目前，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在法院受理的民事案件中，因當(dāng)事人向銀行辦理住房抵押貸款而導(dǎo)致的訴訟案件較為普遍。其中，判決生效后，本案大部分當(dāng)事人仍逃避或無其他財(cái)產(chǎn)履行生效判決，銀行申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，被執(zhí)行人沒有其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)依法拍賣該房屋作為貸款抵押。拍賣結(jié)束后，涉及到一個(gè)問題：購房人何時(shí)取得房屋所有權(quán)？

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，依法登記后生效；未經(jīng)登記的，不生效，法律另有規(guī)定的除外。”可見，“登記”公示程序是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的有效要件。作為不動(dòng)產(chǎn)，有必要將“登記”作為物權(quán)變動(dòng)的重要內(nèi)容。也就是說，購房人需要向有關(guān)部門申請(qǐng)《土地證》和《房產(chǎn)證》后，房屋所有權(quán)將轉(zhuǎn)移到購房人名下。但《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十九條第二款規(guī)定：“拍賣或者清償不動(dòng)產(chǎn)、登記的特定動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利后，不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)在拍賣或者清償裁定人不定期轉(zhuǎn)讓的情況下交付買受人或者受讓人。”那么，房屋所有權(quán)何時(shí)轉(zhuǎn)移？筆者認(rèn)為“交易裁決書送達(dá)買受人時(shí)，房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)移”。究其原因，有四：一是《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定，產(chǎn)權(quán)成立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅的，法律文件或者人民政府的征收決定生效時(shí)生效。因此，拍賣結(jié)束后，法院作出判決，判決書送達(dá)買受人時(shí)生效，判決書送達(dá)買受人時(shí)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移。第二，《物權(quán)法》將登記作為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有效條件，旨在公示物權(quán)狀況，維護(hù)物權(quán)交易的安全。然而，法院公開拍賣房屋的過程，是國家公權(quán)按照法定程序轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的過程。交易的合法性和安全性毋庸置疑。公開拍賣的過程也完全達(dá)到了與“登記”相同的公共目的。三是最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于規(guī)范人民法院執(zhí)行協(xié)助國土資源和房地產(chǎn)管理部門執(zhí)行的通知》第二十七條第二款規(guī)定：“土地出讓裁定人民法院確定的使用權(quán)和房屋所有權(quán)，在交付給受讓人時(shí)具有法律效力，人民法院應(yīng)當(dāng)明確告知受讓人，受讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向國土資源和房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)讓登記。國土資源和房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)生效的法律文書辦理權(quán)屬登記時(shí)，當(dāng)事人的土地、房屋權(quán)利應(yīng)當(dāng)追溯到相關(guān)法律文書的生效時(shí)間。”根據(jù)規(guī)定，取得拍賣行的買受人到有關(guān)部門辦理土地證、房產(chǎn)證時(shí)，土地證、房產(chǎn)證上的付款日期應(yīng)當(dāng)與法院拍賣裁定的生效日期一致。也就是說，無論你何時(shí)去申請(qǐng)證書，證書上的日期應(yīng)該是裁決的生效日期。這反過來也證實(shí)了從拍賣裁決到達(dá)買方時(shí)起房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。第四，如果以“登記”作為房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的時(shí)間，在買受人到有關(guān)部門辦理權(quán)屬登記之前，房屋權(quán)屬仍屬于被執(zhí)行人的，無疑是不安全的。不屬于買受人或者被執(zhí)行人的，房屋所有權(quán)將出現(xiàn)空白。綜上所述，筆者認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一般原則不適用于法院強(qiáng)制執(zhí)行過程中拍賣的抵押房屋，物權(quán)的轉(zhuǎn)移應(yīng)從拍賣裁決生效時(shí)開始。

通過以上的詳細(xì)介紹，我們知道房地產(chǎn)糾紛是可以強(qiáng)制執(zhí)行的，法院在執(zhí)行房地產(chǎn)時(shí)通常不適用不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一般原則。如果您的情況比較復(fù)雜，本網(wǎng)站還提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您的法律咨詢。你知道嗎