學(xué)區(qū)房四大法律問(wèn)題：?jiǎn)栴}一：原房主不搬出住所能否辦理入戶(hù)手續(xù)？

為了方便孩子入學(xué)，a在市區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套學(xué)區(qū)房，并簽訂了購(gòu)房合同。不過(guò)，在辦理入戶(hù)手續(xù)時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)原房主并未搬出地址。A在買(mǎi)房時(shí)沒(méi)有問(wèn)清楚，原房主也沒(méi)有主動(dòng)告訴A，A不能辦理入戶(hù)手續(xù)，影響了A孩子的入學(xué)。在這種情況下我們?cè)撛趺崔k？簽訂購(gòu)房合同要注意什么？

我們可以先為新主人安頓下來(lái)，然后動(dòng)員原主人搬出住所。

首先，房屋出售后，原業(yè)主在這里沒(méi)有固定住所，也不具備在這里登記戶(hù)口的條件。不得繼續(xù)以房屋所在地為住所。因此，原房屋所有人應(yīng)當(dāng)將其戶(hù)口遷移到有條件定居的地方，以便新房屋所有人可以遷移其戶(hù)口。原居民遷出但戶(hù)籍尚未遷出的，可以為新居民辦理落戶(hù)手續(xù)，然后采取措施動(dòng)員原業(yè)主盡快辦理落戶(hù)手續(xù)。因此，新房主可根據(jù)證件向派出所申請(qǐng)辦理落戶(hù)手續(xù)。二是由于派出所不能強(qiáng)制原業(yè)主遷戶(hù)，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，可以約定出賣(mài)人自簽訂合同之日起一定期限內(nèi)遷戶(hù)。逾期不遷出的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任。另外，購(gòu)房合同中可以注明合同目的，因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房通常是女生上學(xué)，雙方約定，因原房屋所有人拒絕遷出戶(hù)口，致使新房屋所有人不能或者遲延定居，影響子女入學(xué)的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。通過(guò)以上違約解除條款，可督促原業(yè)主盡快辦理戶(hù)籍過(guò)戶(hù)手續(xù)。

問(wèn)題二

如果學(xué)區(qū)房水電賬戶(hù)名稱(chēng)發(fā)生變更，原業(yè)主是否有義務(wù)協(xié)助？

不久前，B在市區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套面積不到60平方米的學(xué)區(qū)房，并簽訂了購(gòu)房合同。由于疏忽，B沒(méi)有更改學(xué)區(qū)水電賬戶(hù)的名稱(chēng)。根據(jù)相關(guān)政策，面積在60平方米以下的房屋，應(yīng)提供3年居住證明，方可達(dá)到第一批準(zhǔn)入條件。繳納水電費(fèi)需提供居住證。原房主是否有義務(wù)協(xié)助新房主變更水電賬戶(hù)名稱(chēng)？

即使購(gòu)房合同中沒(méi)有約定，原房主也應(yīng)協(xié)助變更水電賬戶(hù)名稱(chēng)。

原房主是否有義務(wù)協(xié)助新房主變更水電賬戶(hù)名稱(chēng)，取決于幫助變更名稱(chēng)是否是原房主的合同義務(wù)。合同義務(wù)包括主要義務(wù)和附帶義務(wù)。附隨義務(wù)是指根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則履行的通知義務(wù)、協(xié)助義務(wù)、保密義務(wù)等，以幫助實(shí)現(xiàn)支付的主體義務(wù)。

由于該房屋已歸新業(yè)主所有，而支付水電費(fèi)的債務(wù)人也是新業(yè)主，因此水電賬戶(hù)的名稱(chēng)應(yīng)與新業(yè)主的名稱(chēng)相同。原房主變更水電賬戶(hù)名稱(chēng)屬于購(gòu)房合同所附的協(xié)助義務(wù)。即使購(gòu)房合同中對(duì)此沒(méi)有約定，作為合同的附隨義務(wù)，原房主也有義務(wù)協(xié)助新房主變更水電賬戶(hù)名稱(chēng)。

問(wèn)題三

房屋使用年限已超過(guò)30年，不能辦理按揭貸款怎么辦？

C想買(mǎi)一套學(xué)區(qū)房，由于經(jīng)濟(jì)能力有限，我們不能一次性付清全部購(gòu)房款，所以我們計(jì)劃辦理按揭貸款。在選擇套房并簽訂合同后，C發(fā)現(xiàn)房子面積太小，房齡已經(jīng)超過(guò)30年。在這種情況下，商業(yè)銀行不發(fā)放銀行按揭貸款，C該怎么辦？

這要看雙方是否事先知道，購(gòu)房前應(yīng)該了解貸款條件。

如果在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，雙方約定付款方式為抵押貸款，但雙方不知道該房屋不能辦理抵押貸款，由于雙方無(wú)過(guò)錯(cuò)，可以約定將付款方式改為一次性付款或分期付款，而出賣(mài)人變更支付方式后，應(yīng)當(dāng)給予買(mǎi)受人合理期限的準(zhǔn)備資金支付購(gòu)房款。買(mǎi)受人明知該房屋不能申請(qǐng)銀行貸款，仍簽訂購(gòu)房合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同簽訂后可能產(chǎn)生的不利后果，即不能申請(qǐng)銀行貸款的，仍應(yīng)當(dāng)按照合同約定向出賣(mài)人全額支付購(gòu)房款；買(mǎi)受人未辦理銀行貸款的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定向出賣(mài)人支付購(gòu)房款出賣(mài)人明知房屋無(wú)法獲得銀行貸款，卻隱瞞這一事實(shí)，最后買(mǎi)受人無(wú)法獲得銀行貸款，導(dǎo)致購(gòu)房目的失敗，買(mǎi)受人有權(quán)解除購(gòu)房合同。因此，如果購(gòu)房者需要貸款購(gòu)房，首先要向當(dāng)?shù)劂y行了解哪些房產(chǎn)不能申請(qǐng)按揭貸款，購(gòu)房時(shí)要注意房產(chǎn)的面積和年限，以免簽訂購(gòu)房合同后無(wú)法獲得貸款。

問(wèn)題4

購(gòu)買(mǎi)租賃期未滿(mǎn)的學(xué)區(qū)房，如何結(jié)算所付租金？

幾天前，d買(mǎi)了一套學(xué)區(qū)房，簽了購(gòu)房合同。房子將在原租期屆滿(mǎn)前出租。但原房主沒(méi)有告訴d，房客給了他一年的一次性租金。如何結(jié)算承租人支付給原業(yè)主的剩余租金？應(yīng)該從購(gòu)買(mǎi)價(jià)中扣除嗎？合同簽訂后如何處理？剩余租金可以用購(gòu)買(mǎi)價(jià)格抵消，業(yè)主有權(quán)獲得所有權(quán)。首先，根據(jù)《合同法》第229條規(guī)定，“租賃期間租賃物權(quán)屬發(fā)生變化的，不影響租賃合同的效力”，即銷(xiāo)售不違反租賃原則。原租客可要求繼續(xù)在學(xué)區(qū)居住，直至租期屆滿(mǎn)。為此，建議購(gòu)房者應(yīng)了解房屋是否已出租、是否已出租、租賃期限是否即將屆滿(mǎn)、租金和押金的收取情況，以及承租人是否同意解除租賃合同，最好在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中一并結(jié)算。由于都是貨幣性債務(wù)，雙方可以約定在購(gòu)房?jī)r(jià)格中沖抵，以避免法律糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，如果雙方?jīng)]有就此達(dá)成一致，根據(jù)《物權(quán)法》，新業(yè)主在取得房屋所有權(quán)后享有出租房屋的權(quán)利，而原業(yè)主在簽訂協(xié)議時(shí)違反了《合同法》規(guī)定的誠(chéng)實(shí)信用原則，未披露事實(shí)后續(xù)租金已向新業(yè)主收取，損害了新業(yè)主的合法權(quán)益，因此新業(yè)主可以據(jù)此向新業(yè)主支付租金，原業(yè)主要求賠償經(jīng)濟(jì)損失。你知道嗎