購房者在購買公寓時如何區(qū)分住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)？認(rèn)定方法：核對《土地使用證》按有關(guān)規(guī)定，房屋使用權(quán)性質(zhì)與土地使用權(quán)一致，商品房性質(zhì)僅為住宅用地、商業(yè)用地和工業(yè)用地。購房者只需查看《土地使用證》中的用地一欄，住宅或商業(yè)用地便一目了然。如果在售樓部看不到“土地使用證”，可以向置業(yè)顧問咨詢。商品房與普通住房的區(qū)別在于土地使用性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不同1、不同的土地使用年限商品房的土地使用年限為40-50年；普通住房的土地使用年限為70年，不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的商品房屬于非普通住房。商住樓一般具有下層商業(yè)網(wǎng)點、上層住宅的特點。普通股住房通常不是這樣。

一般來說，開發(fā)商簽訂土地使用權(quán)合同后，原有的商業(yè)、綜合、住宅等土地規(guī)劃性質(zhì)不能改變。

但針對不同的市場需求，開發(fā)商可以做出不同于原有土地使用性質(zhì)的產(chǎn)品。例如，在商業(yè)性質(zhì)的土地建設(shè)產(chǎn)品定位為住宅物業(yè)，或在住宅性質(zhì)的土地建設(shè)產(chǎn)品定位為商業(yè)物業(yè)。雖然買受人取得的產(chǎn)權(quán)證仍然是原土地使用權(quán)證，但買受人可以將該房產(chǎn)用于其他用途。

其中，在商業(yè)用地上建設(shè)住宅用房是近兩年來開發(fā)商開始采用的一種新興做法，原因是嚴(yán)格禁止協(xié)議出讓土地，實行招拍掛，導(dǎo)致住宅供應(yīng)量大幅減少，價格上漲稀缺。住宅用地上建設(shè)寫字樓是大家熟悉的“商品房”（70年產(chǎn)權(quán)，但產(chǎn)品定位是寫字樓，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)介于住宅和寫字樓之間，或者完全是寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)）。與原有土地性質(zhì)不同用途的房地產(chǎn)的優(yōu)缺點這里，在商業(yè)用地上新建住宅的優(yōu)缺點概括如下：

主要缺點如下：

1，使用年限

商業(yè)設(shè)施40年，辦公樓50年，這比70年的住宅樓更嚴(yán)重。產(chǎn)權(quán)時間是土地使用權(quán)時間，而不是房屋產(chǎn)權(quán)時間。因為買房后，房子的產(chǎn)權(quán)屬于你，但你只有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。土地所有權(quán)屬于國家。根據(jù)國家規(guī)定，純住宅用地使用權(quán)年轉(zhuǎn)讓年限最長為70年，商業(yè)用地年轉(zhuǎn)讓年限最長為40年。因此，住房只有40年的土地使用權(quán)時間也有可能出現(xiàn)。40年后，國家有權(quán)收回土地及其附著物。看來50年、70年對現(xiàn)在的業(yè)主影響不大，但由于《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定綜合用地上的房產(chǎn)使用權(quán)是否可以自動續(xù)期，因此購買綜合用地上的商住用房仍存在一定風(fēng)險。《物權(quán)法》第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后的續(xù)期，依法辦理。土地上的房屋和其他不動產(chǎn)權(quán)屬有約定的，從其約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。首購、轉(zhuǎn)讓契稅按3%征收，住宅按1.5%征收。如果國家開征房產(chǎn)稅和土地增值稅，商品房的標(biāo)準(zhǔn)將高于住宅。多數(shù)房貸方式無法申請公積金貸款，但也有少數(shù)項目可以通過開發(fā)商的努力來完成。另外40年產(chǎn)權(quán)或50年產(chǎn)權(quán)，如使用銀行貸款，只能獲得50%或60%的按揭，最長貸款期限為10年。

4。生活費

根據(jù)公共建筑使用規(guī)定，水、電、暖等使用費用采用商業(yè)價格。因此，購房者在買房時要問清楚。目前，多數(shù)開發(fā)商在開發(fā)初期采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，并可按土建價格支付。設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)不同。公共建筑受朝向、采光、深度等方面的限制較少，而普通住宅則有較高的要求。主要優(yōu)勢如下：

1、在保值上，開發(fā)商可以將土地建設(shè)成本高的商品房改為住宅銷售，主要是由于房屋變異性強(qiáng)、風(fēng)險低、銷售速度快、資金回籠時間短等因素。當(dāng)然，最關(guān)鍵的原因是區(qū)域性住房的強(qiáng)烈稀缺性，可以實現(xiàn)高利潤價值！因此，人們在購買這類住房時有必要購買，往往是由于缺乏其他選擇，而相應(yīng)的房產(chǎn)保值也比較好。

2。非住宅房屋的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)各不相同。如果按照公共建筑的相關(guān)要求，人防、消防的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，對開發(fā)商來說成本會增加，但對購房者的使用影響不大。

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