1、 關于房地產抵押貸款購房問題：開發商將房屋出售給消費者后，將房屋全部抵押給銀行貸款是否合法？

律師回答：律師建議購房者到房產所在地的房產管理部門查詢抵押登記。經查實，開發商已為買受人購買的房屋辦理了抵押登記手續，且抵押行為是在買受人與開發商簽訂購房合同之前，根據法律規定，開發商只有在征得買受人書面同意的情況下，才能將該房屋作為抵押物轉讓給買受人抵押權人（即貸款銀行），否則，轉讓行為無效。在這種情況下，買受人與開發商簽訂的商品房買賣合同無效，買受人有權要求開發商退還已付購房款并賠償利息等損失。據有關部門介紹，經核實，開發商的抵押行為是在買受人與開發商簽訂商品房買賣合同后，買受人可以要求開發商承擔因房地產抵押造成的損失，如買受人未按期辦理產權證等商品房買賣合同的規定。當然，由于買受人與開發商在簽訂商品房買賣合同后已經取得了房屋的預期權益，此時，開發商無權以自己的名義將房屋抵押。因此，購房者可以要求開發商限期解除房屋抵押權。否則，可以要求開發商承擔侵權責任并賠償經濟損失。第二，關于“不可抗力”購房問題：如何認定購房合同中注明的“不可抗力”，如何正確理解“不可抗力”的法律含義？

律師的回答：作為購房合同中的免責事由，“不可抗力”必須符合法律的明確規定，不能憑自己的主觀想象來推斷，否則，就忽略了我們應承擔的相應法律責任。在當前的房地產交易中，開發商通常會根據不可抗力條款將以下項目列為免責項目：1。施工中遇到的異常困難和重大技術問題不能及時解決。市政配套審批及安裝延誤。事實上，開發商所提到的這兩種情況，并不具備法律規定的不可抗力的三個必要條件，即不可預見、不可避免、不可克服的客觀情況。簡單分析一下，開發商在建房前就可以預見到施工中遇到的困難和技術問題。即使不能克服，也是開發商在建房過程中需要承擔的風險，不能將這種風險轉嫁給購房者。同樣，市政配套設施的審批和安裝也具有一定的程序性。開發商應能在初始總體規劃中預見批準和安裝期。如果延誤是政府行為造成的，也是開發商在房地產開發過程中可以預見和承擔的風險，不能將這種風險轉移給購房者。第三，關于面積縮水的購房問題：我在房地產展會上看到一套房，但我懷疑這套房的面積縮水了。請問：我該怎么辦？

律師的回答：購房合同等文本中提供的房屋面積數往往只是“預計面積”，而實測面積只有在房地產完工后才能告知購房者，因此此時無法確定是否存在面積欺詐行為；如果買受人取得了產權證，產權證上標明的實測面積是由北京市國土資源和房屋局認可的法定計量單位確定的，一般不會出現面積欺詐。然而，測量結果中存在一些誤差。買受人對房產證上標明的面積有疑問的，可以向法院提起上訴或者申請仲裁。就現行法律法規而言，該區域的復測只能由法院或仲裁機構提交，測量單位一般不接受個人和其他組織的復測要求。第四，關于共享面積的購房問題：開發商能否將共享面積出售給個人？這種行為合法嗎？律師回答：首先，我們需要了解什么是共享區域。共享區域是所有所有者都有權使用的區域。根據《商品房銷售面積和共有公共建筑面積計算中共有內容的規定》，共有三類公共設施（樓梯、大堂、公共大廳、走廊、走道、公廁、電梯、給排水管道、加壓水泵、公共天線、陽臺、，消防器材等）和住宅公共設施、公共場所（場所）（道路、文化娛樂場所、體育設施、停車場、自行車房等）。開發商無權將共享區域出售給個人。從法律上講，共有面積屬于業主共有，而不是共有。如果開發商將共享區域出售給個人，這是違法的。消費者可以起訴開發商，有權退房或退房，并要求開發商賠償。五、關于虛假廣告購房問題：購房時，如何解決開發商廣告與實際交房不一致的問題？而據說這種情況在目前的北京樓市中非常普遍。律師的回答：開發商的廣告是要約邀請。根據《合同法》第十五條的規定，要約邀請是期待他人向自己發出要約的意思表示。發出的價目表、拍賣廣告、招標廣告、招股說明書、商業廣告為要約邀請。而開發商做廣告，其用意只是通過廣告吸引購房者，先啟動自己的購房意向，然后再討論具體銷售合同的內容，所以廣告并不具有合同的效力，當然對開發商沒有約束力。因此，筆者希望廣大讀者如果在簽訂購房合同時以廣告為標準，可以在購房合同中簽訂補充協議，要求開發商在廣告中的承諾寫入合同，或者作為合同附件，明確權利和義務雙方的義務。只有這樣，才能保證自己的權益在購房中不受損害。6關于補充條款：我買了一套房子并付了定金。當我準備簽合同時，開發商不允許我在合同中增加補充條款。我該怎么辦？律師答：商品房買賣合同應當是雙方平等自愿簽訂的合同。對于開發商不同意購房人在合同中簽訂補充條款的行為，購房人根本不能購買其開發的房屋。但由于部分購房者在交定金時，沒有與開發商在認購書上作出“如果雙方因商品房買賣合同條款無法達成協議，購房者有權退房，開發商應全額退還定金”的約定，購房者在交納定金后，開發商不同意買方在合同中簽訂補充條款，買方往往比較被動。因此，建議購房人在交納定金前，應要求開發商出示商品房買賣合同文本，與開發商協商修改條款或補充條款，并在就商品房買賣合同及其補充條款達成協議后交納定金約定，或在交納定金時與開發商在認購書上約定上述內容。7關于精裝修的條款：未來精裝修的房子會越來越多，毛坯房會逐漸退出市場。那么如何才能順利簽訂購房合同中的精裝修條款呢？律師答：現行商品房買賣合同中的附件3是關于裝修和裝修標準的約定。然而，附件三只是簡單約定了外墻、內墻、衛生間等簡單工程，而很多細節關于裝修材料的品牌、顏色、施工工藝等都是空白？沒有明確的協議？不能滿足購房者對精裝修房屋的明確要求。因此，律師建議，買受人應將所購房屋（室內外）的所有裝修工程名稱、品牌、價格標準或相應檔次、顏色、規格、位置、施工工藝等詳細、清晰地記錄下來，作為合同的補充條款。裝修標準應在合同中嚴格約定，其中