合同登記的具體情況有三種

1、作為所有權轉移要件的登記

在涉及到特殊的物權變動的交易中最為典型的，如城市房地產、汽車、輪船、航空器等特殊的動產和不動產。登記機關的登記是一種公法行為，一般不涉及對合同當事人意思表示內容的審查，而僅僅將所有權的變動登記于特定的登記簿上，并給當事人發出權利證書或證明，通過公示使登記事項具有絕對的公信力，起到保護產權人、抵押權人、善意第三人利益的作用。這類登記既不是合同的成立要件，也不是生效要件，僅僅是所有權轉移的要件。沒有辦理該項登記的，不能取得相應的財產權利，但是，合同的成立和生效不受影響。如城市房地產交易，實踐中經常發生法院以雙方沒有辦理過戶登記手續為由宣告合同無效或合同沒有成立。這就混淆了該項登記的法律性質，錯誤認定了沒有登記的后果。實際上，沒有辦理過戶登記說明一方沒有完全履行合同義務，對方可以請求人民法院強制履行。法院經過審理認定一方拒不辦理過戶登記手續沒有法律根據的，應當支持原告的訴訟請求。

2、作為所有權轉移要件的登記

最典型的是擔保法第41條規定的抵押登記和第78條、第79條規定的出質登記。第41條規定：“當事人以本法第42條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！钡?s條第1款規定：“以依法可以轉讓的股票出質的，出質人與質權人應當訂立書面合同，并向證券登記機構辦理出質登記。質押合同自登記之日起生效?！钡?9條規定：“以依法可以轉讓的商標專用權，專利權、著作權中的財產權出質的，出質人與質權人應當訂立書面合同，并向其管理部門辦理出質登記。質押合同自登記之日起生效?！币蚍蓮娦幸幎松鲜銮闆r下合同自登記之日起生效，因此，沒有辦理登記手續的，合同不生效。當然，合同不生效不影響合同已經成立。

3、作為行政管理要求的登記

最典型的是房屋出租備案登記。1995年建設部(城市房屋租賃管理辦法》第13條規定：“房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地、市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。”第16條規定：“房屋租賃申請經市、縣人民政府房地產管理部門審查合格后，頒發(房屋租賃證》?！钡?7條規定：“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證?！痹撧k法只規定城市房屋出租應當辦理登記備案手續，沒有規定未辦理備案登記手續的，房屋租賃合同無效。(合同法解釋(一))第9條第1款規定：“依照合同法第44條第2款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移?！?/p>

參照該規定，房屋租賃備案登記性質僅僅是行政機關行政管理的要求，不是合同成立、生效的必備條件。當事人沒有辦理房屋租賃備案登記手續的，只能引起相應的行政法律后果，不發生民事權利的產生、變更和消滅。具體說，行政機關可以根據《城市房屋租賃管理辦法》第32條第2項處理，但不能認定房屋租賃合同無效。實際上，該辦法僅屬行政規章，并非法律、行政法規，因此，即使其明確規定未辦理備案登記手續的租賃合同無效，根據《合同法解釋(一)》第4條“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據”的規定，也不能作為認定合同無效的根據。

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