夫妻共同所有的房屋，如果一方擅自處分了怎么辦?這不僅是夫妻關(guān)系中的另一方的合法權(quán)益造成了損害，也對第三人的利益有損害。那么在實(shí)踐中我們常見的夫妻共有房屋處分權(quán)的情形有幾種呢?請看律霸為您解答。

一、夫妻共有房屋處分權(quán)的情形有哪些

情形一：該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，房屋所有權(quán)證書上登記的權(quán)利人為夫妻人，夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同。

情形二：該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，房屋所有權(quán)證書上登記的權(quán)利人僅為夫或妻一人，登記權(quán)利人與第三人簽訂房屋買賣合同，但未辦理房屋所有權(quán)變更登記。

情形三：該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，房屋所有權(quán)證書上登記的權(quán)利人僅為夫或妻一方，登記權(quán)利人與第三人簽訂房屋買賣合同，并且已辦理房屋所有權(quán)變更登記。

情形四：該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，房屋所有權(quán)證書上登記的權(quán)利人僅為夫或妻一人，非登記權(quán)利人與第三人簽訂房屋買賣合同。

情形五：該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請求賠償損失的。

二、對上述不同情形進(jìn)行分析

1、第一種情形中房屋買賣合同的效力應(yīng)為效力待定合同。

在此種情形下，對該房屋的處分行為必須取得夫妻雙方的一致同意，任何一方無權(quán)單方處分房屋，夫妻一方如果與第三人簽訂房屋買賣合同的行為，可認(rèn)定為系無權(quán)處分，無權(quán)處分行為經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。但權(quán)利人不予追認(rèn)而導(dǎo)致合同無效的情況下，如果第三人可以舉證證明其符合善意取得的情形，則可依善意取得制度而取得房屋所有權(quán)。

2、第二種情形依買受人是否為善意來認(rèn)定合同的效力。

未辦理房屋所有權(quán)變更登記的房屋買賣合同，應(yīng)該根據(jù)具體情況進(jìn)行分析，主要依買受人是否為善意來認(rèn)定合同的效力。此處應(yīng)當(dāng)理解為是經(jīng)有關(guān)部門依法登記為共有的房地產(chǎn)，買受人才完全有理由相信該登記權(quán)利人對該房屋具有完全處分權(quán)，如果包括未經(jīng)登記為共有的房地產(chǎn)，則嚴(yán)重影響交易安全，且交易成本巨增。即此種情況下第三人亦完全有理由相信登記權(quán)利人對該房屋有完全處分權(quán)。當(dāng)然，此時(shí)并不是所有的處分行為都有效，最重要的一點(diǎn)是要區(qū)分買受人是否為善意。至于第三人是否為善意，在舉證責(zé)任分配上，一般首先應(yīng)推定該房屋出售行為是夫妻雙方的共同意思表示，如果夫妻一方有相反意見的，應(yīng)舉證證明，比如夫妻關(guān)系名存實(shí)亡、雙方分居或其他夫妻關(guān)系不和睦等足以認(rèn)定該房屋出賣行為非為夫妻雙方的共同意思表示且買受人知曉此情況。首先，夫妻關(guān)系是基于婚姻而建立的一種特殊且具有很大人身信賴性的關(guān)系，如果夫妻關(guān)系正常，一方不可能隱瞞另一方非因日常生活需要來出售該房屋;其次，很多在現(xiàn)實(shí)生活中，原來是夫妻兩個(gè)人一致同意出賣該房屋，然后一方簽訂合同后，發(fā)現(xiàn)房價(jià)上漲迅速，基于投資心理和欲望的驅(qū)使，另一方往往會(huì)以自己不知情或不同意為由來主張合同無效，從而達(dá)到再以更高價(jià)格將房屋另行出售從而獲得更多利益的目的。故如果不區(qū)分情況就認(rèn)定合同無效，對于善意買受人來說無疑是十分不公平的，而且也是一種交易成本的浪費(fèi)。

3、第三種情形也是依買受人是否為善意來認(rèn)定。

不同的是此種情形下買賣雙方已辦理完畢房屋所有權(quán)變更登記，故房屋買賣合同的效力認(rèn)定與第二種情形相同，應(yīng)依買受人是否為善意來認(rèn)定。至于買受人可否取得房屋所有權(quán)，依據(jù)《物權(quán)法》第六條確定的公示公信原則，結(jié)合《物權(quán)法》第十六條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。故依據(jù)公示方法所表現(xiàn)出來的物權(quán)即便不存在或內(nèi)容有誤，對于信賴此項(xiàng)公示方法所表現(xiàn)出來的物權(quán)，并與之交易的善意當(dāng)事人，法律承認(rèn)有和真實(shí)物權(quán)相同的法律效果，否則將嚴(yán)重影響交易安全，并導(dǎo)致交易成本巨增。因此，為維護(hù)物權(quán)登記的公示公信效力，不能讓信賴登記公信力的買受人來承擔(dān)登記機(jī)關(guān)因登記錯(cuò)誤而導(dǎo)致的不利后果，但此時(shí)買受人須為善意第三人。如果夫妻一方確實(shí)有證據(jù)證明第三人與另一方簽訂房屋買賣合同時(shí)，明知該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并且未獲得其同意，而與另一方串通簽訂該合同，則可依據(jù)《合同法》關(guān)于無效合同的規(guī)定主張合同無效。如果被判定無效，第三人當(dāng)然不能取得該房屋所有權(quán)，給不知情一方造成的損害應(yīng)當(dāng)予以賠償。

4、第四種情形應(yīng)以買受人是否盡到了合理的謹(jǐn)慎審查義務(wù)來認(rèn)定。

該房屋雖系夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)，但房屋的所有權(quán)證書中登記權(quán)利人僅為夫妻一人，依據(jù)《物權(quán)法》第六條確定的公示公信原則，結(jié)合《物權(quán)法》第十六條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，故非登記權(quán)利人與買受人簽訂房屋買賣合同時(shí)，買受人在交易中的謹(jǐn)慎審查義務(wù)應(yīng)大于一般情況，應(yīng)視買受人有無盡到合理的謹(jǐn)慎審查義務(wù)而認(rèn)定房屋買賣合同是否有效。如買受人通過事實(shí)判斷和審查出賣人的陳述客觀與否，可認(rèn)為其盡到了合理的謹(jǐn)慎審查義務(wù)，則應(yīng)認(rèn)定合同有效。我國是以房屋產(chǎn)權(quán)登記作為認(rèn)定房屋所有權(quán)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，買受人可主張要求辦理房屋所有權(quán)變更登記，只有在變更了房屋所有權(quán)登記的情況下，房屋的所有權(quán)才被認(rèn)定為完全轉(zhuǎn)移，房屋買賣合同才算真正履行完成。當(dāng)然，此時(shí)的舉證責(zé)任應(yīng)分配給買受人。

5、第五種情形是合同生效后給另一方造成損失的補(bǔ)救。

夫妻雙方離婚已成為必然，夫妻關(guān)系不可避免地被解除時(shí)，因身份關(guān)系所產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)關(guān)系也隨之消失，此時(shí)共同財(cái)產(chǎn)需要分割，夫妻雙方有平等地分割共同財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，就此款夫妻一方未經(jīng)另一方同意，擅自處分共有的房屋侵犯了另一方的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，離婚時(shí)另一方有權(quán)請求賠償損失，這種離婚損害賠償是夫妻一方因法定的嚴(yán)重過錯(cuò)行為而導(dǎo)致離婚的，并對無過錯(cuò)方造成精神或物質(zhì)損失的，無過錯(cuò)方有權(quán)請求損害賠償，賠償?shù)哪康氖且鸵言斐傻呢?cái)產(chǎn)損失予以補(bǔ)救，讓受害方的利益得到救濟(jì)，通過賠償能夠減少離婚后無過錯(cuò)方的生活困難，有利于提高單親家庭的生活水平，賠償?shù)闹饕δ茉谟谔钛a(bǔ)損害，預(yù)防制裁違法行為。

以上就是我們的法律中對于夫妻共有房屋處分權(quán)的情形有哪些的分析了。夫妻一方擅自處分房屋會(huì)發(fā)生怎么樣的法律后果呢?第三人購買房屋會(huì)產(chǎn)生哪些法律效果了?物權(quán)又是怎么發(fā)生變動(dòng)的呢?如果您想要了解這些問題，請聯(lián)系我們律霸的律師們。

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