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房屋租賃糾紛、承租人利益保護糾紛的處理

來源: 律霸小編整理 · 2021-04-02 · 700人看過

基于誠實信用原則和租賃合同的性質，有必要加強對合同居民的保護。保護承租人的共同居民是租賃合同的附帶義務。對承租人同居關系的保護義務與具有保護第三人功能的合同制度有關。第三人保護合同制度由德國判例法首創，由美國《統一商法典》發展和完善。美國《統一商法典》第2條至第318條規定的第三人擔保責任可以作為第三人保護合同的范本。這一規定由于貫徹了民法上的誠實信用原則，合理保護了第三人的利益而受到各國的重視。具有保護第三人功能的合同，是指特定合同成立后，不僅合同雙方的權利義務關系，而且債務人應當照顧、保護和通知與債權人有特殊關系的第三人。當債務人違反這一義務時，損害人的具體范圍也應當按照合同法的原則處理，我們應當承擔賠償責任。附隨義務的主要目的是加強對與債權人有特殊關系的第三人利益的保護。根據誠實信用原則和合同目的，合同中的注意保護義務不僅應當存在于相對人，而且應當延伸到與相對人有特定關系的第三人。也就是說，合同中的保護和注意義務應當擴大到因與債權人的關系而與債務人的履行有接觸的人，債權人有責任對其進行照顧和保護。在房屋租賃合同中，與承租人同居的人（即同居者）不是合同的當事人。出租人沒有支付的義務，但只有一定的注意和保護義務。同居人無權根據合同原則要求賠償，除非債務人違反這一義務（附隨義務）。首先，出租人應當能夠認識到，合同對方對共有人的安全和對自己的安全有著同樣的信任。在日常生活中，租客與同居者之間有著非常密切的特殊關系。當債務人根據合同對債權人負有注意保護義務時，顯然應當注意同居人的存在。出租人還應當對與承租人有密切關系的承租人承擔注意和保護的附帶義務。如果出租人違反合同義務，不僅會給承租人造成損害，也會影響承租人。其次，以合同訴訟為依據起訴損害賠償更有利于同居者利益的保護，而對同居者的保護不夠全面，只能以侵權訴訟為依據起訴。當事人選擇合同訴訟或侵權訴訟具有不同的意義。具體體現在：

1。違約責任適用于嚴格責任，無論合同當事人有無故意或過失，只要當事人不按照合同約定履行義務，沒有有效的抗辯事由，就必須承擔違約責任；侵權責任通常是基于各國法律中過錯責任的一般原則，我國基本上采用了這一原則。舉證責任不同。在合同責任中，承租人對不履行租賃合同的歸責不承擔舉證責任，出租人必須證明自己沒有過錯，否則，將推定自己有過錯并承擔責任；在侵權責任中，受害人應對承租人的過錯和故意承擔舉證責任“肇事者。”證據在哪里，損失在哪里。因此，舉證責任的不同直接關系到當事人的利益。時效期限不同。大多數國家的民法典對合同訴訟和侵權訴訟規定了不同的時效期限，這在我國原則上是一致的。但《民法通則》第136條對人身損害侵權請求權的時效期限為一年。因此，居民選擇契約行為更為有利。在侵害承租人或同居人的情況下，法律只允許同居人提起侵權訴訟，因此對同居人的保護不夠全面，甚至造成不合理的結果。因此，有必要將承租人的共同居住人納入合同法的保護范圍。現行法律法規并未提及承租人的居住范圍。“共同居住”的定義在實踐中并不統一。同居人的本質是受合同保護的第三人。根據德國學者La*Z的觀點，其范圍應限于與債權人有特殊利益關系的人，債務人的履行也與之相關。也就是說，范圍應限于受債務人履行影響的人，債權人有義務根據親屬關系、勞動關系、雇傭關系、租賃關系等人格法對其進行保護和照顧。如債權人的妻兒、同伙、客人、員工等。我們認為，應當嚴格控制共犯的范圍，避免對出租人要求過于嚴格，使其負擔過重。

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