因為房產糾紛，在老百姓眼里已經不是什么新鮮事了。這些糾紛不僅發生在房屋銷售過程中，而且存在于家庭成員之間。我們對近期收到的讀者來信中的代表性案例進行了梳理，同時請專門的法律專家進行了解答。吳小姐問：2004年5月16日，我和開發商簽訂了《商品房買賣合同》。合同約定自實際交付之日起90日內出具房屋所有權證、契據證、土地證，但不承擔違約責任。我在2005年4月13日搬進了這所房子。截至2006年2月，該房屋的土地證尚未發放。我可以要求解除商品房買賣合同并退房嗎？

答：根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》），僅僅是因為“商品房買賣合同訂立后，出賣人未簽字“告知買受人將房屋抵押給第三人”或者“商品房買賣合同訂立后出賣人將房屋出售給第三人”的合同，導致買受人無法取得房屋。然而，你實際上是在2005年4月13日搬進這所房子的，因此沒有法律理由終止合同。根據《司法解釋》第十八條規定，因出賣人原因，買受人未在商品房買賣合同約定的房屋權屬登記期限內取得房屋所有權證的，除雙方另有約定外，賣方應承擔違約責任。合同中沒有約定違約金或者損失金額難以確定的，可以按照支付的購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構逾期貸款計收利息標準計算。”雖然您與開發商簽訂的商品房買賣合同中沒有違約責任，但根據上述司法解釋，開發商應按支付的購房款×中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準（即萬分之二點一）×自2005年7月14日起至土地證辦理完畢之日止的天數支付違約金。陳先生問：我婚前買了一套商品房。首付是我付的。與銀行的抵押合同也是以我的名義簽訂的。結婚后，我和妻子一起付清了房貸的余款。因為不和，我們要離婚了。我妻子說她在房子里有一份股份，要我按房子市值的一半付給她。我需要付錢嗎？

A：根據陳先生的解釋，由于是陳先生簽訂房屋買賣合同，合同義務由他在婚前履行，相應的合同權利應由他單獨享有，因此房屋是陳先生的個人財產。至于購房產生的按揭貸款，陳先生與銀行之間的債權債務關系是婚前形成的，屬于其個人債務。他和妻子在婚姻關系存續期間共同償還的抵押貸款余額，應視為使用夫妻共同財產償還陳先生的個人婚前債務。離婚時，陳先生應按共同還款的一半向妻子支付賠償金，這是客觀上對房屋保值增值的一種補償。第三，如何知道房子的年代？李小姐問：我在一個居民區看到一棟房子。房東說，這是1999年建的，房產證是2000年5月拿到的，土地使用證上標明的用地期限是2065年5月20日。這兩個日期中哪一個能反映房子的實際建設期？如果房東故意隱瞞，我怎么核實？

A:這兩個日期都不能反映房子的建設期。房產證上的日期只能反映房屋所有人實際取得產權的日期。如果是二手房，有的已經轉手2至3次，因此房產證上記載的發證日期可能遠遠超出房屋的實際竣工日期。此外，根據土地使用權證上顯示的截止日期，可以推斷該房屋于1995年5月20日取得土地使用權，但無法判斷開發商是否在取得土地使用權后就開始建房。

如果李小姐想知道房子的建設期，可以去房管局，或者問問鄰居、街道和物業管理公司。最后，李小姐也可以在與房東簽訂的轉讓合同中約定，如果房屋實際工期與房東所說的不符，房東應承擔違約責任。你知道嗎