1。核實出賣人的身份，主要是看出賣人是否是房屋的真正主人。要看房屋所有權(quán)證、土地證（或二合一房產(chǎn)證）、契據(jù)、身份證，這些證件上的人是否一致。另外，出賣人是無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，即使房產(chǎn)證上只有其姓名，買賣雙方簽訂的購房合同也無效。

民法通則第十二條規(guī)定，不滿十周歲的未成年人為無民事行為能力人，其法定代理人代理民事活動。第十三條規(guī)定，不能確定自己行為的精神病人是無民事行為能力人。刑法限制行為能力人是指年滿十四周歲不滿十六周歲的聾啞人、盲人、間歇性精神病患者。買房時要檢查房屋產(chǎn)權(quán)是否有爭議。注意房屋是依法查封還是受到其他形式的限制轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，避免房屋付款后無法交付。如有需要，我們可以到房管局了解相關(guān)情況。三。注意房子的共有人。有共有人的，出售房屋應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意，房屋共有人必須簽訂買賣合同。要注意核對簽字人的真實身份，簽字人必須是房屋共有人，不能被冒名頂替。比如，夫妻婚后買房，只寫一方的名字。出售房屋時，雙方必須簽訂合同。購買二手房時，要注意房屋是否違法建設(shè)。如果它是非法建造的，很可能是空的錢。另外，在購買二手房特別是舊二手房時，要特別注意是否要拆遷。別以為拆房子能讓你獲利。在這種情況下，房主為什么要賣房，為什么會有這么多釘子戶，以及房屋拆遷引發(fā)的各種糾紛。如果租客的租期還沒有到期，買方將暫時無法入住。買房時，一定要多次實地核查，核實房屋是否已出租；如果已出租，應(yīng)盡量在交易前要求出賣人辦理租賃事宜。據(jù)新聞報道，一名婦女買了一套房子，在轉(zhuǎn)讓所有權(quán)時發(fā)現(xiàn)房子里有一個房客。租期為10年，租客已交了3年10.8萬的租金，拒絕搬走。此外，在同等條件下，租戶有優(yōu)先購買權(quán)，這在購房時也需要注意。住宅用地年限一般為70年，但早期老房子用地年限短于70年，有的只有20年或30年。買房時要核實房屋剩余土地使用年限。因為它是影響房價的一個重要因素，另外，剩余土地使用期限多長與土地使用期限何時到期有關(guān)，以及后續(xù)收費到期的問題。

7。明確各種稅費

購買二手房有很多稅費，很多情況下應(yīng)該由賣方承擔(dān)，比如增值稅、個人所得稅等都是轉(zhuǎn)嫁給買方的。此外，不少黑中介收取一些莫名其妙的費用，有些原本說是一定的費用，但最后卻變成了另一個價格。在實踐中，對各種稅費的承擔(dān)，要有明確的約定。比如，賣家沒有按時搬出戶口，房價上漲，賣家違約，買家沒有拿到銀行貸款等等。如何解決這樣的問題，應(yīng)該事先達成一致，避免以后發(fā)生糾紛。許多二手房都裝飾有家具和電器。買房時，要明確室內(nèi)裝修是原業(yè)主拿走的還是留下的。別擔(dān)心，有真正的房主賣了房子，拿走了衛(wèi)生間、吸煙機、廚柜等，明確傭金不同的中介，其傭金不一樣，一開始就應(yīng)該對中介傭金有明確的規(guī)定。此外，在交易失敗后，有必要就傭金的退還達成協(xié)議。買房時，為了避稅，很多人喜歡簽訂一份陰陽合同，即兩份房屋買賣合同。比如，一個標(biāo)明房價50萬元，用于房地產(chǎn)交易大廳的過戶，稅金只有50萬元；另一個標(biāo)明房價80萬元，是雙方的實際交易金額，由雙方私下保管。像這樣的二手房交易風(fēng)險較大，一旦發(fā)生糾紛，就更麻煩了。

12。相關(guān)費用是否結(jié)算

二手房的物業(yè)費、水電費、取暖費、網(wǎng)絡(luò)費、燃氣費等費用必須結(jié)算，以免買方承擔(dān)其“后遺癥”。另外，所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，如水電卡、煤氣卡、有線電視，也需要轉(zhuǎn)移。你知道嗎