市民張先生買了一套總價(jià)300萬(wàn)元的房子。雙方簽訂了銷售合同，甲支付了100萬(wàn)元的首付款。然而，在短短的一個(gè)月內(nèi)，房?jī)r(jià)飆升了30%。此時(shí)，賣方不愿按原價(jià)轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，相當(dāng)于損失90萬(wàn)元。于是，賣家給了張先生兩個(gè)選擇：要么加價(jià)30%，要么我不賣房子，并賠償你20%的違約金。張先生很糾結(jié)。如果他不買的話，他就不能忍受這種語(yǔ)氣。他不能按原價(jià)買同一套房子，加價(jià)也很難接受。合同已經(jīng)簽訂了。是一張廢紙嗎？與違約情形類似，在購(gòu)房過(guò)程中也很常見(jiàn)。房?jī)r(jià)漲得太快了，賣房者覺(jué)得吃虧了，發(fā)自內(nèi)心地懺悔。此時(shí)，買方該如何維權(quán)？

1定金合同：如果賣方違約，如果雙方只支付定金而不簽訂銷售合同，則只能適用定金罰款，賣方應(yīng)雙倍返還定金。根據(jù)合同法規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者不按照約定履行合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者違約金等違約責(zé)任。在司法實(shí)踐中，如果買方需要貸款，法院很難作出繼續(xù)履行合同的決定。原因是賣方需要配合賣方辦理貸款手續(xù)，法院難以執(zhí)行。如果買方支付全部?jī)r(jià)款，法院可以判決繼續(xù)履行。判決生效后，出賣人拒不配合的，買受人可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

除下列情形外：

出賣人以“陰陽(yáng)合同”為由要求買賣合同無(wú)效；出賣人以政策不允許出售房屋為由要求買賣合同無(wú)效，如小產(chǎn)權(quán)房、3年內(nèi)動(dòng)遷房等<出賣人以房屋共有人不同意為由，要求解除合同，收回房屋；

房屋被查封、抵押，無(wú)法解除，致使房屋無(wú)法轉(zhuǎn)讓。

2。違約金和實(shí)際損失

房屋買賣合同中的違約金一般約定為總房?jī)r(jià)的20%，但問(wèn)題是如果房?jī)r(jià)上漲20%，索賠違約金無(wú)法彌補(bǔ)購(gòu)房者的實(shí)際損失。根據(jù)規(guī)定，不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因違約造成的損失，包括直接損失和預(yù)期利益損失。因此，買受人可以請(qǐng)求法院加重處罰以彌補(bǔ)實(shí)際損失，也可以直接要求法院賠償實(shí)際損失。所謂實(shí)際損失：

可以理解為買受人失去了以相同價(jià)格買房的機(jī)會(huì)，導(dǎo)致買受人損失差價(jià)。因此，房?jī)r(jià)上漲的數(shù)額可視為購(gòu)房者的實(shí)際損失。

確定房屋漲跌損失有兩種方式：

雙方可以協(xié)商確定；協(xié)商不成的，原則上可以通過(guò)比較市場(chǎng)成交價(jià)與同類房屋合同成交價(jià)的差價(jià)來(lái)確定，或者通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)的評(píng)估。綜上所述，如果雙方簽訂的合同真實(shí)有效，當(dāng)出賣人違約時(shí)，買受人可以采取法律武器保護(hù)自己的權(quán)益，將出賣人告上法院，要求對(duì)方繼續(xù)履行合同，或索賠房?jī)r(jià)上漲造成的實(shí)際損失，而不是承擔(dān)違約金。如果您有任何其他問(wèn)題，您可以咨詢律霸在線。你知道嗎