購房合同有效嗎？

記名購房，是指該房屋的實際出資人以他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。

以名購房是否有效，主要取決于借款人（實際購房人）與出票人（房屋登記人）之間是否有借名協(xié)議。這主要是根據(jù)我國民法通則中當事人意思自治原則的規(guī)定。如果借款人與名人在購房前簽訂房屋名稱借用協(xié)議，房屋所有權(quán)應明確約定房屋實際所有權(quán)屬于借款人。同時，根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛適用法律若干問題的指導意見》第十五條規(guī)定，當事人約定一方以他人名義購房，以他人名義登記，而借款人應實際享有該房屋的權(quán)益，并要求登記人（出票人）按合同辦理房屋所有權(quán)過戶登記即可支持。但因登記人債權(quán)人被查封等原因，或者涉及第三人在善意交易中的利益，不能依法辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記的。

但是，如果一方提供證據(jù)證明購買該房屋確實存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方就借名登記達成協(xié)議，主張確認該房屋歸其所有或者要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；主張其他債權(quán)向登記人出資的，依照出資性質(zhì)和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。以他人名義購房相關(guān)法律風險提示。

2。非產(chǎn)權(quán)所有人的受托人基于私人委托，以自己的名義簽訂房屋買賣協(xié)議，構(gòu)成隱名代理人。買方聲稱合同因欺詐而無效，這很難得到法院的支持。因此，買受人對業(yè)主身份的審查義務(wù)應在簽訂合同前完成，不應受到中介的承諾或保證的影響。即登記的物權(quán)不屬于實際權(quán)利人所有。借名行為不違反法律禁止性規(guī)定的，借款人只享有債權(quán)。在借款人無權(quán)處分房屋的情況下，存在借款人喪失房屋所有權(quán)，無法向第三人追償?shù)娘L險。如果不能證明實名購房的事實，我們甚至會失去向借款人主張所有權(quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)利，也就是說，雙方只有貨幣貸款或預付款的債務(wù)關(guān)系。如果開發(fā)商同意向親友購買倒賣的商品房，即使實際付款并入住，但產(chǎn)權(quán)人沒有變更，也沒有書面的房屋買賣合同來證明，在真實的案例中也會有風險：即使兄妹交錢，只是雙方?jīng)]有簽訂合同，也沒有付款；如果住在房子里，他們只是私下借。因此，購買轉(zhuǎn)售商品房，不僅要簽訂書面合同，而且最終要達到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的效果。

未經(jīng)借款人授權(quán)，如何出售房屋？

如果借款人擅自將其名下登記的房屋轉(zhuǎn)讓給他人，借款人以其對該房屋享有實際權(quán)利為由要求確認買賣合同無效，一般不予支持，但借款人能夠證明買受人知道或者應當知道該房屋有借用登記的名稱的除外。買受人是善意第三人，買受人和借款人都要求繼續(xù)履行合同的，按照下列規(guī)定辦理：

（1）已辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記；

（2）未辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，該房屋已被合法占用；

（3）未辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，未依法占有該房屋，應綜合考慮各買方的實際支付金額及其先后順序、是否辦理過網(wǎng)簽、合同訂立順序等因素，公平合理地確定。如何降低“借名買房”的風險鑒于借名買房存在諸多風險，消費者應盡量以正規(guī)的方式買房。如果非要借名購房，要注意以下幾個方面，將風險降到最低：

1。借名購房前，首先要明確要購買的房屋性質(zhì)，房屋是否可以上市交易，借名是否違反法律國家政策規(guī)定，以防止今后無法取得房屋所有權(quán)。簽署了一份書面協(xié)議。為區(qū)別于借款合同，書面協(xié)議應當明確雙方的合同關(guān)系，并可以邀請第三人見證。在雙方協(xié)商簽訂購房協(xié)議時注意保存證據(jù)，如邀請朋友見證、錄音錄像等；注意保存購房手續(xù)、付款憑證（銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)、還貸記錄等）、購房發(fā)票、房產(chǎn)證等其他書面證據(jù)。

無論你是用自己的名字買房還是用自己的名字買房，都要謹慎。不過，名下買房的風險相對較大。政府的限制是為了挽救房地產(chǎn)的波動。房地產(chǎn)經(jīng)濟畢竟是泡沫，會有幻滅的時候。請小心。如果您的問題比較復雜，律師協(xié)會還提供律師在線咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎