土地使用權(quán)是物權(quán)法規(guī)定的一種權(quán)利，民事主體在通過合法的途徑，獲得土地的使用權(quán)之后，需要按照既定的規(guī)定，繳納稅額。根據(jù)司法規(guī)定，土地使用權(quán)是實(shí)物還是無形資產(chǎn)嗎?在被確認(rèn)為不同類=類型的資產(chǎn)之后，會實(shí)施不同的保護(hù)辦法。

一、土地使用權(quán)是實(shí)物還是無形資產(chǎn)嗎?

從會計(jì)核算角度看，將企業(yè)的長期資產(chǎn)區(qū)分為無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)，主要是為了更明晰地反映企業(yè)的資產(chǎn)分布。同時(shí)，因?yàn)闊o形資產(chǎn)固有的不確定性，所以出于謹(jǐn)慎性考慮，對一般無形資產(chǎn)都規(guī)定了相對較短的攤銷期限。

而將土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)核算而不是作為固定資產(chǎn)核算則不是因?yàn)檫@一原因，而是從其作為一種權(quán)利且無實(shí)物形體的特征出發(fā)的，但從從企業(yè)經(jīng)營的角度說將其作為固定資產(chǎn)核算或者無形資產(chǎn)核算在本質(zhì)上是沒有本質(zhì)差別的，只是攤銷和折舊的年限與一般的固定資產(chǎn)不同而已，因此上，新的《無形資產(chǎn)》準(zhǔn)則規(guī)定符合條件的土地使用權(quán)價(jià)值要計(jì)入相關(guān)在建工程、固定資產(chǎn)價(jià)值中。

二、土地使用權(quán)使用年限是多久

1、土地使用年限最高70年　

據(jù)市國土部門有關(guān)人士介紹，土地使用年限是從開發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日開始計(jì)算，即國家首次出讓該地塊的時(shí)間。根據(jù)1990年5月19日開始實(shí)行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

住宅用地(也就是人們常說的商品房用地)：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年;

工業(yè)用地(也就是人們常說的工廠、工業(yè)區(qū))：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年;

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等公益事業(yè)性用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年;

商業(yè)、旅游、娛樂用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年;

綜合或者其他用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。

2、土地使用年限期滿可自動續(xù)期

根據(jù)2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中的明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”

據(jù)悉，在《物權(quán)法》出臺之前，根據(jù)1994年7月5日的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。也就是說，根據(jù)以往的規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期是需要繳納一定費(fèi)用的。而《物權(quán)法》出臺后，雖然規(guī)定了可以自動續(xù)期，但實(shí)際上并沒有對續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法做出明確規(guī)定。特別是2007年3月，《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》開始在一定范圍內(nèi)征求意見，相比于“草案”，“征求意見稿”以“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”替換了“無償自動續(xù)期”。但是，當(dāng)購房者的土地使用年限到期之后，需要怎樣進(jìn)行權(quán)利延期，是否需要繳納土地出讓費(fèi)用，繳納多少出讓費(fèi)用，都還沒有一個(gè)明確的說法。而有關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，適當(dāng)續(xù)費(fèi)是最有可能的。(江門日報(bào) 傅學(xué)超)

3、土地使用年限縮水的原因多　

對于為何會出現(xiàn)個(gè)別新買的住房土地使用年限就縮水的現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)商和國土部門人士認(rèn)為，主要是房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間周期較長、土地出讓后部分地塊存在轉(zhuǎn)讓以及土地閑置時(shí)間較長等原因造成的。

針對陳小姐所投訴的市區(qū)某樓盤的土地使用年限少了16年的問題，該房地產(chǎn)開發(fā)商的有關(guān)負(fù)責(zé)人梁經(jīng)理就曾表示，該地塊于1993年出讓時(shí)，他們公司并不是一手買家。2007年，該公司接手此地塊時(shí)，地塊的閑置時(shí)間已經(jīng)很長了。同樣，在江海區(qū)一“縮水”16年的某樓盤所在的地塊，在1994年首次出讓后，也閑置十多年才開始大面積開發(fā)。對于閑置時(shí)間長的問題，有市民認(rèn)為，其中不乏一些房地產(chǎn)開發(fā)商在取得土地后，為賺取最大的利潤，故意不及時(shí)開發(fā)，等待升值后再進(jìn)行開發(fā)，而等到可以銷售時(shí)，土地使用年限已經(jīng)過了很長的時(shí)間。對此，市國土部門有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近幾年來，我市國土部門已經(jīng)采取了多種措施，加大處置閑置土地力度，有效抑制了土地閑置的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間周期較長也是造成“縮水”的一個(gè)主要原因，房地產(chǎn)開發(fā)商對此有同感。他們認(rèn)為，從開發(fā)商獲得土地使用權(quán)開始，正常的房產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)和銷售等過程，一般需要兩到三年的時(shí)間，有的甚至?xí)仙先哪?。遇到?jīng)濟(jì)不景氣，或者開發(fā)商資金不到位、相關(guān)證件未辦齊等因素，開發(fā)周期可能延遲得更久。

還有的房地產(chǎn)項(xiàng)目是分多期進(jìn)行開發(fā)的，等到開發(fā)第三期、第四期時(shí)，相應(yīng)的土地使用年限肯定會縮水較多。

此外，有的地塊經(jīng)過出讓后，往往會在多個(gè)買家或者公司之間進(jìn)行多次轉(zhuǎn)讓，這也無形中造成了土地使用年限的縮水。

根據(jù)以上信息，我們可以知道，對于土地使用權(quán)，是一種無形資產(chǎn)，這也就回答了土地使用權(quán)是實(shí)物還是無形資產(chǎn)嗎這個(gè)問題。將土地劃分為無形資產(chǎn)，將更有利于保護(hù)土地，使得土地能夠發(fā)揮其作用。民事主體在獲得土地的使用權(quán)之后，是需要繳納稅額的。

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