根據原《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十八條、《中華人民共和國合同法》第二百三十條，我國法律上優先購買權行使的條件可以分析為：（1）出租人的告知義務；（2）消滅期限。《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》原第一百一十八條規定，出租人出售出租房屋，應當提前三個月通知承租人，而《合同法》規定，出租人應當在出售出租房屋前的合理期限內通知承租人。《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》已廢止，出租人應當依照合同法的規定，在出售前的合理期限內通知承租人。然而，如何確定“合理期限”存在較大爭議。有學者認為，應當分為以下幾種情況：第一，出賣人依法通知優先購買人的，決定行使優先購買權的期限為不動產15日，動產10日。超過該期限，優先購買權消滅，出賣人與第三人的買賣關系生效。當事人可以約定具體期限，但不得少于法定期限。第二，出賣人未按規定通知優先購買權人的，優先購買權人行使優先購買權的期限為三個月。該期限自優先購買方知道或者應當知道出賣人與第三人訂立業務關系之日起計算。超過該期限，優先購買權消滅，出賣人與第三人的買賣關系生效。承租人必須在一定期限內行使優先購買權，這是行使優先購買權的限制條件。優先購買權作為一種期待權，必須在一定期限內行使，否則將產生相應的法律后果。大多數規定優先購買權制度的國家和地區都規定優先購買權應當在一定期限內行使。例如，德國《民法典》第510（2）條規定：“對于土地，優先購買權只能在收到通知后兩個月內行使。對于其他標的，優先購買權只能在收到通知后一周內行使。規定行使期限的，以規定的期間代替法定期間。“瑞士民法典第681A（2）條規定：“如果買方希望行使優先購買權，他必須在知道合同的訂立和內容之日起三個月內行使該權利。新所有人在房地產登記簿上登記滿二年的，不再行使優先購買權。”我國臺灣地區《土地法》第一百零四條規定，基地出售時，所有權人、典當行、承租人應當自收到通知之日起十日內行使優先購買權。未在10日內表達優先購買權的，視為放棄優先購買權。《法國民法典》第815-14條最為復雜。首先，共有

部分人應告知其他共有人其擬轉讓財產的價格和條件，以及擬轉讓財產的第三人的姓名、住所和職業。第二，共有人可以在收到通知之日起一個月內行使優先購買權，也可以在司法文書通知轉讓人之日起兩個月內行使優先購買權。第四，通知發出后十五日內未生效的，優先購買權人的聲明無效，出賣人可以行使優先購買權向優先購買權持有人要求損害賠償。我國現行立法對承租人優先購買權的行使有一定的規定，但規定不完善，原則性不強。除上述《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉的意見》（試行）和《合同法》的規定外，《國務院房屋拆遷管理條例》第十一條城市私房規定“房屋所有人出售出租房屋的，應當提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人享有優先購買權”，針對審判實踐中反映的問題，現行行政法規規定了優先購買權的行使期限法規和司法解釋過長。在市場經濟社會，效率是交易各方追求的重要目標。如果賣方嚴格按照上述規定提前三個月通知承租人，那么出租人至少要等三個月，最終結果很可能是出租人錯失商機。由此可見，出租人提前三個月通知承租人的規定與房地產交易日益快速的實際情況相違背，應當適當縮短。因此，我國學者在起草物權法時建議，房地產優先購買權的行使期限為收到出賣人通知后15日，動產優先購買權的行使期限為10日。

國外一些立法在具體時限上也存在差異。根據法國民法，應在收到賣方通知之日起一個月內行使。德國民法規定，土地優先購買權應在收到通知后2個月內行使，估價對象優先購買權應在收到通知后1周內行使。瑞士民法規定，優先購買權應當自知道出賣人與第三人訂立合同及其內容之日起三個月內行使。我們認為，優先購買權的行使期限不宜過長或太短。時間過長，商機稍縱即逝，不利于保護賣方利益。如果期限太短，買方將缺乏必要的考慮和準備時間。在權衡利弊之后，結合我國的實際情況，本文作出了上述規定。

對于承租人收到通知后答復的期限，根據一些地方的規定，承租人應當在收到通知后30日內作出書面答復。承租人逾期不答復的，視為放棄優先購買權。但《合同法》和大多數地方性法規對此沒有明確規定。鑒于上述行政法規、司法解釋和許多地方性法規、規章要求出租人提前三個月通知承租人，承租人也應當在收到通知后三個月內作出書面答復，否則視為放棄優先購買權。但從司法解釋的角度看，由于當今中國社會交易活動活躍，市場變化迅速，房屋租賃和房屋銷售的行為和價格往往發生較大變化，要求出租人提前三個月通知承租人顯然時間過長，或者要求承租人在收到通知后三個月內從電子商務規則的角度予以答復，為保障交易的安全和快捷，期限應當縮短。此外，承租人的優先購買權也應受到適當限制。為了平衡出租人和承租人雙方的利益，從社會整體利益的角度出發，對出租人和承租人的權利也應當進行適當的限制。法律制度與經濟利益的內在關系是法律制度應有利于資源的有效利用。一方面，法律應當促進資源的有效利用；另一方面，法律應當能夠引導或督促人們以最有效的方式利用資源。隨著我國市場經濟的快速發展，房價可能在短時間內發生較大變化。出租人與第三人訂立合同時，應當是承租人行使優先購買權的時間。三個月內，如果承租人不放棄權利，出租人在此期間不能出售房屋，否則，將構成對優先購買權期間的侵權。但事實上，如果房價在3個月內大起大落，如果出租人抓不住稍縱即逝的b