1979年9月，J縣飲食服務公司與J縣水輪機廠合建一幢五層商住綜合樓，其中一層屬飲食服務公司開設綜合商店營業，二層至五層屬水輪機廠職工宿舍。

1999年7月20日，飲食服務公司對上述一層房屋申領了房屋所有權證，該證載明房屋設計用途為“商業”。土地證號及其權屬性質在該證中均為空格。1999年10月經公開拍賣，葉某買受了該公司上述房屋其中一間，并于同年12月領取了房屋所有權證，該證載明設計用途為“商業”，土地證號及其權屬性質在該證中均為空格。

2000年7月，葉某與J市(原J縣已撤并入J市)國土管理規劃局簽訂《劃撥土地使用權補辦出讓合同》，載明：“本合同項下的宗地，屬住宅用地。”此后土地使用權登記亦記載涉案房屋的土地用途為住宅，葉某也是按住宅用地標準繳納土地出讓金。

該市M區政府于2014年10月25日作出《征收決定》，上述房屋被列入征收范圍。從區政府選定Z公司及H公司對涉案房產及土地收益金進行評估。H公司的《土地收效金收取分戶評估報告》載明：房屋土地類型及用途，改變前為出讓、住宅，改變后為出讓、商業，所以土地使用權存在價格差額，土地收益金總價471849元。

M區政府于2015年4月4日作出《房屋征收補償決定》：經Z房地產估價師事務所有限公司評估，房屋價值1308763元，室內裝修價值13717元。經H房地產土地評估有限公司評估，扣除土地收益金471849元。

葉某對該征收補償決定中扣除土地收益金的內容不服，提起訴訟。

裁判

浙江省J市中級人民法院經審理認為，根據《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》第三十條的規定，被征收房屋用途按照房屋登記記載的用途確定，按照改變后的用途補償被征收人的，對被征收人給予的補償中應當扣除被征收人依法應當補交的土地收益金。

原告葉某所有的房屋，其房屋所有權證登記用途為商業，國有土地使用權證登記用途為住宅。Z公司按商業用途對原告的房屋進行估價，被告據此按照土地評估機構作出的評估結果扣除土地收益金471849元符合相應的事實和法律規定。

原告葉某主張其房屋事實上一直作為商業用房，但并不能以此改變其土地登記用途為住宅的性質，故原告就此提出的理由不能成立，遂判決駁回原告葉某的訴訟請求。

葉某不服，提起上訴。浙江省高級人民法院經審理后，判決駁回上訴，維持原判。

評析

本案爭議的焦點是涉案房屋征收補償款中是否應當扣除應補交的土地收益金。小編認為，應當在房屋征收補償款中扣除應補交的土地收益金。

《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》第三十條第一款規定“被征收房屋用途按照房屋登記記載的用途確定：房屋登記未記載用途或者經城鄉主管部門依法批準改變用途但未作房屋用途變更的，按照城鄉主管部門批準的用途確定”。該條第四款規定“按照改變后的用途補償被征收人的，對被征收人給予的補償中應當扣除被征收人應當補交的土地收益金”。

土地收益金，也稱土地增值費，指土地使用者將其所使用的土地使用權轉讓或出租(含連同地面建筑物一同轉讓或出租)給第三者時，就其轉讓或出租的收入按規定比例向財政部門繳納的價款。土地用途不同，土地使用權價格(地價)不同。房屋征收補償中應補交的土地收益金，是指房屋的土地用途改變前后的土地使用權價格(地價)差額。是否應當補交土地收益金，取決于房屋征收前后土地用途性質有無改變，而不是取決于房屋所有權證登記的用途以及房屋實際用途是否改變。

涉案房屋一直作為商業用房，原告葉某通過拍賣受讓涉案房屋后，房屋登記記載設計用途為“商業”，但涉案《劃撥土地使用權補辦出讓合同》載明“本合同項下的宗地，屬住宅用地”。相關的土地登記亦記載土地用途為“住宅”。原告當時也是按住宅標準繳納土地出讓金。因此，涉案房屋的土地用途在征收前為住宅，征收后按商業用途評估并補償的，屬于上述條例規定“按照改變后的用途補償被征收人的”情形。被告婺城區政府據此作出房屋征收補償決定，從房屋征收補償款中扣除原告應補交的土地收益金，符合上述條例規定。原告葉某訴稱“涉案房屋一直用于商業，房屋登記記載設計用途為商業，房屋征收補償款中不應扣除土地收益金”的理由，系對上述條例相關規定的錯誤理解。

根據法律規定，房產登記中房屋用途與土地用途應當一致。原告葉某通過拍賣受讓涉案房屋后，在房屋用途為商業的情況下，相關政府及職能部門卻按住宅用地與權利人簽訂《劃撥土地使用權補辦出讓合同》并進行土地使用權登記，不符合相關法律規定，應當引起有關部門重視。