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寧波
如果商鋪被業主收回，租客能否要求賠償過戶費
[案情]
趙某于2008年6月租用孫某商鋪，約定租金2000元/月，并根據市場情況進行調整，租期3年。當時，趙某向該店原租戶支付了9000元過戶費，孫某也知道此事。租期屆滿后，趙某和孫某雖未續約，但始終支付租金，孫某也未提出續約，且始終收到租金。2014年5月，孫某讓趙某收回店鋪，2個月內搬走。趙某要求孫某按市場價（同面積過戶費20萬元）搬出該店，否則他將繼續租用該店。
[分歧]
在這種情況下，承租人是否可以要求房東賠償過戶費有兩種不同的意見：
第一種意見是承租人無權要求房東賠償過戶費。理由是，本案租賃期限屆滿后，趙某與孫某形成了無限期租賃合同關系，孫某可以通知趙某在合理期限內解除合同，而店鋪轉讓費并非趙某的預期利息。在這種情況下，孫某不需要賠償趙某的轉會費。第二種意見是，承租人可以要求業主適當補償過戶費。原因是，過戶費是商業活動中的通行做法，應按慣例辦理。主租客收回商鋪，不僅有商鋪使用權，還有權收取過戶費。房東繼續轉讓該店，并有權要求下一個租戶收取轉讓費。
[評論與分析]
作者同意第一種觀點，即房主無需補償房客的過戶費。主要原因如下：
首先，合同法第113（1）條規定：“一方當事人不履行合同義務或者不按照約定履行合同義務，給對方造成損失的，賠償損失的數額應當相當于違約造成的損失，包括合同法領域的合同履行，期待利益的前提應當是對方違約。本案租賃期限屆滿后，趙某與孫某形成不規范租賃合同。只要在合理期限前通知趙某，孫某可以隨時解除合同。因此，孫某并不違約，也不需要賠償趙某的轉會費。
其次，如果租賃合同中沒有規定店鋪可以轉讓，趙某無權轉讓店鋪并收取轉讓費。《合同法》第二百二十四條第二款：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”。如果趙某擅自轉讓門店并收取轉讓費，孫某可以與趙某解除租賃合同。如果主合同無效，趙某與他人簽訂的轉租合同無效，趙某收取的過戶費需要返還給他人，在這種情況下，店鋪過戶費不是趙某的預期利益。在原案中，趙某與孫某簽訂的租賃合同內容未作說明，因此趙某是否有權轉讓門店無法確認。最后，在租賃合同期滿或租賃合同終止后，出租人也有權收回門店，繼續租賃門店并收取過戶費，不造成原承租人損失，也不需要賠償原承租人。筆者認為，出租人需要向承租人賠償過戶費的情形有兩種。一是租賃合同約定承租人可以轉讓但尚未實際轉讓，出租人違約。此時，法院需要審查轉讓費是否為不可避免的間接損失。二是租賃合同約定承租人可以轉讓并已實際轉讓，或者租賃合同未約定轉讓費用承租人可以轉讓但已實際轉讓并經出租人同意的，承租人已收取轉讓費用。因出租人違約，承租人需要退還過戶費的，承租人可以要求出租人賠償過戶費。你知道嗎
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