第1步二手房出賣人和買受人去房屋所在地的房屋管理部門(北京要么是房屋管理局，要么是建委)查詢房屋檔案，看交易房屋是否真的登記在二手房出賣人的名下，是否有抵押和查封等限制上市交易信息，然后再去房屋所在地的派出所查詢是所交易房屋上否有戶口;

第2步，簽訂《北京市存量房屋買賣合同》、《居間協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》核心要約定以下幾點(diǎn)事宜：

1：對(duì)二手房買受人的首付款進(jìn)行銀行托管，在辦理完畢房屋過戶手續(xù)，二手房買受人拿到自己的房屋所有權(quán)證之后再放款給二手房出賣人，如果二手房交易失敗，在合同解除之日起三個(gè)工作日之內(nèi)，二手房出賣人配合二手房買受人去銀行辦理解除托管手續(xù);

2：二手房出賣人的房屋解抵押手續(xù)在簽訂合同之日起一個(gè)月之內(nèi)辦理完畢，還銀行貸款的錢由二手房出賣人自己解決;

3：二手房買受人的二手房貸款手續(xù)在簽訂合同之日起一個(gè)月之內(nèi)辦理完畢，如果貸款不成功，合同自動(dòng)解除，各不承擔(dān)違約責(zé)任;并且約定放款條件為見房屋所有權(quán)證放款，中介和二手房出賣人需積極配合辦理貸款手續(xù)。

4：房屋過戶手續(xù)在房屋抵押注銷并且貸款成功之日起十五日之內(nèi)辦理完畢，在辦理完畢房屋過戶手續(xù)的當(dāng)天辦理完畢物業(yè)交割和交房手續(xù);

5：約定戶口遷走的時(shí)間及相應(yīng)的違約金，約定戶口遷走并且物業(yè)交割二手房出賣人沒有欠費(fèi)的情況下再放銀行托管的首付款和銀行貸款;不然由二手房出賣人支付相應(yīng)的違約金和欠費(fèi)之后再放銀行托管的首付款和銀行貸款，由此發(fā)生的一切法律責(zé)任由二手房出賣人承擔(dān)，與二手房買受人無關(guān)。

6：在貸款成功之后支付一半的中介費(fèi)用，如果貸款不成功，不用支付中介費(fèi)用;在房屋過戶手續(xù)和物業(yè)交割手續(xù)成功辦理完畢之后再支付另一半的中介費(fèi)用，如果以上手續(xù)不成功，不用支付另一半的中介費(fèi)用;

7：明確約定二手房買受人支付的房屋稅費(fèi)的具體數(shù)額，多出的數(shù)額由二手房出賣人承擔(dān)，如果二手房出賣人不同意按較低計(jì)稅價(jià)格交稅，契稅由二手房買受人承擔(dān)，營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅二手房出賣人承擔(dān)。

8：如果房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，需要夫妻另一方當(dāng)場(chǎng)寫一個(gè)同意賣房的書面聲明給二手房買受人，當(dāng)場(chǎng)核實(shí)結(jié)婚證原件和身份證原件并且二手房買受人保留一份復(fù)印件。

9：如果所交易房屋有租戶，需要租戶當(dāng)場(chǎng)寫一個(gè)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面聲明，當(dāng)場(chǎng)核實(shí)房屋租賃合同原件和身份證原件并且二手房買受人保留一份復(fù)印件

10：約定較高的違約責(zé)任，一般約定如果因?yàn)橐环降倪`約導(dǎo)致合同解除的，由違約方支付全部房款的百分之五十的違約金給守約方。