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寧波
如何判斷二手房的真實年齡
[案例]
準備買二手房的王小姐最近被房子的真實“年齡”搞糊涂了。”我喜歡二手房。房東說房子建于1998年，但我想房產證上的日期是1999年5月，土地使用證上的截止日期是2060年5月20日。房子是幾年的？我被騙了嗎？”王小姐很困惑。這房子有多舊？二手房的房齡與貸款、未來過戶等問題有關。如果你不知道，你就做不到。無論是房產證還是土地使用權證都不能準確反映房屋的建設周期。
①房產證上的日期只能反映房屋所有人實際取得產權的日期。如果是二手房，可能已經轉手兩到三次。房產證反映了房子最后一次被簽發的時間。房產證記載的發證日期可能遠遠超過房屋實際竣工日期。
②雖然從《土地使用權證》上顯示的截止日期可以推斷該房屋于1990年5月20日取得土地使用權，但該房屋的建設與征地不在同一時期，開發商在取得土地后不能立即開工。以建設期和銷售情況來看，征地時間和房屋竣工時間之差最長可達10年。
如何判斷二手房的真實年齡？
據專家介紹，區分二手房真實“年齡”的簡單方法有以下幾種：
（1）到房產管理部門進行檔案核對。無論是單位建房還是商品房，都會在相應的產權部門登記，這是房屋最準確的年代。另一個相對簡單的方法是詢問附近的老住戶，他們一般都把房子的年代記得很清楚。與房產證、土地證相比，這種方式更為有效；
（2）如果房子是新裝修的，可以進入廚房、衛生間觀察。因為廚衛的裝修很難改變，所以從廚衛的裝修很容易判斷出房子的真正裝修年代。另外，地板的裝修不易更換，地板的質量和風格也容易看出房屋裝修的新舊；
（3）查看產權證，產權證的辦理時間大致可以推斷出房屋的期限。如果是商品房，產權辦理時間可以提前一兩年。如果是單位房，辦理時間比較長，至少兩三年。這一點適用于二手房。
[保證]
為避免房齡的“陷阱”，買受人也可以在與房東簽訂的轉讓合同中約定，如果房屋實際工期與房東提供的工期不一致，房東應承擔違約責任。你知道嗎
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簡介:
羅玉林律師執業已經20余年，曾在某國有交通企業(上市公司)法律顧問工作近十多年，先后接觸和辦理過各種類型的經濟、民事、海事、海商糾紛、執行等案件。熟悉企業內部法律事務管理及各類案件訴訟操作規程和技巧，尤其熟悉合同糾紛、債權債務、交通事故、醫療事故、婚姻家庭、損害賠償等各方面法律法規和政策性規定，有著豐富的訴訟實踐經驗。 自1990年起從事律師職業，執業以來，堅持 “敬業勤勉、誠實信用” 的服務宗旨，盡力為委托人辦好每一件案件，最大限度地維護了委托人的合法權益。
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