合法權屬證明：

在房地產綜合性城市，門面或商鋪的合法權屬證明為房地產權屬證明；在房地產分開的城市，門面或商鋪的合法權屬證明為房屋所有權證和土地使用權證。合法使用權證明：租賃合同購買商鋪十大注意事項。

“住宅”是居住用房，“商品房”（全稱為商業服務用房）是經營用房和居民生活服務用房，兩者至少在三個方面發生了變化。從土地管理的角度看，“住宅用地轉為非住宅用地”改變了土地用途，即“住宅用地”變為“商業用地”；從規劃的角度看，其內涵變為“規劃許可證”的規定；從住房使用功能的角度看，住房用途發生了變化業務功能。《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第十八條曾規定：“土地使用者需要改變國有土地使用權出讓合同約定的土地用途的，經出讓人同意，并經土地管理部門、城市規劃部門批準，依照本章有關規定重新簽訂國有土地使用權出讓合同，調整國有土地使用權分配把錢給我，然后登記。

可以看出，如果投資的“商鋪”是住宅用地，將來就麻煩了。注2：規劃變更需明確商鋪的位置及其周邊區域未來是否會面臨規劃變更，這也將決定投資的成敗。

從宏觀上看，如果全市出臺新一輪規劃綱要，未來投資的商鋪肯定會受到新一輪規劃的影響。從微觀角度看，一旦軌道交通新線圍繞投資商鋪規劃建設，商鋪的價值肯定會不斷提升。

注3：相關權益

所謂商鋪權益主要包括兩個內容，一是房屋產權，二是其他相關權益。前者只要有房產證就可以證明，后者涉及的內容很多。比如二手商鋪是否有承租人，承租人與房地產業主之間有什么協議，商鋪內部裝修如何處理等等，都會涉及到投資者的“權益”。

眾所周知，二手商鋪的原租戶擁有“優先購買權”，因此投資者在買房前必須了解租戶與房東簽訂的原協議。如果承租人放棄“優先購買權”，房東還必須出示相關證明文件。至于原裝修、設備等問題，投資者也要問清楚自己的權益范圍，以免在購買后出現賠償等麻煩事。注4：面積大小：根據不同位置和樓層，商鋪價值與面積大小成正比。但從個人投資和管理以及自身風險的角度來看，商鋪面積一般為50至100平方米。

類似區域商鋪具有市場層次廣、租賃方便、經營靈活、租金高、初期投資小、投資風險低等優點，如小型餐飲業、服裝店、便利店、咖啡店、花店、茶吧、藥店等，面積不需要太大。

在選擇店鋪面積時，主要要注意兩點。由于繁華地段商鋪地價較高，投資時應盡量減少單立面面積，目標是提高商鋪的單位面積價值；如果商鋪在二樓以上，應盡量選擇開放式、多渠道布局的商鋪，方便顧客停車和流動。注5：使用結構對于個人投資者來說，商店的內部結構非常特殊，尤其是在投資餐館方面。

需要注意的是，住宅區一樓的許多商店都不允許從事餐飲業，甚至沿街也不允許。在投資商店之前，我們必須知道是否有廚房和衛生設施，以及它是否可以用于餐飲業。店面的內部結構和大小也很特別，比如樓層的高度，是否加夾心層（或送夾心層）等等。如果底層商鋪高度超過5米，投資者可自行安裝夾層。一樓是商務用房，二樓是生活用房或小辦公室用房。這是最理想的商店。

需要注意的是，商鋪的結構和模式不能亂，戶型結構要合理，有效使用面積要高。這樣的商鋪一方面便于操作；另一方面物業公司也便于管理，因此商鋪的價值也會相應提高。購買商鋪時，要注意室內裝修和設備，尤其是房屋的裝修。

一般來說，二手商店都是裝飾性的，有的還配備了各種設備。雙方簽訂銷售合同時，最好另行簽訂附件，即房屋設備裝修清單。列出設備和裝修費用，比如是否包含在房屋總價中，可以打多少折，以免日后與原房東和鄰居發生沖突。

注7：稅費類別

店鋪銷售需要繳納稅費，個人投資者必須明確這些稅費。因為，這些費用占房價的比重很高。主要有營業稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅等，都要在協議中明確說明。有人建議，如果是企業出售的商鋪，有的可以股權轉讓的形式進行投資。據說用這種方法可以合理地避免一些稅收。注8：按揭貸款投資商鋪時，必須了解房地產按揭貸款的相關知識。

目前，銀行對商鋪貸款的審批非常嚴格。最低面積標準定為50平方米，最低總價定為40萬元，貸款比例大多為50%。對于擁有獨立產權的商鋪和分割商鋪，按揭審批更為嚴格。因為，這些商鋪可能涉及未來規劃搬遷或鄰居物業糾紛等問題。

商鋪按揭貸款前，投資者必須到銀行進行評估，評估價格通常由商業銀行委托的評估公司確定。一般來說，估計價格不會超過評估價格，而實際抵押比例的商店將低于50%。注9：回報時間長期回報是商鋪投資的關鍵。從國內外大型商業地產開發的經驗來看，優質商鋪的長期租金收入遠高于前期投資。

對于店鋪投資，“位置、位置或位置”仍然適用。而且，商鋪的投資通常與回報成正比，但也有一些特殊情況。

例如，一些城鄉結合部的商店在新建時就被遺漏了。然而，隨著城市化進程的加快，區域市場從無到有，從小到大。包括區域人口的增加、居住社區的出現、道路的開通、公共設施的建設等，房價或商鋪價格都會上漲，這將促進商鋪投資的升值。當然，不是每個人都能看到這種“潛力店”，最主要的是耐得住寂寞。

如果在大型商業地產項目中投資商鋪，應該關注開發商的素質，包括實力、能力、誠信、專業性和知名度，這與商鋪的投資回報率密切相關。因為，這涉及到開發商對未來市場的培育和對商鋪的統一管理。

注10：市場因素

市場因素對商店的影響至關重要，包括宏觀、中觀和微觀因素。有些是可以預見和控制的，但有些是不可預測的，這取決于投資者自身的整體素質。你知道嗎