房地產(chǎn)投機(jī)“次貸危機(jī)”模式的幽靈是什么？

上述一線城市炒房的“終極模式”是：夫妻在北京有套房，丈夫只把房子寫在妻子名下，然后假離婚。現(xiàn)在房子的價(jià)格是700萬(wàn)元。丈夫讓妻子以1000萬(wàn)元的價(jià)格把房子賣給他，首付300萬(wàn)元，貸款700萬(wàn)元。就這樣，夫妻倆繼續(xù)住在房子里，卻多了700萬(wàn)元。投資收益700萬(wàn)元，正好可以用來(lái)還房貸。如果房?jī)r(jià)大幅下跌，丈夫就不付房貸，讓銀行把房子拿走。這樣，夫妻倆的房子就能在較高的水平上實(shí)現(xiàn)；如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，丈夫真的可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候賣掉，賺取差價(jià)。這樣，無(wú)論漲跌，都能穩(wěn)賺不虧，炒高房?jī)r(jià)。現(xiàn)在北京、上海和深圳的很多人都在這樣做，這就是“次貸危機(jī)”的根源。

聽起來(lái)很吸引人，想想也很相似！

經(jīng)過(guò)仔細(xì)分析，它真的很劃算。如果你手上有700多萬(wàn)現(xiàn)金，可以用來(lái)投資，投資收益可以償還房貸；當(dāng)然，你也可以用來(lái)炒房。畢竟，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在蓬勃發(fā)展。此時(shí)，兩個(gè)人同時(shí)擁有2~3套房，可使收入翻番。

鑒于一線城市房?jī)r(jià)漲幅較大，存在向下調(diào)整的可能；如果房?jī)r(jià)降到700萬(wàn)元以下，就砍掉，把房子交給銀行；如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲700萬(wàn)元以上，就誠(chéng)實(shí)地償還房貸，畢竟，房地產(chǎn)增值是劃算的。

也就是說(shuō)，如果這種操作方式成功，對(duì)于房地產(chǎn)投機(jī)客來(lái)說(shuō)，確實(shí)是“無(wú)資金、無(wú)利潤(rùn)”的生意，賺錢是自己的，風(fēng)險(xiǎn)是銀行的，對(duì)于一套價(jià)值700萬(wàn)元的房子，如果購(gòu)房者拿到700萬(wàn)元的貸款，實(shí)際上是零首付，這與2008年次貸危機(jī)期間美國(guó)銀行業(yè)給低收入群體零首付的做法是一樣的。

但第一次模擬考試如何操作？

必須了解“次貸危機(jī)”模式的可操作性。我們可以問(wèn)這樣幾個(gè)問(wèn)題：

問(wèn)題，銀行會(huì)不會(huì)給700萬(wàn)的房產(chǎn)定價(jià)，銀行會(huì)不會(huì)借給你700萬(wàn)？

首先，需要明確的是，二手房交易數(shù)量和銀行貸款數(shù)量是根據(jù)估價(jià)價(jià)格而不是交易價(jià)格來(lái)確定的。銀行會(huì)選擇專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，這類第三方機(jī)構(gòu)通常與銀行（分行或支行）有固定的業(yè)務(wù)伙伴關(guān)系。

如果一個(gè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是700萬(wàn)元，估價(jià)機(jī)構(gòu)給出的估價(jià)一般在700萬(wàn)元左右，不會(huì)突然跳到1000萬(wàn)元。據(jù)某銀行信貸經(jīng)理介紹，在實(shí)際評(píng)估中，為了控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際評(píng)估值可能會(huì)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行折現(xiàn)。

問(wèn)題二：您是否符合先向銀行貸款700萬(wàn)元的條件？

任何有貸款經(jīng)驗(yàn)的人都知道，銀行會(huì)要求貸款人提供個(gè)人賬戶的資金流量，即衡量借款人的第一還款來(lái)源；在銀行的實(shí)際操作中，抵押品只是第二還款來(lái)源，而銀行本身也非常不愿意看到抵押品被處置。在“次貸危機(jī)”模式中，丈夫需要700萬(wàn)元的貸款。如果采用等額本息還款法（30年），丈夫每月需償還房屋貸款3.7萬(wàn)元——按照貸款金額不超過(guò)月收入50%的比例，要求借款人月收入達(dá)到7.4萬(wàn)元！

公開數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳2015年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為1，收入分別為52859元、52962元、44633.30元，年收入不足7.4萬(wàn)元。從普通居民那里獲得這么高的貸款幾乎是不可能的。問(wèn)題3：熟悉銀行業(yè)務(wù)員是否可行？

除專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)外，銀行業(yè)務(wù)員還將現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查抵押貸款（即房地產(chǎn)）情況。如果成交價(jià)格明顯高于周邊同類型房?jī)r(jià)，銷售人員難免會(huì)引起警覺(jué)。但如果這種模式下的丈夫?qū)︺y行職員非常熟悉，他能避免嗎？

答案是否定的。銀行有嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制程序，信貸的最終審批權(quán)不在業(yè)務(wù)人員手中，無(wú)論是分行還是總部。具體情況根據(jù)各家銀行的規(guī)定而有所不同。因此，目前我國(guó)住房貸款的首付水平遠(yuǎn)高于國(guó)外，這也是銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)極其重要的手段。銀監(jiān)會(huì)和中國(guó)人民銀行在這方面也有非常嚴(yán)格的監(jiān)管，因此可以保證中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)“次貸危機(jī)”（除非房?jī)r(jià)下跌超過(guò)首付比例，但這種可能性非常小）。問(wèn)題4：你真的不怕假離婚成真嗎？最后，讓我們談?wù)劶匐x婚的話題。假離婚不僅是對(duì)法律的不尊重和對(duì)婚姻的褻瀆，更是一種潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。法律上沒(méi)有“假離婚”的概念。只要婚姻雙方依法辦理了離婚登記手續(xù)，婚姻關(guān)系就會(huì)終止，所以假離婚的法律后果與真離婚是完全一致的。假離婚是一種違反法律的欺詐行為。如果有證據(jù)證明是假離婚，購(gòu)房按揭貸款資格將不受法律保護(hù)。

同時(shí)，婚姻登記和離婚登記必須在雙方自愿的基礎(chǔ)上進(jìn)行。離婚登記已經(jīng)辦理完畢，沒(méi)有法律證據(jù)支持注銷登記的，或者另一方不愿意再婚的，婚姻關(guān)系不能恢復(fù)。在購(gòu)房糾紛案件中，假離婚、假離婚成真的案件層出不窮。恐怕不是每個(gè)人都能承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。你知道嗎