1、 房?jī)r(jià)上漲時(shí)如何處理二手房賣家的違約行為。因此，除非合同中另有約定或者在法律情形下可以單方解除合同的，責(zé)令雙方繼續(xù)履行合同，無論是合同簽訂后的預(yù)期違約，還是合同履行期滿后的實(shí)際違約，如果對(duì)方堅(jiān)持繼續(xù)履行合同，除了符合合同法第110條的規(guī)定外。另一方在履行義務(wù)時(shí)遭受其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因違約造成的損失，包括直接損失和預(yù)期利益損失。其中，房屋漲落損失的確定可以參考以下方式：

（1）雙方協(xié)商確定的，按照雙方約定執(zhí)行；

（2）雙方協(xié)商不能確定的：

<1。原則上可與最相似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)格進(jìn)行比較（一是同一樓盤同一樓層、同一戶型；二是相鄰樓盤同一樓層、同一戶型；二是最相似樓盤同一樓層、同一戶型）；三是成交差價(jià)同一區(qū)域的房?jī)r(jià)和買賣合同的成交價(jià)格決定了房屋的漲跌跌幅；

2。如果沒有比較最相似的房子，房子的漲跌損失可以通過專業(yè)機(jī)構(gòu)的評(píng)估來確定。損失認(rèn)定的時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)守約方的利益保護(hù)、守約方的請(qǐng)求、合同約定的履行期限屆滿日期、違約方的違約認(rèn)定日期以及房屋的興衰情況合理確定審判。最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)考慮守約方的履行情況、違約方可以預(yù)見的因房屋價(jià)值漲跌而造成的損失，以及雙方是否采取了必要措施防止損失擴(kuò)大。二是房屋買賣合同簽訂后不履行怎么辦。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者不按照約定履行合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。首先，一方當(dāng)事人可以要求違約方繼續(xù)履行合同。約定遲延履行違約金的，仍可以要求支付遲延履行違約金。未約定遲延履行違約金的，可以要求賠償損失。

但在下列情況下不適用于繼續(xù)執(zhí)行。一方不履行非貨幣性債務(wù)或者履行非貨幣性債務(wù)不符合約定的，另一方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：。債務(wù)不能合法或事實(shí)上履行；

2。債務(wù)標(biāo)的不適合強(qiáng)制履行或者履行成本過高；

3。債權(quán)人不要求在合理期限內(nèi)履行債務(wù)。

如果合同終止，應(yīng)適用定金或違約金。當(dāng)事人約定違約金和定金的，一方違約時(shí)，另一方可以選擇適用違約金或者定金的條款。當(dāng)事人在合同中約定定金條件的，或者單獨(dú)訂立定金合同的，可以申請(qǐng)定金。以定金形式承擔(dān)違約責(zé)任的方式是：支付定金的一方違約時(shí)，不得要求對(duì)方返還定金；收取定金的一方違約時(shí)，應(yīng)雙倍返還定金。需要注意的是，定金金額不得超過合同總價(jià)的20%，超出部分不作為定金。

2。違約金。押金不適用的，適用違約金。當(dāng)事人在合同中對(duì)違約金的數(shù)額或者計(jì)算方法有明確約定，且約定不違法或者明顯不合理的，適用合同約定的違約金。但是，合同約定的違約金數(shù)額低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)增加賠償金；約定的違約金數(shù)額高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)減少賠償金適當(dāng)?shù)亍Ｔ谄渌闆r下，違約方應(yīng)承擔(dān)損失賠償責(zé)任：

（1）如果違約給另一方造成損失，則合同雙方?jīng)]有約定的違約金和定金，也不能適用法定的違約金，違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額可以由雙方約定，也可以由仲裁機(jī)構(gòu)和法院確定。（2）雖然合同中規(guī)定了違約金或法定違約金，但違約方支付的違約金不足以賠償損失的，不足部分仍應(yīng)賠償損失。賠償損失的數(shù)額，應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于違約給對(duì)方造成的損失，包括履行合同后可以獲得的利益，但不得超過違約方在簽訂合同時(shí)可以預(yù)見或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見的最大損失。

購買二手房時(shí)簽訂的合同具有法律效力。如果買方違約，它需要賠償賣方部分損失。如果你不能簽一份二手合同，請(qǐng)不要擔(dān)心。律霸還為律師提供在線咨詢服務(wù)。歡迎參加法律咨詢。你知道嗎