經過深思熟慮，上海已開始建設保障性出租住房。一種可能的運營模式是房地產權益的80%由房地產集團或其他機構購買，即80%由政府購買，其余20%以轉換租金的形式收取。在尹昆華教授的設想中，住房租賃有一個更完善、更系統的框架，比如將政府收購比例降低到50%，允許基金或一些機構、企業等其他社會資金參與投資，普通人也可以通過一種特殊形式的“最高收費”參與分享房地產增值的好處。“這只是我個人的想法，具體政策正在研究中。”盡管尹教授一再強調這只是一個想法，但記者認為，從專家的角度討論一兩個想法是可取的。畢竟，上海的房屋租賃建設才剛剛開始。記者還了解到，市房地產局已開始調查“頂”費模式

支付“頂”費購買“處置權”

雖然拆遷補償費很多，但可能仍不足以支付貧困家庭新房的房價。如果你想買房子，你還得自己籌集很多錢，否則你無法改善你的生活條件。這是相當一部分移民面臨的難題。對他們來說，即將進行的租賃配套商品房試點讓他們除了買房之外還有其他選擇。可以說“沒有出路，還有另一個村莊”。特別是對于一些特殊群體，如一對老夫婦，買一套有產權的房子意義不大。尹教授告訴記者，“對于這類群體，支付‘頂級’費用，這樣他們就可以以非常低的租金，在相當長的時間內使用房地產，剩余的搬遷補償費可以用來改善生活和提高生活質量。”p>

解放前，“最高收費”首先出現在上海租界。當時，在許多外國公司將房屋拆成碎片后，個人出資的“頂層”擁有房屋使用權和永久租金權，然后可以使用、轉租和繼承。尹教授進一步解釋說，“最高”費用是購買使用權。據其解釋，記者將其理解為在約定期限內對該房屋的“處分權”

具體而言，在居民支付了購買該房屋“使用權”的“最高費用”一段時間后，他們在入住后仍需每月支付租金，租金的數額是市場租金減去一定比例（這個比例是最初購買“使用權”的錢在總價中的比例）。在這段時間內，如果支付“最高”費用的居民有足夠的經濟條件，他們也可以在不支付租金的情況下出資購買產權。“最高”費用可以轉換成房價的一部分。對于大房東來說，“頂費”分散了一些投資風險，所以他們愿意這樣做

以每個參與者的收入構建“三贏”局面

實施“頂費”模式，以所有參與者的收入形成“多贏”局面。根據尹教授的分析，對于開發商來說，他們可以快速獲得現金流，分散投資風險。他們還可以將這部分現金流用作向銀行借款的擔保，用于滾動開發。"頂"費也可以基本抵消建設成本,；對于支付“頂級”費用的人來說，雖然他們獲得了房子的使用權，但總體而言，地段相對較好。未來，月租金相對便宜，低于市場租金，該處置權可以轉讓、繼承，甚至溢價出售，可能成為投資產品；對政府來說，國家不可能投資建設“公共房屋”，然后在未來以低價出租。“頂級”收費模式可以吸引私營企業、投資機構、自然人等一批社會力量以“大地主”和“二地主”的身份參與，投資回報率為6%-8%，從而重振市場

尹教授最喜歡的模式是開發商發展后，投資機構購買租賃權，以穩定的現金流作為收益。也可以通過封閉式基金模式打包出售給個人，讓投資者有長期穩定的租金收入，有機會分享房地產升值帶來的收入

這種模式實際上相當于商業地產經營權的共同轉讓。尹教授強調，這不是一種完全的創新，而是對舊模式的改造，使之適合社會主義初級階段的國情。該模式還可以解決目前拆遷過程中房屋少的瓶頸

以市場為導向解決安全問題

尹昆華認為，成熟的房地產市場應該呈現以下格局：市場以二手房租賃為主，租賃交易量大大超過購買交易量；二是存量房交易；新商品房成交量是最后一個成交量。只有這樣，這種模式才能被認為是相對合理的。目前，上海在新房交易方面具有絕對優勢，這只能說明市場處于發展初期，尚未成熟

他指出，目前市場對新房商品房的需求強勁，可能在10年內消失。作為一個經濟和金融中心，上海未來將有許多首次創業者和員工。大力發展租賃市場是大勢所趨。然而，上海的售后公房和農民租房越來越少。租賃房屋的全面發展將具有強大的市場前景

租賃房屋市場應發展更多的小型房屋類型。商品房不僅要控制單價，還要控制總價。例如，楊浦區的新房是8000元/平方米。然而，隔壁46平方米的丈夫的房子在市場上出售可能更貴。由于小房子的總價格較低，客觀上存在供應短缺。目前，市場上開發商建造的小房子往往走高端路線來吸引社會資金。開發建設經濟適用房的小戶型住宅，可以在一定程度上解決房地產市場的結構性矛盾。未來，專業機構可能負責租賃業務的運營。國外租賃住房的投資回報率一般為9%-10%，如果由專業機構運營，可以達到20%。以澳大利亞的房地產租賃為例，個人可以拿出自己的房地產，尤其是位于風景區的房地產。一年一個月為休假時間，休息時間移交專門機構運營。規模較大的也可以自行經營。這個概念類似于分時度假。他指出，目前發展鄉村旅游房地產和家庭旅館的鄉村娛樂項目在中國各地都是這種形式的萌芽。人們或社會基金也可以通過參與“top”收費模式獲利

“引導經濟適用房市場化”一直是尹教授的觀點。他認為，社會保障住房的比重過大，很容易對社會產生相當大的依賴。<香港>政府有經驗。大量廉租住房的持續建設不僅使政府財政資源負擔過重，而且對市場也產生了很大的影響。如果政府對經濟適用房一意孤行，未來可能會出現問題。通過引入市場化，政府可以擴大低收入人群的覆蓋面

政府應該支持租賃市場的發展

為了實現設想中的“頂級”收費模式，目前的主要困難是租房機構的稅收負擔太重。與個人租賃相比，只需承擔約5%的稅費。機構干預住房租賃的稅收負擔要沉重得多。營業稅占5.56%，房地產稅占12%，合計約占收入的18%。此外，利潤的33%要繳納所得稅。經計算，僅稅收成本就為30%。考慮到20%的管理費，剩下的空間只有50%，企業還要承擔經營風險、資金成本等，不能構成足夠的吸引力

尹昆華認為，政府應該提供優惠政策，啟動對特定租賃群體有一定保障作用的租賃物業租賃市場。他主張明確土地補償、減免配套設施和稅收優惠。當然，政府也應該提出相應的房價控制要求

什么是土地補貼？假設市場價格為800萬元/畝，本建設項目用地價格可降至500萬元/畝。300萬元/畝的差價為政府提供的顯性補貼，且