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如何合法解決房屋租賃糾紛

來源: 律霸小編整理 · 2021-04-02 · 960人看過

房屋租賃糾紛在人們的日常生活和經營中非常普遍，也受到很多人的關注。近日，江蘇省高級人民法院出臺了《關于審理城市房屋租賃合同糾紛若干問題的意見》，統一了誰擁有多租房屋使用權、如何行使優先購買權等熱點問題的自由裁量權標準，“二房東”是否轉租，以及租賃裝修的權益界定。這一新規將對解決房屋租賃糾紛產生怎樣的影響？公眾在遇到房屋租賃活動時，該如何合法、合理地解決糾紛？昨日，三位法人做客晚報政法熱線，為廣大讀者提供專業解答。

嘉賓檔案

龔磊：虎丘區人民法院第一人民法院首席法官

高立勤：虎丘區人民法院第一人民法院法官

龐茂春：江蘇正威律師事務所合伙人律師

熱線節選承租人是否有優先購買權龔磊的情形：根據法律規定，出租人將房屋出售給第三人的，必須是書面的，如果出租人和承租人有證據，通知不能自己證明。雖然你的房東說通知是貼出來的，但通知的法律后果實際上并沒有發生。

出租人未通知承租人，將租賃房屋出售給第三人，第三人未辦理房屋產權過戶登記手續，承租人要求解除租賃房屋買賣合同的，人民法院應予支持。出租人未通知承租人將租賃房屋出售給第三人，第三人已辦理房屋產權過戶登記手續，承租人要求解除租賃房屋買賣合同的，人民法院不予支持，但承租人可以證明，第三人知道或者應當知道租賃關系存在，且在簽訂合同時未到期，出租人在出售房屋時除人力外未通知承租人。此外，法律規定，承租人對出租人在同等條件下出售的租賃房屋享有優先購買權。相同條件主要是指價格、付款方式等，只是出租人有證據證明自己與第三人有親屬關系或者其他特殊關系，這種關系對自己是否出售房屋或者出售房屋的條件有重大影響。因此，如果查實你租的前房確實是賣給了出租人的親屬，而且出售的價格是因為親屬關系相對便宜，你就不能主張優先購買權。陳先生：我把房子租給外地居民，簽了租賃合同。租期一年。他已經活了半年了。現在他已經三個月沒付房租了。他幾天前去收房租，現在已經搬走了。我可以取消租賃合同并要求房客賠償我的損失嗎？

高立勤：根據新合同規定，居住房屋的承租人累計3個月未支付租金，經出租人催告后15日內未支付租金的，出租人可以解除租賃合同。如果您房屋的承租人拖欠租金三個月，您必須履行催交義務，并可在承租人15天未付租金后解除租賃合同。損失部分，因承租人違約終止房屋租賃合同的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長不得超過六個月。當然，新規進一步明確了出租人享有的撤銷權。出租房屋未按照合同約定的用途使用，或者未經出租人同意擅自改變房屋結構的，在出租人要求的合理期限內不予更正或者恢復原狀，營業用房承租人六個月未支付租金，經出租人催告后一個月內未支付租金的，出租人可以解除租賃合同。張先生：我有一間前廳要租給個人業主王先生經營一家服裝店。雙方簽訂了為期三年的租賃合同，已履行一年。可是，最近我發現經營者不是王先生，而是王先生轉租給李小姐的，而且租金是我租他的兩倍，我翻看了原合同，發現租賃合同中沒有約定是否可以轉租。請問王老板能否把我的房子轉租出去？我能為王先生獲得的租金申請差額租金收入嗎

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