租賃合同任意解除權的行使有什么要求

在房屋租賃雙方簽訂的合同當中，經常會看到這樣的條款“雙方任何一方終止合同應當提前一個月通知對方”，那么這種條款由于有很少人真正理解，所以也不知道這其實就是任意解除條款的一種。雙方簽訂的實際上是房屋租賃合同，在這種合同當中，我國法律法規是沒有明確規定雙主的解除權的使用條件的，那么，在合同中如果有約定，解除權的行使條件，那么必須遵照合同中約定來執行，如果雙方不能達成一致，則無法解除合同，否則解除一方需承擔相關的違約責任。今天律霸網小編用實例跟大家解讀租賃合同任意解除權的行使有什么要求這一問題。

【基本案情】

2010年4月，甲公司與張三簽訂一份《房屋租賃合同》，合同約定甲公司將自有的三間房屋和所在院落租賃給張三從事汽車修理經營使用，租賃期限為5年，雙方還約定了租金及租金的交納方式、雙方各自的權利義務等，還約定“租賃期滿前，任何一方欲終止合同，需提前一個月告知對方”。合同簽訂后，甲公司將租賃標的房屋和院落交付給張三使用，張三也按約定交納租金，合同已實際履行。2011年2月，甲公司欲收回房屋和院落，便通知張三要解除合同，張三不同意解除合同，甲公司即鎖閉院落大門，防礙張三的正常經營和生活。張三無奈訴至法院，請求判令甲公司繼續履行房屋租賃合同，甲公司辯稱，雙方之間的租賃合同已經通知解除，不應再承擔任何責任。

【意見分歧】

本案在審理中形成了兩種意見。第一種意見認為，雙方之間的房屋租賃合同中約定了任何一方均可提出終止合同，是雙方合意賦予了雙方任意解除權，甲公司已經將解除的意思通知了張三，且已超過一個月的時間，故雙方的合同已經解除，張三的訴請不應支持。第二種意見認為，雙方合同中約定的“租賃期滿前，任何一方欲終止合同，需提前一個月告知對方”的條款，并非是雙方均享有任意解除權，只是雙方當事人協商一致解除合同的前提條件，當一方提出解除，而另一方不同意解除的情況下，仍應繼續履行合同。

【評析】

筆者對上述案例同意第二種意見。現具體論述如下：

一、何為雙方的任意解除權。所謂任意解除權，是指不需要以對方違約為理由而主張解約的解除權。任意解除合同,即不符條件的合同解除,它不以當事人違約為前提,而是完全按照一方當事人自己的意愿而單獨解除合同。任意解除權應由法律明確規定，當事人不能在合同中自由約定。一般認為《合同法》第232條不定期租賃合同規定了雙方的任意解除權;第268條承攬合同規定了定作人的任意解除權;第308條貨運合同規定了托運人的任意解除權;第410條委托合同規定了雙方的任意解除權。需要明確的是，任意解除權只能是法定的。

二、行使任意解除權的后果。根據《合同法》第97條規定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀，采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”既然法律規定有任意解除權，權利的行使顯然不可能構成違約，無法按違約處理，不能適用《合同法》第107違約責任的規定。因此行使任意解除權后的賠償僅指實際損失，不含合同履行后的可得利益(預期利益)的損失，而且約定的違約金條款也無法適用。

三、當事人不能在合同中約定任意解除權。根據《合同法》第8條規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。如果允許當事人在合同中隨意約定任意解除權，那么交易的可靠性，穩定性將無從談起，訂立合同的初衷將不復存在，必將對經濟秩序造成毀滅性地打擊。

以上知識就是小編對租賃合同任意解除權的行使有什么要求的解答，租賃合同任意解除權的行使需要具體看當事人在合同中的約定的行使內容。如果讀者有相關的法律問題，律霸網小編歡迎大家前來律霸網咨詢法律問題。