拆遷企業由誰選擇評估公司

(一)評估價格完全依照市場

1、按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

2、新發布的《國有土地上房屋征收評估辦法》，對此進行了細化。“被征收房屋的類似房地產”是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。被征收房屋類似房地產的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區位、用途、建筑結構等影響價值的因素。

3、對此，《條例》中，是由市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。政府是征收的主體，那么對于房屋價值的判斷，就應該采用第三方獨立的判斷才能公平。即便是第三方評估機構來評估價值，但如果政府還是設定一個指導價的話，就不能體現第三方的獨立判斷。

(二)評估機構由被征收人選

1、而在新發布的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規定，“房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。

2、至于評估費用由誰承擔的問題，《辦法》表示，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，一般由房屋征收部門作為委托人。

(三)評估更多體現土地價值

新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確，估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

“比如，在王府井地區征收，可能這個地段的土地在征收后，要開發成商業，將來獲得的利益很大。但如果僅按市場比較法，可能體現得不明顯。那么可以假設它在征收后，將來開發項目，會取得多少收益。按照假設計算出的收益，來衡量應該補償給被征收人的那部分。”

拆遷評估的法律依據是什么

國有土地企業評估依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條“房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。”、第三十四條“房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”

企業拆遷評估價格如何確定

新辦法規定，被征收房屋類似房地產的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區位、用途、建筑結構等影響價值的因素。第三方(評估機構)出現的意義，即在于是以市場來說話，而不是以政府的權力來說話，也不以老百姓自己盲目的要價來說話，而是按照市場規律來定價。

以前在拆遷補償中的問題，既有補償不到位的情況，但是也有被征收方漫天要價的情況。其實，最核心的問題還是補償問題。要防止政府的單方定價，或者是被征收人的這種漫天要價，其實都是需要回歸到一個市場。因為只有真正這種市場價格，并且以公開的方式把這種價格讓雙方都知道，這樣當事人才能有很好的預期。

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