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寧波
二房東轉租法律問題，原房東必須同意才能生效
【事件處理】
擅自將房屋作為“二房東”轉租，發生意外時賠償損失。廣州市房地產經紀協會7日發布的《廣州市房地產經紀協會上月處理勞資糾紛及投訴情況報告》顯示，廣州市房地產經紀協會近日接到一起“未經出租人同意轉租”的投訴咨詢案件。廣州市房產中介協會提醒消費者，未經出租人同意轉租的，承租人應承擔由此產生的法律責任。2014年1月1日，梁先生通過中介公司與出租人葉先生簽訂租賃合同，租賃廣州市天河區一處房產。租賃期限為2014年1月1日至2014年12月31日，提前解除合同需支付違約金。當天，梁某向葉某支付了5000元定金。2014年3月1日，梁某因工作調動需要離開廣州，提出與葉某解除租賃關系。但葉某表示，如需提前終止，定金將不作為違約金退還。因此，為了維持與葉某的租賃關系，梁某決定將房產轉租。2014年3月5日，梁某將房產轉租給胡某。但在胡某居住期間，由于用電不當，房屋發生火災，致使葉某蒙受損失。事后，葉某向法院提起訴訟，要求終止與梁某的租賃關系，并要求梁某承擔房屋火災造成的損失。經審查，租賃合同中并未約定梁某有轉租權，梁某也沒有證據證明其已征得業主葉某同意轉租。最后，法院判決，如果葉某與梁某終止租賃關系，梁某必須承擔因火災造成的財產損失。
據廣州市房地產經紀協會介紹，轉租是指承租人在租賃合同有效期內，經出租人同意，將房屋轉租給分承租人的行為。《合同法》規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人將租賃物轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效。第三人給租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”
據廣州市房地產經紀協會法律咨詢服務中心律師分析，本案梁某未經葉某同意將房產轉租給胡某，違反了《合同法》的上述規定。此外，對于胡某給物業造成的損失，梁某應向葉某承擔賠償責任。
[法律解釋]
未經房東同意轉租的，應承擔違約責任。同意必須是有效的。最高人民法院關于審理城市房屋租賃合同糾紛具體適用法律的解釋。因租賃合同發生糾紛的，人民法院可以通知分承租人作為第三人參加訴訟。你知道嗎
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