什么是違反租賃農(nóng)用地填埋的行為（合同法有效期為2020年12月31日）

案例一：政府計(jì)劃調(diào)整魚塘用地時(shí)，2007年，村委會(huì)簽訂了《租賃合同》租賃魚塘，合同約定：“年在履行合同的過程中，如果政府計(jì)劃調(diào)整土地用途，政府將收回土地，承租人應(yīng)無條件服從，并在出租人規(guī)定的期限內(nèi)無條件騰退。一切損失由承租人承擔(dān)，出租人不給予任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。同時(shí)，合同應(yīng)終止。”后來，由于政府調(diào)整土地利用規(guī)劃，魚塘需要收回，村委會(huì)要求終止與X的租賃合同，法院認(rèn)為，由于政府調(diào)整土地利用規(guī)劃，雙方土地租賃合同的履行事實(shí)上是不可能的，村委會(huì)可以解除雙方的租賃合同。法官評(píng)論說，出租人與承租人簽訂的租賃合同中經(jīng)常規(guī)定這樣的條款：“政府計(jì)劃使用土地的，承租人應(yīng)當(dāng)無條件服從，所建建筑物應(yīng)當(dāng)無條件拆除、收回。一切損失均由出租人承擔(dān)，出租人不得給予任何經(jīng)濟(jì)賠償。”本條約定視為有效，但不排除承租人按照政府有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)賠償?shù)臋?quán)利。本條中“一切損失由承租人承擔(dān)”的規(guī)定可以解釋為“承租人的損失不由出租人承擔(dān)”，這并不排除承租人分享被拆遷人給予的拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。如果出現(xiàn)上述情況，在拆遷方有具體補(bǔ)償辦法的前提下，承租人要求分?jǐn)偛疬w補(bǔ)償?shù)模梢詤⒄障嚓P(guān)補(bǔ)償辦法支持承租人的要求。

案例二：住宅項(xiàng)目配套學(xué)校商業(yè)租賃

住宅項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)公司在住宅項(xiàng)目中建設(shè)規(guī)劃配套小學(xué)，房地產(chǎn)開發(fā)公司授權(quán)**公司將配套小學(xué)租賃給第三方經(jīng)營(yíng)使用，**公司將配套小學(xué)租賃給**公司經(jīng)營(yíng)使用。**公司還與**公司簽訂租賃合同，租賃配套小學(xué)。后來**公司將**公司起訴至法院，確認(rèn)合同無效并退還租金。法院經(jīng)審理認(rèn)為，開發(fā)商將在訴訟結(jié)束后授權(quán)第三人使用、轉(zhuǎn)租房屋，違反了公共利益和有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)無效。《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，損害公共利益的合同無效。在本案中，租賃合同中所指的房屋是規(guī)劃中的小學(xué)，即房屋項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)公司在劃撥土地上建設(shè)的教育配套設(shè)施。但是，**公司將爭(zhēng)議房屋出租給**公司牟利，實(shí)質(zhì)上損害了公共利益。因?yàn)榉课菽芊裼糜诮逃康模粌H關(guān)系到社會(huì)正常的文化秩序，而且直接影響到周邊配套社區(qū)和非特定群體的文化教育利益。縱容這種行為，會(huì)損害整個(gè)社會(huì)的文化教育利益。其次，為了保護(hù)這種社會(huì)公共利益，國(guó)家對(duì)房屋所在地的土地使用權(quán)采取劃撥而不是出讓的方式。如果房子可以出租牟利，就違背了土地分配的初衷，損害了國(guó)有土地的利益。案例三：出租房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證

**，而**公司進(jìn)入涉案房屋經(jīng)營(yíng)。2014年7月，由于**公司未能按時(shí)支付租金，**公司將房屋鎖上并關(guān)閉。同年12月，**公司向法院起訴，要求解除合同并支付所欠租金。在審理過程中，**公司認(rèn)定，涉案房屋未申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。法院認(rèn)為，**公司與**公司簽訂的《房屋租賃協(xié)議》應(yīng)當(dāng)無效，但**公司應(yīng)當(dāng)向**公司支付入住費(fèi)。法官點(diǎn)評(píng)本案中，涉案房屋既沒有申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，也沒有鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃部門核發(fā)的農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第二條規(guī)定，“房屋租賃協(xié)議”應(yīng)視為無效。但根據(jù)《解釋》第五條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人要求按照合同規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用費(fèi)的，人民法院一般予以支持。因此，雖然本案中雙方簽訂的《房屋租賃協(xié)議》無效，**公司仍應(yīng)向**公司支付入住費(fèi)。2013年10月，楊某與謝某簽訂了土地租賃合同，約定謝某將楊某在通州區(qū)某村的15畝魚塘租賃用于建筑垃圾填埋；合同期限為3年，合同費(fèi)為15萬元。謝某交了5萬元，掩埋了部分魚塘，但因未辦理渣土吸收許可證，他被責(zé)令停產(chǎn)。謝某上訴至法院，要求楊某支付違約金并返還3萬元。法院經(jīng)審理認(rèn)為，該合同以法律形式掩蓋了違法目的，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，這種合同稱為土地租賃。事實(shí)上，它利用農(nóng)地吸收垃圾牟利。雙方均不具備垃圾處理資質(zhì)，土地用途變更未經(jīng)批準(zhǔn)，以合同形式掩蓋非法牟利目的，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，損害土地管理制度和農(nóng)村公共環(huán)境，損害社會(huì)公共利益，因此它應(yīng)該被認(rèn)為是無效的。案例5：未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租

2004年8月，×從**商業(yè)總部租了一套房子，并用它經(jīng)營(yíng)一家商店，期限為10年。雙方明確同意，X不得以任何形式轉(zhuǎn)讓給第三方。2012年6月，×與施某簽訂門店轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將門店轉(zhuǎn)讓給施某。2012年9月，該公司鎖定并查封了涉案房屋。法院認(rèn)為，**商務(wù)總公司與X公司明確約定不將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人。未經(jīng)**商業(yè)總部同意，X轉(zhuǎn)租給石某，轉(zhuǎn)租合同視為無效。施某知道出租人禁止承租人轉(zhuǎn)租，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的無效后果責(zé)任。法官點(diǎn)評(píng)《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛的司法解釋的理解和適用》第十六條規(guī)定：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，人民法院以承租人不同意為由解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租無效的，不予支持，“未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，違反了出租人與承租人的約定，破壞了出租人與承租人原有的信托關(guān)系。出租人在知道承租人轉(zhuǎn)租后六個(gè)月內(nèi)提出明確異議的，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)租無效。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎