一、房屋合同違約金陷阱有哪些

從法律上講，違約金條款的作用是用來約束合同雙方的，以促使雙方積極履行合同。然而，在目前二手房市場上，筆者發(fā)現(xiàn)有極少數(shù)不規(guī)范的中介公司利用其居間地位，設(shè)置“違約金陷阱”，非法獲取委托人的違約金。其常用的操作手法如下：

1、中介公司在居間合同中事先擬定好格式性的違約金條款，明確委托人應(yīng)于某月某日之前到中介公司與另一方簽訂房屋買賣合同，如因委托人的原因未能簽約，委托人應(yīng)向中介公司承擔(dān)一定數(shù)額的違約金。該違約金的數(shù)額通常是中介費的一到兩倍。

2、在委托人簽署居間合同后，中介公司再口頭告知委托人，等候中介公司通知具體簽約時間。但此后，中介公司并不履行其通知義務(wù)。在委托人電話詢問簽約日期時，中介公司往往以未聯(lián)系上交易的另一方為由，要委托人繼續(xù)等候通知。

3、當(dāng)居間合同約定的簽約時間期滿后，中介公司以委托人未按居間合同的約定前去簽約為由訴至法院，要求委托人承擔(dān)違約責(zé)任。

就此類糾紛而言，由于委托人很難提供證據(jù)證明是中介公司要求其等候通知，而非自身原因未去簽約，因此很有可能要承擔(dān)不利的法律后果。在此，提醒廣大市民，與中介簽訂居間合同時，一定要留心合同約定的交易方式是否具有可操作性，在履行合同時要注意保留相關(guān)證據(jù)，以防發(fā)生糾紛時口說無憑。

二、居間合同違約金的法律規(guī)定及維權(quán)

1、根據(jù)合同法規(guī)定：居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負(fù)擔(dān)。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。

2、由于居間合同系由中介公司提供，是格式合同，其中關(guān)于違約金加重另一方責(zé)任的條款應(yīng)當(dāng)提請另一方注意，并給予必要的說明，如果中介公司提供的合同文本由于增加了當(dāng)事人的義務(wù)并沒有提請當(dāng)事人注意，可以請求法院認(rèn)定違約金條款無效。

3、即使違約金條款有效，也可以請求法院予以適當(dāng)減少，根據(jù)合同法及合同法解釋二的規(guī)定，違約金高于造成損失的百分之三十的，可以要求法院減少的，在簽訂合同僅僅一天的時間里，中介公司不可能有什么具體的損失，絕不可能有房價款的1%。

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