我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房預(yù)售按揭的概念、特點(diǎn)和條件十分豐富。根據(jù)建設(shè)部《住房抵押貸款管理辦法》第三條第四款的規(guī)定，預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付房?jī)r(jià)首付款后，支付剩余購(gòu)房款的行為，并由貸款銀行將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行，作為償還貸款的擔(dān)保。根據(jù)我國(guó)傳統(tǒng)民法理論，抵押物應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)實(shí)中存在的特定物。抵押人以未來(lái)財(cái)產(chǎn)作為抵押的，抵押合同無(wú)效。從國(guó)外一些國(guó)家的立法來(lái)看，大陸法系國(guó)家與英美法系國(guó)家存在著很大的差異。大陸法系國(guó)家，如法國(guó)，允許抵押未完工或?qū)⒁ㄔ斓慕ㄖ锘蚋綄僭O(shè)施，而英美法系國(guó)家的立法不允許。在我國(guó)，效力較高的《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》對(duì)此沒(méi)有規(guī)定。近年來(lái)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)資金短缺，加快資金周轉(zhuǎn)，解決購(gòu)房者的資金問(wèn)題，一些省市、行業(yè)主管部門(mén)制定了《預(yù)售商品房按揭規(guī)定》住房。例如，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第四十七條規(guī)定：“未建或者在建的房屋、其他建筑物依法抵押的，當(dāng)事人對(duì)抵押物進(jìn)行登記的《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第五條第二款規(guī)定，依法取得所有權(quán)或者預(yù)期權(quán)益的房屋（含附屬物）可以依照本法抵押。建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第四款對(duì)預(yù)售商品房抵押作了明確規(guī)定。綜觀這些規(guī)定，我們可以看到，預(yù)售商品房按揭具有以下特點(diǎn)：

1。從按揭標(biāo)的來(lái)看，預(yù)售商品房按揭標(biāo)的尚未形成。這是預(yù)售商品房按揭與其他按揭的一個(gè)非常明顯的區(qū)別。一般抵押的標(biāo)的物在設(shè)定抵押時(shí)已經(jīng)存在，可以由抵押人所有或者實(shí)際控制。預(yù)售商品房抵押時(shí)，抵押標(biāo)的物仍在建設(shè)或者待建。因此，對(duì)預(yù)售商品房進(jìn)行抵押具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

2。從購(gòu)房資金支付的角度看，購(gòu)房者已按規(guī)定支付了房?jī)r(jià)首付，然后銀行代為支付剩余的購(gòu)房款。因此，在設(shè)置預(yù)售商品房抵押貸款時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)已經(jīng)支付了房?jī)r(jià)的首付。這里需要明確的是，購(gòu)房者不僅有提前支付購(gòu)房款的行為，而且所支付的購(gòu)房款必須符合規(guī)定。從所有權(quán)角度看，抵押人不具有預(yù)售商品房的所有權(quán)。出賣人將已竣工的商品房交付買(mǎi)受人，并到房管部門(mén)辦理房屋登記手續(xù)后，才能享有商品房的所有權(quán)。因此，預(yù)售商品房抵押權(quán)本質(zhì)上是一種期待權(quán)抵押。因?yàn)橘I(mǎi)賣雙方簽訂的商品房預(yù)售合同，是一種債權(quán)關(guān)系，而不是物權(quán)關(guān)系。從合同屬性來(lái)看，商品房預(yù)售抵押合同是一種從屬合同，屬于購(gòu)房貸款合同。抵押的目的是保證購(gòu)房人能夠按照約定支付購(gòu)房貸款。因此，抵押人與抵押權(quán)人之間的抵押合同是保證抵押人能夠按照合同約定支付購(gòu)房貸款，而不是其他貸款。如果抵押人與抵押權(quán)人簽訂商品房預(yù)售抵押合同辦理其他貸款，將直接背離商品房預(yù)售抵押的立法目的。為保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，保護(hù)預(yù)售商品房抵押關(guān)系當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)規(guī)定，預(yù)售商品房抵押應(yīng)當(dāng)符合下列條件：。預(yù)售商品房抵押權(quán)的主體是合法的。在預(yù)售商品房抵押關(guān)系的當(dāng)事人中，“抵押人只能是預(yù)購(gòu)人，不能是預(yù)售商品房的開(kāi)發(fā)商”[2]因此，預(yù)售商品房抵押關(guān)系的抵押人是預(yù)購(gòu)人，而不是開(kāi)發(fā)商，抵押權(quán)人是能夠提供抵押的銀行依法辦理預(yù)售貸款業(yè)務(wù)。開(kāi)發(fā)商為抵押人時(shí)，屬于在建工程抵押，不屬于預(yù)售商品房抵押。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第四款的規(guī)定，在建工程抵押是指抵押人取得在建工程的土地使用權(quán)以及在建工程的投資資產(chǎn)的行為在建工程以取得在建工程貸款，并將貸款以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行，作為償還貸款的擔(dān)保。主體是否合法、合格，是判斷預(yù)售商品房抵押關(guān)系能否依法成立的前提。合法有效的商品房預(yù)售合同。買(mǎi)受人需要將預(yù)售商品房抵押時(shí)，必須確定開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人已簽訂商品房預(yù)售合同。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）已繳納全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）符合商業(yè)法規(guī)定提供預(yù)售的住房，開(kāi)發(fā)建設(shè)投資達(dá)到項(xiàng)目建設(shè)總投資的25%以上，已確定建設(shè)進(jìn)度和竣工交付日期；（4） 向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取商品房權(quán)證。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，將預(yù)售合同報(bào)送縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記。因此，商品房預(yù)售必須符合上述規(guī)定。在此前提下，商品房預(yù)售合同可以由預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人才簽訂。同時(shí)，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人之間是否存在合法有效的預(yù)售合同，也是判斷預(yù)售商品房抵押權(quán)能否成立的基本要件。抵押人貸款符合預(yù)售商品房抵押貸款的基本條件。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》，預(yù)售商品房貸款的抵押，只有在購(gòu)房者支付了房?jī)r(jià)首付款后，才能向銀行申請(qǐng)。因此，從建設(shè)部的規(guī)定來(lái)看，預(yù)售商品房按揭貸款的基本要求是：首先，購(gòu)房人必須按規(guī)定支付房?jī)r(jià)首付，否則，就不可能進(jìn)入預(yù)售商品房按揭程序。當(dāng)然，買(mǎi)方已按規(guī)定支付了首付款，并應(yīng)提供符合財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)結(jié)算要求的付款憑證。因此，購(gòu)房人是否按規(guī)定支付首付，是判斷預(yù)售商品房按揭能否合法有效成立的標(biāo)準(zhǔn)之一。其次，貸款銀行將支付剩余的購(gòu)房款。也就是說(shuō)，購(gòu)房者支付首付中規(guī)定的房?jī)r(jià)后，剩余的房?jī)r(jià)將由銀行支付。因此，從貸款提供者的角度看，是銀行而不是其他單位；從貸款目的看，是支付購(gòu)房款除首付房?jī)r(jià)外，而不是其他目的。從本案來(lái)看，雖然**公司與**村支行簽訂了《流動(dòng)資金借款合同》，但目的是購(gòu)買(mǎi)鋼材。這顯然是不和諧的