房地產投機“次貸危機”模式的幽靈是什么？

上述一線城市炒房的“終極模式”是：夫妻在北京有套房，丈夫只把房子寫在妻子名下，然后假離婚。現在房子的價格是700萬元。丈夫讓妻子以1000萬元的價格把房子賣給他，首付300萬元，貸款700萬元。就這樣，夫妻倆繼續住在房子里，卻多了700萬元。投資收益700萬元，正好可以用來還房貸。如果房價大幅下跌，丈夫就不付房貸，讓銀行把房子拿走。這樣，夫妻倆的房子就能在較高的水平上實現；如果房價繼續上漲，丈夫真的可以在適當的時候賣掉，賺取差價。這樣，無論漲跌，都能穩賺不虧，炒高房價。現在北京、上海和深圳的很多人都在這樣做，這就是“次貸危機”的根源。

聽起來很吸引人，想想也很相似！

經過仔細分析，它真的很劃算。如果你手上有700多萬現金，可以用來投資，投資收益可以償還房貸；當然，你也可以用來炒房。畢竟，一線城市的房地產市場正在蓬勃發展。此時，兩個人同時擁有2~3套房，可使收入翻番。

鑒于一線城市房價漲幅較大，存在向下調整的可能；如果房價降到700萬元以下，就砍掉，把房子交給銀行；如果房價繼續上漲700萬元以上，就誠實地償還房貸，畢竟，房地產增值是劃算的。

也就是說，如果這種操作方式成功，對于房地產投機客來說，確實是“無資金、無利潤”的生意，賺錢是自己的，風險是銀行的，對于一套價值700萬元的房子，如果購房者拿到700萬元的貸款，實際上是零首付，這與2008年次貸危機期間美國銀行業給低收入群體零首付的做法是一樣的。

但第一次模擬考試如何操作？

必須了解“次貸危機”模式的可操作性。我們可以問這樣幾個問題：

問題，銀行會不會給700萬的房產定價，銀行會不會借給你700萬？

首先，需要明確的是，二手房交易數量和銀行貸款數量是根據估價價格而不是交易價格來確定的。銀行會選擇專業的第三方機構進行評估，這類第三方機構通常與銀行（分行或支行）有固定的業務伙伴關系。

如果一個房地產的市場價格是700萬元，估價機構給出的估價一般在700萬元左右，不會突然跳到1000萬元。據某銀行信貸經理介紹，在實際評估中，為了控制風險，實際評估值可能會根據市場價格進行折現。

問題二：您是否符合先向銀行貸款700萬元的條件？

任何有貸款經驗的人都知道，銀行會要求貸款人提供個人賬戶的資金流量，即衡量借款人的第一還款來源；在銀行的實際操作中，抵押品只是第二還款來源，而銀行本身也非常不愿意看到抵押品被處置。在“次貸危機”模式中，丈夫需要700萬元的貸款。如果采用等額本息還款法（30年），丈夫每月需償還房屋貸款3.7萬元——按照貸款金額不超過月收入50%的比例，要求借款人月收入達到7.4萬元！

公開數據顯示，北京、上海、深圳2015年城鎮居民人均可支配收入為1，收入分別為52859元、52962元、44633.30元，年收入不足7.4萬元。從普通居民那里獲得這么高的貸款幾乎是不可能的。問題3：熟悉銀行業務員是否可行？

除專業評估機構外，銀行業務員還將現場調查抵押貸款（即房地產）情況。如果成交價格明顯高于周邊同類型房價，銷售人員難免會引起警覺。但如果這種模式下的丈夫對銀行職員非常熟悉，他能避免嗎？

答案是否定的。銀行有嚴格的風險控制程序，信貸的最終審批權不在業務人員手中，無論是分行還是總部。具體情況根據各家銀行的規定而有所不同。因此，目前我國住房貸款的首付水平遠高于國外，這也是銀行控制風險的一個極其重要的手段。銀監會和中國人民銀行在這方面也有非常嚴格的監管，因此可以保證中國不會出現“次貸危機”（除非房價下跌超過首付比例，但這種可能性非常小）。問題4：你真的不怕假離婚成真嗎？最后，讓我們談談假離婚的話題。假離婚不僅是對法律的不尊重和對婚姻的褻瀆，更是一種潛在的法律風險。法律上沒有“假離婚”的概念。只要婚姻雙方依法辦理了離婚登記手續，婚姻關系就會終止，所以假離婚的法律后果與真離婚是完全一致的。假離婚是一種違反法律的欺詐行為。如果有證據證明是假離婚，購房按揭貸款資格將不受法律保護。

同時，婚姻登記和離婚登記必須在雙方自愿的基礎上進行。離婚登記已經辦理完畢，沒有法律證據支持注銷登記的，或者另一方不愿意再婚的，婚姻關系不能恢復。在購房糾紛案件中，假離婚、假離婚成真的案件層出不窮。恐怕不是每個人都能承擔這個風險。你知道嗎