地役權的功能。地役權是將他人的土地用于自己的土地的權利，其目的不是為了滿足自己土地的通常用途，而是為了將他人的土地用于自己的土地，從而提高效率自己的土地使用價值和交換價值。因此，地役權的社會功能是提高地役權的價值，促進土地的利用，間接促進社會財富的增長。

還有調整土地用途的租賃權。租賃權雖然具有物權化的趨勢，但其實質仍然是債權。法律關系不如物權關系穩定。權利人獲得的保護和法律地位不如物權。而且，在土地租賃法律關系中，承租人可以在租賃合同范圍內獨占使用土地。對出租人來說，租賃土地的利益受到極大損害。在地役權的設定過程中，自己一方的房地產得到充分的升值，鄰居們也樂于以閑置的房地產資源從補償條款中獲益。同時，地役權作為一種物權，比土地租賃債權享有更好的保護和法律地位，受到更全面、更優先的法律保護。隨著人類社會的快速發展，土地所涉及的個人利益也越來越多元化。僅僅靠鄰接來調整房地產的利益是不夠的。地役權法律制度具有意思自治的特征，這與通過法律的直接規定來規范不動產使用的相鄰關系明顯不同。這種調控更加靈活，能夠實現人們對房地產最大化利用的愿望。地役權制度作為起源于羅馬法的一項古老制度，因社會需要而被賦予了新的時代特征。目前，在歐洲一些國家，地役權規范的內容除了通行、取水、俯瞰外，還可以用來規范競業限制。有學者稱之為地役權制度的第二個春天。地役權的內容具有多樣性和多樣性，地役權應當是土地所有者為實現土地增值所享有的權利之一。同時，地役權的本質是物權，不同于其他以契約自由為核心的土地使用權。它可以給權利人更好的保護和更高的法律地位。第二，地役權對法定物權理論剛性的補充。法定物權學說及其剛性與補充有兩個內容：一是物權類型的不創設，即法律不承認的新型物權的不創設。第二，物權內容不能創設：即與法定物權不同的法定物權內容不能創設。隨著不動產使用需求的不斷增加，法定物權主義的僵化問題日益突出。如果物權法體系保持其固有的立法風格，物權法將難以跟上社會進步的步伐。對于法定物權主義的主要缺陷，有許多學說，如法定物權的漠視說、習慣法的包含說等。一般來說，如果習慣物權不妨礙物權制度的建立，不與物權的一般性質相沖突，不違背法定物權的立法旨趣，它可以突破法定物權的限制，對法定物權的含義進行寬泛的解釋。（2） 地役權與物權法定主義在背離經濟與效率的法律價值的同時，物權法定主義真正體現了法律所追求的安定與秩序。地役權法律制度作為法定物權原則的剛性補充，不受類型和內容的限制，體現了自由和效率的法律價值。法律傾向于對地役權的類型進行適當的分類，但不是強制性的。

首先，地役權是以合同形式產生的，其效力發生在地役權和地役權的所有人和使用人身上，具有物權效力，權利人有權排除不特定第三人的非法侵害。其次，地役權主要體現的是一種私人利益，與國家和社會利益無關。第三，地役權可以發揮物權法定權利與契約自由之間的溝通作用，地役權的內容可以自由設置而不觸犯法律。第四，地役權制度的存在不會對物權公示制度構成威脅。最后，地役權不會造成經濟交易的混亂，地役權所有權或使用權的受讓人仍然承擔和享有其先行者的義務和權利。環境問題是指人類違反自然規律進行生產、生活活動，對環境開發利用不當而造成的環境污染和破壞。環境問題產生于事物的不合理使用，必然涉及到具體的物權法律制度。地役權對環境保護具有重要意義：首先，地役權制度有助于明晰產權邊界，防止權利濫用。經濟學中外部性產生的原因在于權利的界定不明確，承擔外部成本的受害人不能要求加害人給予賠償，享受外部利益的受益人不必支付賠償。生產和消費行為造成的環境污染和破壞作為一種外部成本，由一個群體或整個社會承擔，從而形成所謂的環境問題。地役權制度的合理運用可以明晰權利的歸屬和邊界，從而實現外部成本的內在化，防止當事人權利的沖突和濫用。第二，物權的優先權效應使地役權比債權更適合于環境保護功能。

環境問題在民法理論中被界定為侵權行為，環境問題治理是民法侵權理論所確立的環境侵權救濟制度。但其缺陷在于侵權救濟是事后救濟。債務減免的方式遠遠不能阻止環境污染和破壞對人類社會的威脅。地役權的產權屬性正好符合環境法的預防與保護原則。由于物權的排他性，地役權人無需等待損害結果和環境問題的發生。同時，地役權作為法定物權原則的剛性補充，允許權利人在相互協調的基礎上，采取最經濟、最有效的方式更好地實現各自的權利。第三，地役權制度能夠不斷滿足人們不斷變化的環境需求。鄰接是其他事物最基本的使用方式，難以滿足人們對生活越來越高的要求；而傳統民法中其他特定類型的物權僅限于出生時間和法定物權主義，已不能適應現代的需要。在業主保留以所有權為核心的主體權利的前提下，通過地役權的設立，將其他使用方式轉移給地役權人，既有利于業主實現效率最大化，又能滿足地役權人的環境需求。

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