè)施。因此，調(diào)查開(kāi)發(fā)商的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，厘清樓盤(pán)邊界，有助于識(shí)破部分開(kāi)發(fā)商的虛假?gòu)V告行為。你知道嗎