二手房交易的步驟、陷阱，交易一定要謹慎。那么如何認定購房合同無效呢？（一）無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同。根據民法通則，無民事行為能力人由其法定民事行為代理人代理。因此，無民事行為能力人應當代表其法定代理人簽訂合同，不能獨立簽訂合同，否則，合同無效。無民事行為能力人一般是指10歲以下的兒童和精神病人。（二）限制行為能力人未經法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，其法定代理人在進行房屋買賣時，應當簽訂合同或者征得法定代理人的同意。法定代理人無能力簽訂房屋買賣合同。限制行為能力人主要是指10周歲以上不滿18周歲的未成年人和不能完全認定自己行為后果的未成年人；

（3）一方騙取另一方簽訂的房屋買賣合同。是指一方簽訂的房屋買賣合同以捏造或者隱瞞事實真相等欺騙手段，造成另一方錯誤理解的行為。這里的真相應該是指房屋所有權的信息，而不是房屋狀況的全部信息。指一方簽訂的房屋買賣合同，以威脅對方的財產、身體或精神損害，迫使對方產生恐懼心理。指房屋買賣一方利用另一方的危機或迫切需要迫使另一方接受明顯不利條件而簽訂的房屋買賣合同；（六）房屋買賣雙方惡意串通，損害國家、集體或者他人利益的買賣合同；（七）房屋買賣權利有爭議的。出賣人應當對所售房屋擁有絕對無瑕疵的所有權，因為爭議房屋的所有權尚未確定，出賣人不一定擁有絕對所有權，出賣人簽訂的房屋買賣合同當然無效；

（8）房屋所有權發生爭議的房屋買賣合同未經其他共有人同意，處分其他共有人；共有房屋的買賣，應當經全體共有人簽字同意，否則買賣合同無效。在實際交易中，一些普通房屋的共有人的名字會記錄在房屋所有權證上，這樣所有共有人都可以方便地簽字。但是，對于未在房屋所有權證上記載所有人的房屋，即休眠共有房屋，買受人可以通過出賣人在房屋買賣合同中不承諾其他共有人的方式來保護其交易安全；

（9）出租人與第三人惡意訂立的房屋買賣合同串通侵害承租人優先購買權的行為無效。出租人出售出租房屋的，應當在出售前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。出租人與第三人惡意串通侵犯承租人優先購買權的，房屋買賣合同無效，但出租人只是不履行告知義務，或者在同等條件下將房屋出售給承租人以外的人，已簽訂的房屋買賣合同仍然有效的，出租人應當承擔責任；

（十）司法機關、行政機關依法決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋買賣合同。經司法、行政機關依法責令或者決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋所有人，在上述措施解除前不得出售，否則所簽訂的房屋買賣合同無效。如法院依法查封的房屋、拆遷規劃紅線內的房屋等；（十一）其他導致房屋買賣合同無效的情形?！逗贤ā穼贤瑹o效的法律后果作了兩項規定。第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷后，因合同取得的財產應當返還；無法返還或者沒有必要返還的，應當折價賠償。有過錯的一方應當賠償對方因此遭受的損失。雙方都有過錯的，應當各自承擔責任?！钡谖迨艞l規定：“當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，所得財產應當返還國家、集體或者第三人?！?/p>