裝修房收房注意事項

一、看開發商是否具備合同約定的交房條件要查看開發商出具的兩書一表，這是收房的必要條件之一。

具體為《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》《入住計可證》。(要求看原件)目前我國的房地產業在《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統一的趨勢，問題比較少;問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。按照國家有關規定，《竣工驗備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。不能只看開發商有沒有這張表，同時一定要仔細察看各分項有沒有都備案，例如消防設施等。《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用，只要送交主管部門備案后，發展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是開發商的過失，可以追究其責任。如果都沒有問題，可進行下一步，任何一項有問題，建議不要進行收房。

二、要求無條件看房。

當您做完第一步時，想要進行看房時，很多開發商總是要求業主先補齊房款(如果面積漲水)、繳納公共維修基金(房屋總額的2%)、繳納一年的物業管理費等費用，然后方可以辦理入住手續，領取房屋鑰匙和相關資料，然后才能驗收房屋，如果房屋有問題交物業慢慢維修。無論是依據法律的規定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發商交付房屋的前提。在交付以前，業主有權先驗收房屋，發現有質量問題，開發商應限期維修，由此導致業主逾期入住的，開發商應承擔違約責任。

收房以繳納各項不應繳納的費用(公共維修基金和、產權代辦費、物業費等費用)為前提，開發商單方為業主收房設置了義務。而依據法律規定契稅、公共維修基金業主必須在辦理產權證書時向稅務部門和小區辦繳納，至于產權代辦費，業主完全有權選擇自行辦理產權證，開發商無權強行向業主收取該筆費用。因此，開發商無權在入住時向業主收取契稅、公共維修基金和產權代辦費等超出法律規定之外的費用，否則業主有權拒絕交納，開發商以此為由拒絕向業主交付房屋的，由此引發的延期交房等法律責任應由開發商承擔。如果開發商表示他是代為收取公共維修基金，則應該出具征收單位的委托授權書(原件)，即使是房管局收取維修基金時，也須向購房者出具北京市財政局統一監制的北京市住宅維修基金專用發票。

這時候很多開發商會說面積漲了，要求補交房款，此時漲得多是公攤面積，(不管漲與不漲)都要要求開發商出具《實測面積表》。如果有，記下，準備進行下一步。(此時不能交任何錢，原因上已說明)如果沒有，應讓開發商限時提供，且不能收房。

三、對照合同驗收房屋質量

(包括要約合同內容，也就是樓書和先期開發商進行廣告宣傳書和沙盤)請仔細審察《集資建房協議》中第九條，第十三條，第十四條中所列各項，一定要全部吻合才行，否則不予收房，(具我所知，開發商在合同中承諾的首層電梯間為花崗巖地面，現在就是地磚的，僅此一項就可以不收房，可令他限期改正，并賠償損失)第九條中第1條“未導致該房屋質量下降或使用功能減少的，甲方無需進行補償”(目前就有業主家原有的非承重墻(厚9cm,可拆)被改為承重墻(厚20cm,不可拆)，減少了使用面積，有的業主家，在廚房和衛生間多了兩個大柱子，用途不清。減少了使用面積，影響了廚房和衛生間的使用功能，類似以上情況，根據本條規則可要求開發商賠償)綠化，在期房中，廣告樓書，宣傳彩頁，沙盤可做為要約合同。在本項目的要約合同中所顯示的綠化帶與目前經過大多數的業主看完所在的小區差別太大，可以說就沒有綠化面積，更不要談什么30%左右了。如果開發商不給出合理的書面解釋和賠償，建議不要收房，否則您有可能一輩子住在鴿子籠里了。

建議大家不要在第一、第二天去收房，因為在那兩天，同時來收房的人會很多，而陪同驗收房子的人不會有太多時間仔細的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比較好正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。

四、檢驗合同約定的房屋面積與實際面積是否有差異。

商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用面積。購房者間靠自身力量要測量、計算公(共)用建筑面積及本套應分攤的共有建筑面積是相當困難的，但可以測算本套套內建筑面積。您要讓開發商出具北京市房屋土地管理局或區局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，如果套內建筑面積與合同約定的面積或開發商出示的測給報告顯示的面積出入過大，應向測繪機構問明原因或要求復測。

五、檢驗合同約定的配套設施是否齊全。

配套設施除了室內部分，還包括小區的同期建設、同期交房、車庫、會所、綠化、景觀園林等是否符合承諾，公共部分如大堂、樓道、墻、地、頂的裝修是否符合承諾，郵箱、電梯、周界報警系統是否配備等。檢驗配套設施時除按合同所載的條文外，所有開發商前期的宣傳資料都視為合同的附件。

六、以下七種情況下可依法拒絕收房。

根據《商品房銷售管理辦法》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱司法解釋)等相關法規，消費者遇到下列情況之一可不收樓：

1.未取得《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》的;依據：《商品房銷售管理辦法》第三十二條、三十四條;

2.開發商無故比原合同約定延遲交樓，經購房人催告后超過三個月交房的;依據：司法解釋第十五條;

3.開發商未經有關部門批準，擅自改變房屋結構及合同中約定的配套環境的;依據：《商品房銷售管理辦法》第二十四條第一款;

4.開發商經批準改變房屋結構未經買家認可的;依據：《商品房銷售管理辦法》第二十四條第二款;

5.合同沒有約定，且房屋實際交付面積比原合同規定誤差比絕對值超過3%(不含3%)的，可拒絕收房，并解除購房合同;依據：司法解釋第十四條;

6.經符合資質的質量檢測機構核驗，房屋主體結構質量確實不合格的;依據：司法解釋第十二條;

7.房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的;依據：司法解釋第十三條(以上法規全文可登錄中國住宅與房地產信息網查詢：在您查看了房屋后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾份。您要清楚以后所要交納的物業管理費到底哪些方面構成，清潔費，保安費，綠化費怎么核定。同時，考察一下您的小區物業管理公司的資質，是否具備您要求的管理標準。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》了。〉總之，在收房過程中，一定要根據合同上的約定，明確每一項條款是否符合，如果發現有不對的地方，要及時反饋給開發商，要求開發商有書面簽字認可，并限訂整改期限。最后，祝各位業主收房成功，早日入住新居。