購(gòu)房者購(gòu)買商品房時(shí)，開發(fā)商售樓處漂亮的售樓小姐經(jīng)常把自己開發(fā)的社區(qū)稱為高檔社區(qū)，有專門的商務(wù)會(huì)所、地下停車庫(kù)、幼兒園、屋頂花園。交房后發(fā)現(xiàn)，整個(gè)會(huì)所出租給娛樂公司進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)，小區(qū)內(nèi)的幼兒園成了貴族幼兒園。

近年來，購(gòu)房者與開發(fā)商之間關(guān)于住宅區(qū)配套建筑和設(shè)施權(quán)屬的糾紛不斷出現(xiàn)。然而，鑒于我國(guó)法律沒有明確規(guī)定，這已成為商品房糾紛中的一個(gè)難點(diǎn)和疑點(diǎn)。律師提示：開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)時(shí)，還應(yīng)建設(shè)配套的建筑和設(shè)施，這是規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。根據(jù)法律規(guī)定，建筑物內(nèi)的公共部位和設(shè)施屬于所有業(yè)主，這一般沒有爭(zhēng)議。但對(duì)于小區(qū)內(nèi)不屬于這幢樓的配套建筑和設(shè)施，現(xiàn)行法律沒有明確的法律規(guī)定。今年即將實(shí)施的《物權(quán)法》規(guī)定，如果合同中沒有約定車庫(kù)的所有權(quán)，車庫(kù)的所有權(quán)屬于全體業(yè)主，但法律尚未實(shí)施。因此，購(gòu)房者可以根據(jù)以下原則確定配套建筑物的權(quán)屬：

第一，法律原則，這是雙方應(yīng)遵守的第一原則。對(duì)于建筑配套設(shè)施和居住區(qū)設(shè)施的權(quán)屬，法律法規(guī)明確，雙方應(yīng)當(dāng)遵守。比如，法律明確規(guī)定物業(yè)管理用房的所有權(quán)歸業(yè)主所有。開發(fā)商在合同中約定歸自己所有的，該約定無效。

第二，協(xié)議原則，對(duì)于法律法規(guī)中權(quán)屬不明確的配套建筑物和設(shè)施，開發(fā)商和購(gòu)房者可以約定其權(quán)屬和經(jīng)營(yíng)使用限制。協(xié)議屬于開發(fā)商的，應(yīng)當(dāng)明確約定使用范圍。比如，俱樂部只能用于健身娛樂，價(jià)格合理；幼兒園首先要滿足社區(qū)的教育問題；停車場(chǎng)只能為社區(qū)提供服務(wù)。

第三，必要性原則是不具有獨(dú)立的使用性能，是居住區(qū)正常使用所必需的，如配電室、換熱站、水泵房等，是居住區(qū)正常日常生活所必需的。沒有這個(gè)設(shè)施，就不能實(shí)現(xiàn)住宅區(qū)的正常使用功能，這個(gè)設(shè)施應(yīng)該歸所有人所有。

第四，分?jǐn)傇瓌t，商品房建筑面積分為已建建筑面積和分?jǐn)偨ㄖ娣e，已建建筑面積為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，屬于購(gòu)房者；分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為共有產(chǎn)權(quán)，屬于買家的。至于開發(fā)商承諾的屋頂花園，實(shí)際上是所有業(yè)主的，開發(fā)商無權(quán)處理。這種承諾只是空中樓閣。你知道嗎