學區房四大法律問題：問題一：原房主不搬出住所能否辦理入戶手續？

為了方便孩子入學，a在市區購買了一套學區房，并簽訂了購房合同。不過，在辦理入戶手續時，卻發現原房主并未搬出地址。A在買房時沒有問清楚，原房主也沒有主動告訴A，A不能辦理入戶手續，影響了A孩子的入學。在這種情況下我們該怎么辦？簽訂購房合同要注意什么？

我們可以先為新主人安頓下來，然后動員原主人搬出住所。

首先，房屋出售后，原業主在這里沒有固定住所，也不具備在這里登記戶口的條件。不得繼續以房屋所在地為住所。因此，原房屋所有人應當將其戶口遷移到有條件定居的地方，以便新房屋所有人可以遷移其戶口。原居民遷出但戶籍尚未遷出的，可以為新居民辦理落戶手續，然后采取措施動員原業主盡快辦理落戶手續。因此，新房主可根據證件向派出所申請辦理落戶手續。二是由于派出所不能強制原業主遷戶，在簽訂購房合同時，可以約定出賣人自簽訂合同之日起一定期限內遷戶。逾期不遷出的，應當承擔一定的違約責任。另外，購房合同中可以注明合同目的，因為購買學區房通常是女生上學，雙方約定，因原房屋所有人拒絕遷出戶口，致使新房屋所有人不能或者遲延定居，影響子女入學的，買受人有權解除合同。通過以上違約解除條款，可督促原業主盡快辦理戶籍過戶手續。

問題二

如果學區房水電賬戶名稱發生變更，原業主是否有義務協助？

不久前，B在市區購買了一套面積不到60平方米的學區房，并簽訂了購房合同。由于疏忽，B沒有更改學區水電賬戶的名稱。根據相關政策，面積在60平方米以下的房屋，應提供3年居住證明，方可達到第一批準入條件。繳納水電費需提供居住證。原房主是否有義務協助新房主變更水電賬戶名稱？

即使購房合同中沒有約定，原房主也應協助變更水電賬戶名稱。

原房主是否有義務協助新房主變更水電賬戶名稱，取決于幫助變更名稱是否是原房主的合同義務。合同義務包括主要義務和附帶義務。附隨義務是指根據合同的性質、目的和交易習慣以及誠實信用原則履行的通知義務、協助義務、保密義務等，以幫助實現支付的主體義務。

由于該房屋已歸新業主所有，而支付水電費的債務人也是新業主，因此水電賬戶的名稱應與新業主的名稱相同。原房主變更水電賬戶名稱屬于購房合同所附的協助義務。即使購房合同中對此沒有約定，作為合同的附隨義務，原房主也有義務協助新房主變更水電賬戶名稱。

問題三

房屋使用年限已超過30年，不能辦理按揭貸款怎么辦？

C想買一套學區房，由于經濟能力有限，我們不能一次性付清全部購房款，所以我們計劃辦理按揭貸款。在選擇套房并簽訂合同后，C發現房子面積太小，房齡已經超過30年。在這種情況下，商業銀行不發放銀行按揭貸款，C該怎么辦？

這要看雙方是否事先知道，購房前應該了解貸款條件。

如果在簽訂購房合同時，雙方約定付款方式為抵押貸款，但雙方不知道該房屋不能辦理抵押貸款，由于雙方無過錯，可以約定將付款方式改為一次性付款或分期付款，而出賣人變更支付方式后，應當給予買受人合理期限的準備資金支付購房款。買受人明知該房屋不能申請銀行貸款，仍簽訂購房合同的，應當承擔合同簽訂后可能產生的不利后果，即不能申請銀行貸款的，仍應當按照合同約定向出賣人全額支付購房款；買受人未辦理銀行貸款的，應當按照合同約定向出賣人支付購房款出賣人明知房屋無法獲得銀行貸款，卻隱瞞這一事實，最后買受人無法獲得銀行貸款，導致購房目的失敗，買受人有權解除購房合同。因此，如果購房者需要貸款購房，首先要向當地銀行了解哪些房產不能申請按揭貸款，購房時要注意房產的面積和年限，以免簽訂購房合同后無法獲得貸款。

問題4

購買租賃期未滿的學區房，如何結算所付租金？

幾天前，d買了一套學區房，簽了購房合同。房子將在原租期屆滿前出租。但原房主沒有告訴d，房客給了他一年的一次性租金。如何結算承租人支付給原業主的剩余租金？應該從購買價中扣除嗎？合同簽訂后如何處理？剩余租金可以用購買價格抵消，業主有權獲得所有權。首先，根據《合同法》第229條規定，“租賃期間租賃物權屬發生變化的，不影響租賃合同的效力”，即銷售不違反租賃原則。原租客可要求繼續在學區居住，直至租期屆滿。為此，建議購房者應了解房屋是否已出租、是否已出租、租賃期限是否即將屆滿、租金和押金的收取情況，以及承租人是否同意解除租賃合同，最好在房屋買賣合同中一并結算。由于都是貨幣性債務，雙方可以約定在購房價格中沖抵，以避免法律糾紛的風險。

其次，如果雙方沒有就此達成一致，根據《物權法》，新業主在取得房屋所有權后享有出租房屋的權利，而原業主在簽訂協議時違反了《合同法》規定的誠實信用原則，未披露事實后續租金已向新業主收取，損害了新業主的合法權益，因此新業主可以據此向新業主支付租金，原業主要求賠償經濟損失。你知道嗎