“有電視嗎？”“是的！”看一看。“請看，這是設(shè)計(jì)圖，這是效果圖。當(dāng)我們完成后，你可以插上電源。如果你現(xiàn)在付款，我們可以給你折扣……”如果這樣賣東西，顧客會累死的。但我們最缺的房子，早就這樣賣了。對于消費(fèi)者來說，似乎很自然地習(xí)慣了提前買房，但現(xiàn)在有了一些變化。世紀(jì)花園非常執(zhí)著。這個(gè)項(xiàng)目必須在開業(yè)前完工。光大花園也熱衷于現(xiàn)房交易。朝陽花園利用已經(jīng)入住的現(xiàn)房來促銷在建樓盤一些有南方背景的房地產(chǎn)公司給北京帶來的不僅是投資，還有南方人的概念。南方房地產(chǎn)市場現(xiàn)房銷售不是趨勢，而是趨勢。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，上海、廣州、福建的買家都非常挑剔。如果他們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有的房子和模型有一點(diǎn)不同，他們就不愿意買。至于預(yù)期銷售的概念，在他們心目中，幾乎等于宣告了開發(fā)商實(shí)力的不足。”金匯新村、“金海灣”、“麗晶苑”等項(xiàng)目均為現(xiàn)房銷售。畢竟，消費(fèi)者是市場的驅(qū)動(dòng)力。而在北方，雖然現(xiàn)房銷售有星星之火，但能否燎原？消費(fèi)者更喜歡現(xiàn)房。首先，買現(xiàn)房是好的。如果你想住，你可以馬上搬進(jìn)來。如果你想租房，你可以馬上看到錢。如果你買了未來的房子，你怎么能等一年半呢？其次，現(xiàn)有的房子更直觀和現(xiàn)實(shí)。現(xiàn)在宣傳的力量太大了——我想我是看廣告買了一個(gè)花房；看效果，我好像活在天堂里；看模特，我覺得很開心；只有搬進(jìn)來，我才能知道我買了一個(gè)柴房。當(dāng)然，這有些夸張，但也有不少人因?yàn)閺V告而受苦。從目前的市場來看，購房者對未來房屋的擔(dān)憂，資金和風(fēng)險(xiǎn)還是小事，最讓人擔(dān)心的是未來房屋的質(zhì)量能否像銷售人員所說的那樣好。據(jù)一些房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在消費(fèi)者反映的購房問題中，質(zhì)量與宣傳不符的問題占據(jù)首位。第三，購房者不必與開發(fā)商分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人購房者能夠調(diào)動(dòng)的資金是有限的，研究房地產(chǎn)市場的時(shí)間和精力也是有限的。一旦選好了保障房項(xiàng)目，投入資金，就很難扭虧為盈。就像股市一樣。一旦你找到一床被子，你是否忍心剪它？但從另一個(gè)角度看，買房也有其優(yōu)勢。一般價(jià)格比較便宜。據(jù)大地測量企業(yè)劉經(jīng)理介紹，便宜主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。首先，購房者已經(jīng)提前支付了房價(jià)款，所以從付款日到交房的利息應(yīng)該從現(xiàn)有房價(jià)中放出；其次，購房者已經(jīng)提前支付了房價(jià)款，這必然會與開發(fā)商分擔(dān)一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，開發(fā)商應(yīng)該適度放出部分風(fēng)險(xiǎn)收益。這樣一來，短期內(nèi)就會有升值的空間購買房地產(chǎn)，當(dāng)然，房地產(chǎn)的升值主要不取決于此。另外，現(xiàn)有房屋交付時(shí)，內(nèi)外裝修工程已經(jīng)完成，很多隱蔽的結(jié)構(gòu)工程也很難找到。但開發(fā)商喜歡現(xiàn)房銷售嗎？說到現(xiàn)房銷售開發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)，自有其優(yōu)點(diǎn)。有人認(rèn)為，從管理的角度看，出售現(xiàn)房是一種失敗。一個(gè)住宅項(xiàng)目只要有一定的規(guī)模，從立項(xiàng)到竣工，至少需要投入幾億，甚至十幾個(gè)億，上百億。對于一般的開發(fā)者來說，這是一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。運(yùn)行一個(gè)項(xiàng)目至少需要兩年時(shí)間。在當(dāng)今社會，誰能確定兩年后會發(fā)生什么？投資大、周期長無疑增加了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，根據(jù)總體規(guī)劃，土地是有限的，這在一定程度上限制了市場規(guī)模。每個(gè)人都希望先到那里。而一些開發(fā)商傾向于出售現(xiàn)房，他們希望利用現(xiàn)房樹立自己的品牌，展示自己的實(shí)力。房地產(chǎn)市場缺乏的是品牌。對開發(fā)商的資金、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力來說，在結(jié)構(gòu)封頂后再做現(xiàn)房或開盤，絕對是一個(gè)很大的考驗(yàn)。樣板房很容易做，但樣板房不是那么簡單。面對現(xiàn)房可能出現(xiàn)的趨勢，消費(fèi)者在選擇現(xiàn)房時(shí)也要準(zhǔn)備好幾招。從目前北京市的項(xiàng)目管理體制來看，豆腐渣項(xiàng)目的可能性不大。畢竟，這是最好的地區(qū)。首先，建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)管理，以及設(shè)計(jì)師的注冊資質(zhì)管理都非常嚴(yán)格。一旦某一環(huán)節(jié)承包的業(yè)務(wù)超出其資質(zhì)范圍，項(xiàng)目審批和規(guī)劃方案審批就無從談起。其次，建設(shè)單位和監(jiān)理單位由相應(yīng)的有資質(zhì)的單位通過招投標(biāo)確定，保證了工程的基本質(zhì)量。第三，所有的施工文件都要送到城建檔案館保存。四是工程竣工后，北京市質(zhì)監(jiān)站和各區(qū)縣質(zhì)監(jiān)站將進(jìn)行專業(yè)單項(xiàng)工程驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收，頒發(fā)竣工驗(yàn)收證書。通過這些環(huán)節(jié)，北京絕大多數(shù)住宅項(xiàng)目都能達(dá)到相應(yīng)技術(shù)規(guī)范的要求。不過，購房者自己檢查房屋質(zhì)量也有好處。除了滿足技術(shù)規(guī)格外，還有技術(shù)水平的問題。所以看第一招是問施工單位是哪家？哪個(gè)是設(shè)計(jì)公司？目前，北京市場上的城建集團(tuán)、建工集團(tuán)、中建總公司、中鐵總公司等施工單位都是知名品牌。他們的建設(shè)水平非常高，有的開發(fā)商甚至把自己的品牌作為自己項(xiàng)目的賣點(diǎn)。至于設(shè)計(jì)單位，北京建筑設(shè)計(jì)院、建設(shè)部設(shè)計(jì)院、金田設(shè)計(jì)公司都是甲級單位，他們與開發(fā)商的密切合作，可以讓你在自己的房子里體驗(yàn)到“以人為本”的理念。第二步是注意現(xiàn)有房屋的立面和室內(nèi)墻面。一般來說，立面、墻面應(yīng)比較平整，色調(diào)均勻，無明顯裂縫。如果是大理石等材料要注意單板粘結(jié)牢固，無空鼓殼，鑲嵌縫隙平直，無缺邊掉角，無裂紋。表面不變色，無堿，無污漬或砂漿流痕，光澤一致。第三，你不能空手而歸。你最好帶一個(gè)正方形的，一把小錘子和一個(gè)打火機(jī)。正方形就像沒有斜面的三角形。它可以用來測量房間里所有的正負(fù)角，比如地面和墻壁之間的夾角。如果所有的夾角都能達(dá)到90度，就意味著工作做得很好。即使這樣的工作也能達(dá)到這個(gè)水平，那么，房子的整體質(zhì)量是有保障的。用戶還可以使用正方形在墻上平滑移動(dòng)，這樣就可以看到墻壁是否平整。用小錘子主要敲擊墻壁、地面等，從敲擊聲可以判斷是否有暗穴。可以用打火機(jī)檢查風(fēng)道。煙囪附近的風(fēng)道就像一個(gè)大風(fēng)扇，可以用來檢查煙囪的質(zhì)量。如果風(fēng)道不通風(fēng)，問題就不容易修復(fù)。當(dāng)然，購房者也要注意它是方形的，還是小錘子要干凈，使用時(shí)要小心，以免對房屋造成損壞或污染。四是看建材和廚房設(shè)備。目前，窗戶普遍采用塑鋼材質(zhì)，水龍頭、衛(wèi)生間鼓勵(lì)使用節(jié)能產(chǎn)品。另一方面，在使用水和煤氣的時(shí)候，你會感覺更舒服，你可能會忽略這方面的一些小問題。第五招是仔細(xì)核對戶型是否實(shí)用，是否可以分為動(dòng)靜區(qū)和潔凈區(qū)；面積也需要用尺子測量。這些信息可以在我們以前的報(bào)告中找到。第六，買家要勤勉。有幾個(gè)意思：第一，看是否有未來的房子在建。一般來說，一個(gè)項(xiàng)目將分為幾個(gè)施工階段。買一期的現(xiàn)房，看二期的未來房子。這樣，你就對建筑等隱蔽工程有了大致了解；二是看到學(xué)校、企業(yè)、郵電的配套條件。一般來說，從開發(fā)程序上看，這些生活設(shè)施建設(shè)相對滯后。有時(shí)