與婚姻有關(guān)的七十八個房產(chǎn)問題（轉(zhuǎn)）

(一)通過單位職工集資建房取得的房屋，尚未取得房產(chǎn)證的，離婚時如何分割?

金先生和李-女士婚后一直租房居住，1999年金先生所在的單位在一塊政府劃撥的土地上進(jìn)行職工集資建房，金先生用家庭積蓄出資8萬元參與集資了一套3居室的住房。金先生和單位簽署的集資建房協(xié)議中約定，除了職工本人的配偶和直系親屬外，該房屋只能按集資成本轉(zhuǎn)讓給本單位的員工，不得對外銷售。該集資房于2000年竣工后，單位一直未給職工辦理房產(chǎn)證。現(xiàn)金、李倆人面臨離婚，問：房屋任何分割?

律師觀點(diǎn)：集資建房和合作建房一樣，利用的都是行政劃撥或單位自有土地，都屬于經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分。只有本單位的無房戶和符合市、縣人民政府規(guī)定的住房困難家庭，才能參加集資、合作建房。對于取得了房產(chǎn)證的集資房可以對外轉(zhuǎn)讓，但轉(zhuǎn)讓時符合與單位簽署的集資建房協(xié)議的約定。

本案中，金先生是用夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付的集資房款，因此，金先生的集資房屬于其和李-女士的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。由于該房尚未取得房產(chǎn)證，金、李倆人離婚時只能按照如下方式處理該房產(chǎn)：1、雙方協(xié)議離婚，由一方取得房產(chǎn)，另一方給予對方補(bǔ)償，但取得房產(chǎn)的一方目前尚無法辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。2、雙方協(xié)議離婚，并約定各占一半的房產(chǎn)份額，房屋可由倆人共同使用。3、對房產(chǎn)暫不做處理，待取得房產(chǎn)證后再將其出賣給金先生單位的員工，然后，金、李倆人再就售房所得價款進(jìn)行分割。

由于該集資房尚未取得房產(chǎn)證，因此如果雙方通過訴訟方式離婚，法院暫不會在判決中對房產(chǎn)的歸屬做出處理，而只會根據(jù)實(shí)際情況判決暫由一方使用。只有等到取得房產(chǎn)證后，雙方才能就房產(chǎn)分割另行提起訴訟。同時，集資房的轉(zhuǎn)讓首先必須遵循與單位簽署的集資建房協(xié)議。本案中如果雙方均不愿意取得房產(chǎn)，而一致同意將房產(chǎn)對外出售，則出售的對象必須限于單位的員工，否則按照集資協(xié)議的約定，售房行為是無效的。

(二)以一方的名義購買的經(jīng)濟(jì)適用房，離婚時可否分給沒有經(jīng)濟(jì)適用房購買資格的另一方?

葉先生和羅-女士1998年結(jié)婚，2002年夫妻倆用家庭積蓄出資20萬元在天*苑購買了一套經(jīng)濟(jì)適用房。由于羅-女士是江蘇省的戶口，不具有北京市的經(jīng)濟(jì)適用房購房資格。于是購房時使用的是具有北京市戶口的葉先生的名義，房產(chǎn)證也辦理到了葉先生的名下。目前夫妻倆因性格不合決定離婚，羅-女士想取得該套房屋的所有權(quán)，但葉先生以羅-女士不具有購房資格，無法辦理過戶手續(xù)而拒絕。問：葉先生的說法是否有道理?羅-女士能取得該經(jīng)濟(jì)適用房的所有權(quán)嗎?

律師觀點(diǎn)：葉先生的說法是沒有依據(jù)的。雖然羅-女士個人不具有購買北京市經(jīng)濟(jì)適用房的資格，但羅、葉倆人組成的家庭卻具有經(jīng)濟(jì)適用房的購房資格。倆人在婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同出資購買的經(jīng)濟(jì)適用房，即使房產(chǎn)登記在一方的名下，仍屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在雙方離婚時，只要雙方協(xié)商一致，葉、羅倆人均可以取得該房產(chǎn)的所有權(quán)。如果通過協(xié)商或判決由羅-女士取得房產(chǎn)，則雙方持房產(chǎn)證和離婚協(xié)議書或者民事判決書即可到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，且羅-女士無需交納綜合低價款。

經(jīng)濟(jì)適用房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。經(jīng)濟(jì)適用房的價格之所以遠(yuǎn)低于商品房的價格，主要是由于經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地由政府實(shí)行行政劃撥方式供應(yīng)，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費(fèi)實(shí)行減半征收，同時，項(xiàng)目小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，也由政府負(fù)擔(dān)。為了保證通過經(jīng)濟(jì)適用房改善城市中低收入者的居住狀況，政府嚴(yán)格限定了購買者的條件：只有符合下列條件的家庭才可以申請購買或承租一套經(jīng)濟(jì)適用住房：(一)有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口(含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊(duì)人員)或市、縣人民政府確定的供應(yīng)對象;(二)無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭;(三)家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn)(比如北京市的標(biāo)準(zhǔn)為家庭年收入不超過6萬元);(四)市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。

需要注意的是，對經(jīng)濟(jì)適用房購買條件的限制只是一種行政管理措施，并不意味著夫妻購買的經(jīng)濟(jì)適用房只歸符合購房條件的一方。而婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)則是《婚姻法》這一民事法律的基本規(guī)定。況且，在取得房產(chǎn)證之后，經(jīng)濟(jì)適用房的房屋產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)并非部分產(chǎn)權(quán)，因此，該房產(chǎn)除了對外轉(zhuǎn)讓具有一定的限制條件外，在夫妻之間進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移并無障礙。

(三)一方為婚外情人購買的房產(chǎn)，房產(chǎn)證登記在情人名下，在雙方離婚時是否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

張某是一家民營公司的老板，2005年在一家酒吧認(rèn)識了離異不久的女青年陳某，面對容貌姣好、比自己年輕20歲的陳某，張某魂不守舍，而陳也對出手闊綽的張某情有獨(dú)鐘，倆人很快建立了情人關(guān)系。2006年初陳某提出想和張某結(jié)婚買房。于是張某二話沒說，瞞著妻子吳某先后從公司的財(cái)務(wù)賬上和自己的存折上提取35萬元打到陳某的個人存折上。然而，陳某以自己的名義購房后不久，就以雙方年齡相差太大為由，向張某提出分手。張某多次索要購房款，陳某的回答都是“錢是你送給我的，房子的產(chǎn)權(quán)證也是我的，憑什么要還給你?”。就在張某人財(cái)兩空、懊悔不已的時候，妻子吳某發(fā)現(xiàn)了自家存折上的10萬元和公司帳面上的25萬元都不翼而飛。在妻子的厲聲追問下，焦頭爛額的張某只得向妻子坦白了事情的真相。吳某提出堅(jiān)決要和花心的丈夫離婚，張某一再懺悔，拒不同意。于是吳某打算到法院提起離婚訴訟，并要求將陳某名下的房產(chǎn)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。問：吳某的打算是否可行?陳某名下的房產(chǎn)能否作為張某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

律師觀點(diǎn)：吳某的打算在法律上并不可行。因?yàn)殛惸趁碌姆慨a(chǎn)在陳某不認(rèn)可歸張某所有的情況下，是不可能作為張、吳倆人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)來分割的。因此，吳某此時提起離婚訴訟只能解決倆人是否離婚的有關(guān)問題，而法院是不會解決陳某名下的房產(chǎn)歸屬問題的。

吳某正確的做法應(yīng)當(dāng)是先追回張某為陳某出資的35萬元的購房款。在解決這一問題之后，再考慮是否離婚、如何分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)的問題。為此，吳某應(yīng)當(dāng)首先和丈夫張某配合，取得張某為陳某出資的相應(yīng)證據(jù)。然后，吳、張倆人作為共同原告將陳某告上法庭，請求法院判令陳某返還35萬元的購房款。這樣，是可以追回陳某拒不退還的35萬元款項(xiàng)的。

由于房產(chǎn)證登記在陳某的名下，如果想確認(rèn)房產(chǎn)歸張某所有，難度非常大。但是由于張某掌握其提供給陳某35萬元的資金的證據(jù)，因此，夫妻聯(lián)手通過訴訟追回購房款是非常可能的。雖然訴訟中陳某會提出該款項(xiàng)屬于張某贈與的主張，但由于張某出資的35萬元屬于張、吳倆人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，張?jiān)跊]和妻子協(xié)商的情況下，擅自將共同財(cái)產(chǎn)贈與陳某，而陳某接受房款時打著結(jié)婚的由頭是為了占有他人財(cái)產(chǎn)，屬于欺詐行為，并非善意有償取得，因此張某的贈與應(yīng)屬無效。故法院一般會判決陳某應(yīng)將該35萬元款項(xiàng)返還給張某夫婦，而不會支持陳某的主張。

(四)借用他人名義購買的房產(chǎn)，房產(chǎn)證登記在他人名下，在雙方離婚時可否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

岳先生和張某士結(jié)婚后想在回龍觀購買一套經(jīng)濟(jì)適用房，因倆人都不是北京戶口，不具備購房資格，并以北京的朋友常某的名義買下了房屋。倆人入住新房后不久，該經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)證也辦理到了常某的名下。5年后岳、張倆人感情破裂，面臨離婚。問：該套房產(chǎn)可否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

律師觀點(diǎn)：只要常某和岳、張*妻對該房產(chǎn)的權(quán)屬均無爭議，則該房產(chǎn)是可以作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割的。夫妻雙方可以在離婚協(xié)議中就房產(chǎn)的歸屬做出約定，并取得常某的簽字認(rèn)可，然后由取得房產(chǎn)的一方給予另一方經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。在常某出具書面證明的情況下，如果夫妻倆不能就房屋的歸屬達(dá)成一致，則可以在向法院提起離婚訴訟時，請求對該房產(chǎn)一并做出處理。

由于房產(chǎn)證登記在常某的名下，因此，在未取得常某書面認(rèn)可的情況下，岳、張倆人是不能將該房產(chǎn)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割的。這種情況下，法院也是不會將房產(chǎn)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)來處理的。在常某認(rèn)可房產(chǎn)為岳、張倆人夫妻共同財(cái)產(chǎn)的情況下，岳、張可以進(jìn)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割。但在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)時，由于岳、張倆人均不具有購買北京市經(jīng)濟(jì)適用房的資格，因此，在房產(chǎn)從常某名下過戶到岳、張其中一方的名下時，除了要繳納各項(xiàng)稅費(fèi)外，還應(yīng)按照北京市的規(guī)定交納房屋價格10%的綜合地價款

(五)夫妻雙方為一方老人購買的房產(chǎn)，房產(chǎn)證登記在老人名下，在雙方離婚時是否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

姜先生的父母均已年過七旬。因兩位老人不愿意到大城市生活，而老家的房屋又很破舊，姜先生在和妻子陳女士商議后，寄給老人10萬元購房款，讓父母在老家的小縣城里買了一套住房。房產(chǎn)證登記在了姜先生父親的名下。4年后，姜先生夫妻倆離婚，陳女士認(rèn)為老人名下的房產(chǎn)是其夫妻雙方出資購買，故要求將該房產(chǎn)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割，而姜先生則認(rèn)為10萬元款項(xiàng)是對其父母的贈與，故不同意分割房產(chǎn)。問：該房產(chǎn)能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割嗎?

律師觀點(diǎn)：如果雙方通過訴訟解決該房產(chǎn)爭議，則該房產(chǎn)是很難作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割的。首先，由于該房產(chǎn)登記在姜先生父母的名下，故在姜先生及其父母均不承認(rèn)該房產(chǎn)屬于姜、陳倆人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)的情況下，法院會將該房產(chǎn)作為案外財(cái)產(chǎn)不予處理。其次，夫妻倆為姜先生父母購房出資的10萬元款，由于在出資時約定不明，法院一般會參照和借鑒最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(二)第二十二條第二款關(guān)于“當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外”的規(guī)定，本著父母資助子女和子女孝敬父母的對等原則，認(rèn)定該款項(xiàng)為夫妻雙方對老人的贈與。所以，就本案所述情形，法院是不會判決將房產(chǎn)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割的。

夫妻雙方為一方老人購買的房產(chǎn)，在夫妻離婚時能否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割是不能一概而論的，對此，我們可以上述案例做如下假設(shè)：

1、假設(shè)姜先生父母購買的房產(chǎn)登記在姜先生或陳女士的名下，則該套房產(chǎn)應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。具體分割時，考慮到房產(chǎn)由姜先生的父母居住的實(shí)際情況，一般會判決由姜先生取得房產(chǎn)，并給予陳女士經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

2、假設(shè)老人和姜先生均承認(rèn)房產(chǎn)屬于姜、陳倆人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，只是登記在了老人的名下時，則在這種情況下，該套房產(chǎn)不應(yīng)以登記產(chǎn)權(quán)為準(zhǔn)而應(yīng)以事實(shí)產(chǎn)權(quán)作為認(rèn)定依據(jù)，故也是可以作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割的。

3、假設(shè)老人當(dāng)時曾向姜先生夫婦出具了10萬元的借條，則雖然房產(chǎn)不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割，但是，夫妻倆出資的10萬元應(yīng)作為對姜先生父母的10萬元借款。離婚時，陳女士應(yīng)享有該債權(quán)的一半份額即5萬元。而10萬元的出資款屬于贈與的觀點(diǎn)只有在夫妻雙方出資時與父母約定不明的情況下，才能被認(rèn)定。

4、假設(shè)在姜先生的父母去世后，倆人才離婚，則姜先生繼承的該房產(chǎn)一般應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割，除非老人另有遺囑。此時，無需考慮當(dāng)時的出資是對老人的借款還是贈與。

(六)婚后參與出資購買，房產(chǎn)證登記在其他家庭成員名下的房產(chǎn)，在雙方離婚時能否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

2000年汪先生弟兄倆看中了縣城商業(yè)街的一間商鋪，因手頭資金有限，汪先生和妻子董女士商議后，決定和哥哥各出資10萬元共同購買。出于對哥哥的信任，兄弟倆購買商鋪時使用的是哥哥的名義，房產(chǎn)證也辦理在了哥哥的名下。買下的商鋪用于對外出租，租金由兄弟倆平分。隨著城市建設(shè)的發(fā)展，幾年后該商鋪價格也逐步上漲到了40萬元。目前，汪-董夫婦因感情破裂面臨離婚，董女士要求分割該商鋪，汪先生先是不同意，后答應(yīng)給董女士5萬元補(bǔ)償。而董女士認(rèn)為如果自己不要商鋪的話，汪先生最低也應(yīng)補(bǔ)償其10萬元。問：該商鋪能否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?董女士的要求合理嗎?

律師觀點(diǎn)：從實(shí)體上說，汪先生兄弟倆出于共同所有的目的，而各出資10萬元購買的商鋪屬于兄弟倆的共同財(cái)產(chǎn)。如果兄弟倆對此并無爭議，則雖然房產(chǎn)證登記在哥哥的名下，但汪先生仍享有一半的房產(chǎn)份額。由于汪先生的房產(chǎn)份額系在與董女士夫妻關(guān)系存續(xù)期間購買取得，故該部分房產(chǎn)份額屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。對于房產(chǎn)增值產(chǎn)生的收益，亦應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。因此，董女士的要求是合理的。

從程序上來說，如果董女士通過離婚訴訟解決糾紛，則該商鋪?zhàn)鳛橐粋€整體是不能直接作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割的。汪-董夫妻倆首先必須和汪先生的哥哥就商鋪進(jìn)行析產(chǎn)。在達(dá)成一致意見的基礎(chǔ)上，夫妻倆才能請求法院就汪先生享有的房產(chǎn)份額部分進(jìn)行分割。

登記在其他家庭成員名下的房產(chǎn)，如果作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割，其前提是必須取得該家庭成員的認(rèn)可，即登記的名義產(chǎn)權(quán)人承認(rèn)夫妻倆享有該房產(chǎn)的一定份額。如果產(chǎn)權(quán)人不予認(rèn)可，則必須先通過析產(chǎn)程序?qū)Υ诉M(jìn)行確認(rèn)。就本案來說，董女士的最大風(fēng)險(xiǎn)在于汪先生兄弟倆相互串通，不承認(rèn)汪先生享有任何房產(chǎn)份額。如果發(fā)生了這種情況，董女士必須舉證證明，購買該商鋪時，汪先生確實(shí)用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資了10萬元。否則，由于房產(chǎn)證登記在汪先生哥哥的名下，即使董女士向法院提起訴訟，法院也不會對案外財(cái)產(chǎn)做出處理，董女士對該商鋪的權(quán)益將無法得到保障。

(七)夫妻出資購買，房產(chǎn)證登記在孩子名下的房產(chǎn)，在雙方離婚時是否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

唐先生和王女士目前面臨離婚，雙方就家庭唯一的一套房屋陷入了爭議。該房屋系4年前夫妻倆用家庭積蓄以兒子的名義出資購買，房產(chǎn)證登記在兒子小強(qiáng)的名下。小強(qiáng)今年12歲，其表示愿意跟隨母親共同生活。由于雙方都想取得房產(chǎn)和對兒子的撫養(yǎng)權(quán)而爭執(zhí)不下，唐先生打算通過訴訟解決房產(chǎn)的歸屬問題。問：該套房產(chǎn)能否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

律師觀點(diǎn)：該套房產(chǎn)不應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。由于該套房產(chǎn)登記在小強(qiáng)的名下，而小強(qiáng)又是未成年人，因此，該套房產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為小強(qiáng)的財(cái)產(chǎn)。雖然從購房資金的來源上來說，是小強(qiáng)的父母出資，但由于購房人和產(chǎn)權(quán)人都是小強(qiáng)，故購房款應(yīng)視為父母對小強(qiáng)的贈與。在贈與實(shí)現(xiàn)后，非因法定事由不得撤銷。如果因?yàn)楦改鸽x婚，就把小強(qiáng)名下的房產(chǎn)過戶到父母一方的名下，這樣做是不符合我國《民法通則》和《未成年人保護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定的。所以，法院是不會將小強(qiáng)名下的房產(chǎn)判歸其父母任何一方所有的。根據(jù)本案的實(shí)際情況，由于小強(qiáng)已滿10周歲，其又同意隨母親生活，法院會判決王女士取得對小強(qiáng)的撫養(yǎng)權(quán)。這樣，王女士作為小強(qiáng)的監(jiān)護(hù)人實(shí)際上會取得房屋的居住權(quán)，并替小強(qiáng)管理該房產(chǎn)。當(dāng)然，王女士除非為了小強(qiáng)的利益，否則，其不得處理被監(jiān)護(hù)人小強(qiáng)的房產(chǎn)。

父母以未成年子女名義購買的房產(chǎn)，房產(chǎn)證登記在子女名下的，一般不能視為家庭共同財(cái)產(chǎn)。為保護(hù)未成年人的利益，該房產(chǎn)一般視為子女的個人財(cái)產(chǎn)。在司法實(shí)踐中，父母離婚時要求對該房產(chǎn)進(jìn)行分割的，法院一般不予支持。此種情況下，實(shí)際上會由取得子女撫養(yǎng)權(quán)的一方取得對房屋的居住權(quán)和管理權(quán)。如果另一方今后發(fā)現(xiàn)該方擅自處理房產(chǎn)等行為損害了被監(jiān)護(hù)子女的利益時，可以向法院提起訴訟要求變更子女的撫養(yǎng)權(quán)。

(八)對于一方婚后受贈的房產(chǎn)，在雙方離婚時是否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

付先生的叔叔付老定居國外多年。1998年10月付老為參加付先生和夏女士的婚禮而回國探親。回國期間付老委托付先生幫其購置了兩套房屋。其中一套留給了付先生婚后居住，另一套準(zhǔn)備將來歸國養(yǎng)老時居住。2000年付老因健康狀況惡化決定不再歸國定居，并從國外寄來了贈與書，決定把國內(nèi)的兩套房屋贈送給付先生夫婦。當(dāng)年付先生將兩套房屋過戶到了自己名下。2003年付老去世。目前，付先生和夏女士因面臨離婚而在房產(chǎn)問題上產(chǎn)生了爭議。問：該兩套房屋應(yīng)否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

律師觀點(diǎn)：該兩套房屋應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。首先，付老的贈與書中載明的受贈人是付先生夫婦而不是付先生個人。在贈與人意思表示明確的情況下應(yīng)以贈與書中的受贈人確定房產(chǎn)的權(quán)利人。其次，付先生是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間受贈的房產(chǎn)，因此即使是付老對受贈人意思表示不明的情況下，該房產(chǎn)也應(yīng)認(rèn)定為付、夏倆人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。而不能因?yàn)榉慨a(chǎn)證登記在付先生名下，就認(rèn)定該兩套房產(chǎn)是付先生的個人財(cái)產(chǎn)。

對于婚姻關(guān)系存續(xù)期間一方受贈的房產(chǎn)，只有在贈與人明確表示房產(chǎn)歸受贈人一方所有的情況下，該房產(chǎn)才屬于該方的個人財(cái)產(chǎn)，否則應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。當(dāng)然，一方婚前和離婚后受贈的房產(chǎn)如果沒有特別約定，均屬于該方的個人財(cái)產(chǎn)。

(九)一方尚未實(shí)際繼承的房產(chǎn)，離婚時是否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

蘇女士的父親蘇老先生于2003年12月去世時遺留房產(chǎn)一套。該房產(chǎn)是蘇老先生在與喬*娘再婚前購買的。蘇老先生除了女兒蘇女士和再婚妻子喬*娘外沒有其他繼承人。老先生去世時未留遺囑。考慮到喬*娘孤身一人無親無故，蘇女士在父親去世后一直沒有辦理該房產(chǎn)的更名手續(xù)。2006年1月蘇女士與丈夫蔡先生因感情不和，雙方欲結(jié)束5年的婚姻。在協(xié)商分割財(cái)產(chǎn)時，蔡先生提出蘇老先生遺留的房產(chǎn)也應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。蘇女士則認(rèn)為房產(chǎn)證不在自己名下而且自己的繼承權(quán)已過了訴訟時效，故不同意蔡先生的要求。由于雙方協(xié)商未果，離婚事宜一拖再拖。問：蔡先生可否通過離婚訴訟分割該套房產(chǎn)?

律師觀點(diǎn)：從實(shí)體上來說，該套房產(chǎn)系蘇老先生再婚前購買，故屬于其個人婚前財(cái)產(chǎn)。在蘇老先生去世后，該套房產(chǎn)應(yīng)全部作為其個人遺產(chǎn)由其法定繼承人繼承。在蘇老先生沒有設(shè)立遺囑的情況下，蘇女士和喬*娘應(yīng)按法定繼承各享有一半的房產(chǎn)份額。由于蘇女士的房產(chǎn)份額系在和蔡先生的婚姻關(guān)系存續(xù)期間所繼承，故在蘇女士離婚時，該部分房產(chǎn)份額應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。

從程序上來說，由于遺產(chǎn)尚未分割，因此蔡先生希望通過離婚訴訟分割該房產(chǎn)的想法是不能實(shí)現(xiàn)的。蔡先生必須首先督促蘇女士或喬*娘分割遺產(chǎn)。在取得遺產(chǎn)的分割證明后，蔡先生才能通過離婚訴訟解決蘇女士已繼承房產(chǎn)的二次分割問題。至于蘇女士所說的其繼承權(quán)已過了訴訟時效的問題是站不住腳的。繼承訴訟時效的起始時間，是從繼承人知道或者應(yīng)當(dāng)知道繼承權(quán)被侵害之日起計(jì)算，而不是從被繼承人死亡的時候開始。在喬*娘并沒有將房產(chǎn)過戶到自己名下的情況下，不能認(rèn)為蘇女士的繼承權(quán)受到了侵害，故不應(yīng)從蘇老先生死亡之日計(jì)算蘇女士繼承權(quán)的訴訟時效。

【律師提醒】尚未實(shí)際繼承的房產(chǎn)是不能直接作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)來分割的。此時的房產(chǎn)涉及到兩個法律關(guān)系，即財(cái)產(chǎn)繼承的法律關(guān)系和財(cái)產(chǎn)夫妻共有的法律關(guān)系。這兩個法律關(guān)系必須通過房產(chǎn)的兩次分割才能解決。在離婚訴訟中，夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割，只能以已確定的夫妻共同財(cái)產(chǎn)為準(zhǔn)。在確定夫妻共同財(cái)產(chǎn)的過程中，如果涉及到一方是否應(yīng)在離婚訴訟之前的繼承關(guān)系中分得遺產(chǎn)的問題，則由于該問題不屬于離婚訴訟的標(biāo)的范圍，故不可能在離婚訴訟中用列第三人的方法來解決。如果離婚訴訟已經(jīng)開始，則需要離婚訴訟中的一方在離婚訴訟審結(jié)之前，另行提起一個繼承之訴。此種情況下，由于離婚訴訟必須以該繼承遺產(chǎn)之訴的審理結(jié)果為依據(jù)，故法院會裁定中止離婚訴訟。當(dāng)然，根據(jù)具體案情，如果法院認(rèn)為沒有必要就全案中止訴訟，也會就財(cái)產(chǎn)分割以外的、事實(shí)已經(jīng)清楚的離婚訴訟請求部分先行判決，這樣做也是比較適宜的。

(十)一方婚后按照遺囑繼承的房產(chǎn)，離婚時是否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

金先生自幼父母雙亡，由爺爺撫養(yǎng)長大。1999年金先生不顧爺爺?shù)姆磳εc離異后的蔣女士結(jié)了婚。2000年金先生的爺爺在向律師咨詢后辦理了遺囑公證，將包括房產(chǎn)在內(nèi)的全部遺產(chǎn)指定由金先生個人繼承，并在遺囑中申明該房產(chǎn)不得作為金先生和蔣女士的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。2002年老人去世后，金先生將房產(chǎn)過戶到了自己的名下，繼承的其他錢物用于家庭開支。2005年底金先生和蔣女士開始發(fā)生矛盾并逐漸升級，現(xiàn)雙方面臨離婚。問：蔣女士有權(quán)分割金先生繼承的房產(chǎn)嗎?

律師觀點(diǎn)：從金先生爺爺設(shè)立的公證遺囑的內(nèi)容看，其已將遺產(chǎn)指定由金先生個人繼承，故根據(jù)我國《婚姻法》第十八條的規(guī)定，金先生繼承的房產(chǎn)屬于個人財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。

【律師提醒】假如金先生的爺爺去世時沒有設(shè)立遺囑，則適用法定繼承。因金先生的父母早逝，故由金先生按照我國《繼承法》的規(guī)定，代位繼承其爺爺?shù)倪z產(chǎn)。由于此時金先生繼承的房產(chǎn)屬于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，按照我國《婚姻法》的規(guī)定，應(yīng)作為其與蔣女士的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。而本案中，由于老人設(shè)立了遺囑且明確表示遺產(chǎn)只歸一方所有，故金先生在婚姻關(guān)系存續(xù)期間繼承的房產(chǎn)仍應(yīng)視為其個人財(cái)產(chǎn)。

[十一]一方婚后繼承的房產(chǎn)，離婚時是否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

江某的父親去世多年。江某在母親的供養(yǎng)下讀完了中專，并與郭某結(jié)了婚。婚后不久因郭某交友太廣、時常夜不歸宿引發(fā)夫妻矛盾，倆人口角不斷。本來盼望獨(dú)生女兒有個好的歸屬的江某的母親對此憂心忡忡，在一天夜里因心臟病突發(fā)而去世。料理完母親的喪事后，江某堅(jiān)決要與郭某離婚。郭某提出離婚可以，但江某繼承的其母親去世時遺留的房產(chǎn)應(yīng)作為夫妻共同房產(chǎn)分割。問：郭某的主張有依據(jù)嗎?

律師觀點(diǎn)：如果江某的母親在去世前未留有將房產(chǎn)指定為只歸江某本人所有的遺囑，則江某在其與郭某婚姻關(guān)系存續(xù)期間繼承的房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在雙方離婚時該房產(chǎn)應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。因此，此種情況下，郭某的主張是有依據(jù)的。

在被繼承人沒有指定遺產(chǎn)只歸繼承人一方個人所有的情況下，繼承人在夫妻關(guān)系存續(xù)期間繼承的房產(chǎn)屬于繼承人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因此，本案中江某的母親在看到女兒、女婿婚姻存在危機(jī)、而本人身體又不好的情況下，應(yīng)當(dāng)及早通過設(shè)立遺囑的方式，將房產(chǎn)指定為歸江某個人所有，這樣，才不至于出現(xiàn)江某繼承的房產(chǎn)又被作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割的結(jié)果。

[十二]一方婚前繼承的房產(chǎn)，離婚時是否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

王某和杜某相戀一年后計(jì)劃在五一節(jié)前結(jié)婚。然而就在倆人準(zhǔn)備辦理結(jié)婚登記的前幾天，王某的父母在外出時因遭遇車禍不幸雙雙遇難。作為獨(dú)子的王某繼承了包括兩套房產(chǎn)在內(nèi)的父母的全部遺產(chǎn)。倆人的婚期也推遲到了次年的國慶節(jié)。后來倆人結(jié)婚后沒幾年，雙方便因種種原因決定分手。杜某認(rèn)為倆人在登記結(jié)婚時已同居了近兩年的時間，故要求分得王某父母遺留下的一套房產(chǎn)，但王某拒不同意。問：王某繼承的遺產(chǎn)是否應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

律師觀點(diǎn)：王某是在其登記結(jié)婚前繼承的父母的房產(chǎn)，故該兩套房產(chǎn)屬于王某的個人婚前財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。雖然杜某認(rèn)為在王某的父母去世的時候倆人已經(jīng)開始同居，但是，由于此時雙方并未領(lǐng)取結(jié)婚證，而且雙方在次年國慶節(jié)也是新領(lǐng)結(jié)婚證而不是補(bǔ)辦結(jié)婚證。因此，倆人的婚姻只能從次年國慶節(jié)起算，而不是從同居之日起算。所以，杜某的主張是得不到支持的。

在婚姻關(guān)系存續(xù)期間一方繼承的房產(chǎn)一般屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。這里，婚姻關(guān)系存續(xù)期間是一個重要的法定概念。它指的是從雙方結(jié)婚登記時起，至雙方婚姻關(guān)系依法解除或因一方死亡而自然終止所經(jīng)歷的期間。它包括雙方領(lǐng)取結(jié)婚證后尚未共同生活的期間、離婚糾紛中分居期間、已向法院起訴但尚未判決離婚的期間、已判決離婚但判決尚未生效前的期間。但對于未領(lǐng)取結(jié)婚證而同居的期間，因?yàn)闆]有法律確認(rèn)的婚姻關(guān)系，因此不屬于婚姻關(guān)系存續(xù)期間。

[十三]婚前由一方父母承租的公房，婚后以雙方共同財(cái)產(chǎn)購買的，離婚時如何分割?

小麗和大-濱結(jié)婚后一直租房居住。小麗的父母退休后打算到國外兒子家安度晚年。臨行前兩位老人決定把其承租的單位公房留給小麗夫妻倆居住，并告訴倆人下一步單位可能會進(jìn)行承租公房的出售，到時倆人就把房子給買下來。小麗的父母出國后不久，單位房改進(jìn)行公房出售。小麗和大-濱便以10萬元的價格買下了這套公房，并以小麗的名義取得了房產(chǎn)證。3年后倆人感情破裂決定離婚。在分割該房產(chǎn)時，小麗認(rèn)為該房屋的市場價達(dá)50萬元，倆人之所以能以這么低的價格買下來完全是因?yàn)樵摲渴瞧涓改赋凶獾墓浚曳慨a(chǎn)證也在自己名下，故房產(chǎn)歸己，其只需把購房時屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的10萬元房價款返還一半給大-濱即可。大-濱對此拒不同意。問：房產(chǎn)應(yīng)如何分割?

律師觀點(diǎn);公房對職工的出售價之所以大大低于市場價，其中一個重要原因是因?yàn)樵搩r款中包含了職工的工齡、職稱等可以享受優(yōu)惠的抵扣因素。因此，小麗以其名義購買的其父母承租的公房，應(yīng)包括其父母以優(yōu)惠條件所享受的份額。但是，該房產(chǎn)系小麗婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買，按照最高人民法院司法解釋的規(guī)定精神，其父母的份額已視為對小麗夫妻雙方的贈與而自動轉(zhuǎn)移。所以，該套公房在已經(jīng)取得了房產(chǎn)證的情況下，應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)而由倆人分割。小麗認(rèn)為該房是其個人財(cái)產(chǎn)的觀點(diǎn)是得不到支持的。

公房出售的政策各地各單位都不盡相同。但對于夫妻雙方購買的一方父母承租的公房，只要以一方或雙方的名義取得了房產(chǎn)證，就可以直接作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。此種情況下，除非各方另有約定，否則，父母享有的貨幣折扣部分一般視為對夫妻雙方的贈與。對于沒有取得房產(chǎn)證的售后公房，則法院一般暫不對產(chǎn)權(quán)歸屬做出處理。對于子女和共有的售后公房，如果房產(chǎn)證上產(chǎn)權(quán)份額明確的，可將子女享有的份額部分作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。如果房產(chǎn)證上沒有明確父母子女的房產(chǎn)份額，則需要各方先進(jìn)行房屋析產(chǎn)后，法院才會就夫妻享有的份額部分進(jìn)行處理。

[十四]雙方父母均為婚后子女購房出資的，子女離婚時房屋如何分割?

蔣某和郭某結(jié)婚后一直在蔣某的父母家居住，雖然蔣某是獨(dú)生子，但小夫妻倆仍想搬出居住，于是便購買了一套50萬元的房屋。購房時因倆人的積蓄不足，蔣某的父母提供了10萬元的購房資金，小倆口又到郭某的父母家借了20萬元，為避免郭某的兄弟有意見，蔣某當(dāng)場出具了借條。入住新房兩年后，倆人面臨離婚，此時房產(chǎn)價值70萬元。問：房產(chǎn)應(yīng)如何分割?

由于倆人沒有向蔣某的父母出具借條，蔣某的父母出資時意思表示也不明確，因此，蔣某父母出資的10萬元應(yīng)視為對蔣某夫妻倆人的贈與。而蔣某向郭某的父母出具借條的20萬元款項(xiàng)，應(yīng)作為蔣某夫婦為共同生活而欠下的夫妻共同債務(wù)，應(yīng)由夫妻倆承擔(dān)連帶還款責(zé)任。據(jù)此，蔣某父母贈與雙方的10萬元已作為倆人共同支付的房價款的一部分，該款項(xiàng)無需償還。雙方購買的房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，房屋的增值收益歸夫妻雙方共同所有。對于所欠的20萬元債務(wù)，應(yīng)由雙方共同償還。據(jù)此，如果郭某取得住房并承擔(dān)20萬元債務(wù)的話，則其應(yīng)補(bǔ)償蔣某25萬元。

本案中之所以一方父母的出資被視為贈與，而另一方父母的出資被視為借款，主要是因?yàn)橐环經(jīng)]有借條而另一方有借條。在有借條的情況下，不能將父母的出資視為意思表示不明并推定為贈與的性質(zhì)。但需要注意的是，在司法實(shí)踐中對借條進(jìn)行審查判斷時，一般要求借條是訴訟到法院之前形成的，并且是子女夫妻雙方或子女配偶出具的。如果到了離婚訴訟中父母才否認(rèn)是贈與而又提不出上述證據(jù)的，則是得不到法院的支持的。

[十五]父母為婚后子女購房出資的，子女離婚時房屋如何分割?

吳某與周某結(jié)婚后一直沒有自己的房屋。夫妻倆決定從明日家園購買一套50萬元的住房。因家庭積蓄不足，購房時吳某的父母提供了20萬元的出資款。后雙方入住新房未滿兩年便因感情變故而決定離婚。在分割該房屋時，吳某認(rèn)為其父母的出資應(yīng)為對其個人的贈與，而周某認(rèn)為該20萬元應(yīng)為其父母對夫妻雙方的贈與，故主張房屋應(yīng)各半分割。問：吳某父母的出資款應(yīng)作為對吳某的個人贈與還是對吳某夫妻倆的贈與?對該套房屋應(yīng)如何分割?

律師觀點(diǎn)：由于吳某的父母在出資時，既沒有表明出資款是對吳某夫婦的借款也沒有表明是對一人的贈與還是對雙方的贈與。在吳某父母意思表示不明的情況下，根據(jù)最高人民法院司法解釋的規(guī)定，吳某父母對子女婚后購房的出資款應(yīng)視為對吳某夫妻雙方的贈與。因此，該房屋應(yīng)各半分割。周某的主張是能得到法院支持的。

按照最高人民法院的司法解釋，父母為婚前子女購房提供的出資一般視為對其子女個人的贈與，為婚后子女購房的出資一般視為對其子女夫妻雙方的贈與。但是適用該解釋的前提是父母在出資時意思表示不明，如果有證據(jù)證明父母在出資時關(guān)于借款或贈與對象的意思表示清楚的情況下，則仍應(yīng)以父母當(dāng)時的意思為準(zhǔn)，而不適用此種推定。為了更準(zhǔn)確地適用司法解釋，上海市高級人民法院出臺了解答，按照該解答的規(guī)定，可以就以下情形得出如下結(jié)論：

(1)吳某與周某結(jié)婚后購房，吳某父母出資，且房產(chǎn)證記載于吳某一人名下的，吳某父母的出資應(yīng)認(rèn)定為贈與吳某一人所有;

(2)吳某與周某結(jié)婚后購房，吳某父母出資，且房產(chǎn)證記載于周某一人名下的，若周某不能證明出資為對其一人的贈與，吳某父母的出資應(yīng)認(rèn)定為對夫妻倆人的贈與;

(3)吳某與周某結(jié)婚后購房，吳某父母出資，且房產(chǎn)證記載于吳某、周某倆人名下的，該出資仍應(yīng)認(rèn)定為對吳某夫妻雙方的贈與為宜，這也符合社會常理。

上述結(jié)論對于其他地方解決類似案件也具有一定的參考作用。

[十六]雙方父母均為婚前子女購房出資的，子女離婚時房屋如何分割?

李某與趙某戀愛兩年后準(zhǔn)備買房結(jié)婚。在倆人分別出資10萬元后，因資金不足，李某的父母又出資20萬元，趙某的父母出資10萬元。李-趙倆人購置了一套50萬元的房屋。結(jié)婚四年后，房屋價值升至80萬元，此時倆人面臨離婚。問：該房屋應(yīng)如何分割?

律師觀點(diǎn)：按照最高人民法院的司法解釋，父母為結(jié)婚前的子女購房出資的，一般認(rèn)定為對其子女個人的贈與。因此，李某和趙某父母的出資部分應(yīng)分別計(jì)入倆人的出資價款，即李某的出資總額為30萬元，趙某的出資總額為20萬元。這樣，在倆人離婚時，李某和趙某應(yīng)按照3比2的比例分割該套價值80萬元的房屋。

上述分割結(jié)果是在雙方父母的出資既不是對其子女的借款也不是對雙方贈與的情況下得出的結(jié)論。否則，應(yīng)按以下情況處理：

(1)若上述出資均系父母對倆人的借款，比如出資時李某和趙某都作為借款人以倆人的名義分別向雙方的父母出具了借條，則倆人為夫妻共同生活所欠下的債務(wù)為夫妻共同債務(wù)。在倆人離婚時，李某和趙某應(yīng)按照1比1的比例分割該套價值80萬元的房屋。同時，李某和趙某應(yīng)共同償還對雙方父母20萬元和10萬元的還款義務(wù)，并承擔(dān)連帶責(zé)任。

(2)若上述出資均系父母對倆人的增與，比如雙方的父母在出資時都明確表示其提供的出資款是贈與李某和趙某倆人的，則在倆人離婚時，李某和趙某應(yīng)按照1比1的比例分割該套價值80萬元的房屋。同時，李某和趙某無須向雙方的父母承擔(dān)還款責(zé)任。

[十七]一方父母為婚前子女購房出資的，子女離婚時房屋如何分割?

王某與張某經(jīng)過一段時間的戀愛后各出資10萬元準(zhǔn)備買房結(jié)婚。倆人在月光花園看中了一套30萬元的精裝修房屋。因購房資金不足，王某的父母又當(dāng)著倆人的面拿出了10萬元的積蓄交給了王某。湊齊購房款后，倆人聯(lián)名購買了房屋，然后辦理了結(jié)婚手續(xù)。三年后，王某和張某離婚，雙方對該房產(chǎn)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割并無異議，但對王某父母資助的10萬元購房款部分，張某認(rèn)為應(yīng)作為王某的父母對雙方的贈與而進(jìn)行分割，即每人仍享有一半的房產(chǎn)份額，而王某則認(rèn)為該款項(xiàng)應(yīng)作為其父母對其的個人贈與，即其應(yīng)享有三分之二的房產(chǎn)份額。問：該房產(chǎn)應(yīng)如何分割?

律師觀點(diǎn)：由于王某的父母在資助倆人購房時，既沒有聲明提供的購房款是對倆人的借款，也沒有明確表示是對雙方的贈與。因此，在這種情況下，按照最高人民法院的司法解釋的規(guī)定，王某父母為其子女婚前購房的出資應(yīng)視為對王某的個人贈與。故在分割房產(chǎn)時，應(yīng)視為王某享有三分之二的房產(chǎn)份額，張某享有三方之一的房產(chǎn)份額。

對于父母為子女婚前購房出資的，首先應(yīng)確認(rèn)該款項(xiàng)是否是對子女的借款，若系借款則應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況確認(rèn)債務(wù)人是一方還是雙方，然后按債權(quán)債務(wù)處理。若確認(rèn)該款項(xiàng)并非借款，則除非父母明確表示贈與雙方的外，一般推定為系對其子女的個人贈與。在父母提供資助時意思表示不明的情況下，實(shí)踐中一般可區(qū)別如下情況分別處理：

(1)王某與張某結(jié)婚前購房，王某父母提供資助，房產(chǎn)證記載于王某一人名下，王某父母的出資應(yīng)認(rèn)定為贈與王某一人所有;

(2)王某與張某結(jié)婚前購房，王某父母提供資助，房產(chǎn)證記載于張某一人名下，王某父母的出資應(yīng)認(rèn)定為對夫妻倆人的贈與為宜;但若王某有證據(jù)證明房產(chǎn)證記載于張某名下并非其父母出資贈與雙方的意思表示的，則仍應(yīng)認(rèn)定為對王某一人的贈與。

(3)王某與張某結(jié)婚前購房，王某父母提供資助，房產(chǎn)證記載于王某、張某倆人名下，王某父母的出資應(yīng)認(rèn)定為對王某一人的贈與。

[十八]婚前一方出資以雙方名義購買的房屋，離婚時是否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

韓先生與曹小姐相戀已久，因曹小姐提出要先買房后結(jié)婚，于是韓先生拿出了60萬元交給曹小姐買房，并囑咐曹小姐把產(chǎn)權(quán)證辦理到倆人名下。曹小姐據(jù)此購買了一套55萬元的房屋，余款5萬元用在了房屋裝修上。之后倆人結(jié)婚，三年后雙方離婚。問：該套房屋是否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

律師觀點(diǎn)：雖然該套房屋的購房資金全部由韓先生承擔(dān)，但房產(chǎn)證辦理到雙方名下的事實(shí)表明，韓先生已與曹小姐就本來屬于自己的個人婚前房產(chǎn)作了特殊約定，因此，該套房產(chǎn)應(yīng)屬于雙方的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果房產(chǎn)證上已經(jīng)載明了各自的房產(chǎn)份額，則雙方應(yīng)按此份額分割房產(chǎn)。如果房產(chǎn)證上沒有載明各自的房產(chǎn)份額，則該房產(chǎn)應(yīng)作為共同共有財(cái)產(chǎn)，由雙方各半分割。

由于房產(chǎn)證是表明房產(chǎn)所有人的最重要的證據(jù)，因此，若無足以推翻房產(chǎn)證記載的相反證據(jù)，一般情況下均應(yīng)以房產(chǎn)證的記載確認(rèn)房產(chǎn)的歸屬。同時，我國婚姻法規(guī)定了雙方可以就婚前財(cái)產(chǎn)和婚后財(cái)產(chǎn)進(jìn)行自由約定。基于此，一方在婚前出資并以雙方的名義購房的，由于此時房產(chǎn)證也會相應(yīng)地辦理到雙方名下，故應(yīng)視為雙方已將一方的婚前財(cái)產(chǎn)約定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。這就提醒實(shí)際出資人在以雙方的名義購房時，一定要對因此產(chǎn)生的法律后果有一個清醒的認(rèn)識，并在做出決定前能夠從心里確認(rèn)：我已經(jīng)想好了，就這樣辦!

[十九]雙方婚前共同出資以一方的名義購買的房屋，離婚時是否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

范先生于2001年6月購買了一間60萬元的商鋪。當(dāng)時因資金不足，范先生向其女朋友岳女士借款20萬元，并出具了借條，但未注明還款時間。2002年10月范、岳倆人結(jié)婚后，雙方均未再提歸還借款一事。2006年7月倆人因感情破裂面臨離婚。此時商鋪價格升值到100萬元。岳女士以其參與出資為由，要求將商鋪?zhàn)鳛楣灿胸?cái)產(chǎn)分割。而范先生認(rèn)為，商鋪產(chǎn)權(quán)在自己名下屬于其婚前個人財(cái)產(chǎn)，岳女士的借款也已過了2年的訴訟時效，故該商鋪應(yīng)歸自己所有，并無需給岳女士補(bǔ)償。問：該商鋪應(yīng)否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

律師觀點(diǎn)：由于該商鋪是范先生以其個人名義購買并在婚前取得了房產(chǎn)證。從范先生當(dāng)時向岳女士出具借條的情形看，范岳倆人并沒有出于共同所有的目的而購房的意思表示。因此，該商鋪應(yīng)屬于范先生的個人婚前財(cái)產(chǎn)而非夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在雙方離婚時，范先生應(yīng)將岳女士的20萬元返還給岳女士并補(bǔ)償其相應(yīng)的利息損失。至于范先生所謂的該筆借款已過訴訟時效的說法是站不住腳的。原因是，按照法律規(guī)定，訴訟時效從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時計(jì)算。

判斷由雙方出資、以一方的名義在婚前購買的房產(chǎn)是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，主要是看雙方出資時是否基于共同所有的目的而買房。如果有證據(jù)證明雙方是基于共同所有的目的而買房，比如是雙方為購買結(jié)婚用的新房而共同出資等情形時，一般來說，法院大都是作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)來認(rèn)定婚前購置的房產(chǎn)的歸屬的。當(dāng)然，在產(chǎn)權(quán)人不承認(rèn)是基于共同所有的目的而買房的情況下，其配偶對此負(fù)有舉證的責(zé)任。

[二十]婚前共同出資以雙方的名義購買的房屋，離婚時是否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

賀先生和吳女士婚前分別出資40萬元和10萬元，聯(lián)名購買了一套精裝修商品房。之后倆人在新房內(nèi)結(jié)了婚。婚后第二年倆人即因性格不合宣告分手。問：該套房屋是否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

律師觀點(diǎn)：首先，倆人共同出資、聯(lián)名購房所取得的房屋屬于雙方的共同財(cái)產(chǎn)。在賀-吳倆人結(jié)婚后，該房產(chǎn)當(dāng)然也是雙方的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。其次，財(cái)產(chǎn)共有分為共同共有和按份共有。夫妻財(cái)產(chǎn)的共有，有約定的從約定而按份共有，沒有約定的則按共同共有，一般每人可分享一半份額。賀-吳倆人購房時尚未結(jié)婚，雙方并無法律上的夫妻關(guān)系，此時房屋登記主管機(jī)關(guān)在頒發(fā)房產(chǎn)證時一般會要求倆人就房產(chǎn)份額做出明確約定。因此，如果房產(chǎn)證上已經(jīng)載明了倆人的房產(chǎn)份額，則該份額視為夫妻約定的按份共有份額，房產(chǎn)應(yīng)按此比例進(jìn)行分割。最后，如果房產(chǎn)證上沒有約定雙方的房產(chǎn)份額，則對該房產(chǎn)可按照共同共有由每人一半進(jìn)行分割。當(dāng)然，如果此時賀先生能夠證明自己的實(shí)際出資比例的話，法院一般會考慮到雙方實(shí)際的出資比例懸殊過大、而婚姻存續(xù)的時間又較短的因素，按賀-吳倆人的實(shí)際出資比例來劃分雙方應(yīng)享有的房產(chǎn)份額。

夫妻雙方婚前共同出資聯(lián)名購買的房產(chǎn)當(dāng)然屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。對于房產(chǎn)證上已經(jīng)載明房產(chǎn)份額的，應(yīng)當(dāng)以載明的房產(chǎn)份額為準(zhǔn)確定雙方的產(chǎn)權(quán)比例。這也符合認(rèn)定夫妻共同財(cái)產(chǎn)約定優(yōu)先于法定的立法精神。對于房產(chǎn)證上沒有載明房產(chǎn)份額的，則推定為共同共有。但考慮到雙方是以婚前個人財(cái)產(chǎn)出資購房的，因此，如果存在雙方出資比例懸殊，而婚姻持續(xù)時間較短或者根本就沒有共同生活的情形，法院一般會按實(shí)際出資比例酌情決定房產(chǎn)的分割比例，而不一定拘泥于夫妻共有財(cái)產(chǎn)的各半比例進(jìn)行分割。當(dāng)然，此時出資多的一方就必須向法院提供能夠證明自己當(dāng)時實(shí)際出資情況的證據(jù)。

[二十一}雙方婚前共同出資以一方的名義按揭購買的房屋，離婚時是否作為共同房產(chǎn)分割?

夏某與葉某相戀三年后準(zhǔn)備結(jié)婚，考慮到倆人都是租房居住，在葉某的建議下，倆人分別出資8萬元和6萬元共同購買了一套56萬元的商品房作為新房。購房時使用的是葉某的名義，并用其名義做了42萬元的按揭貸款。月供款和裝修款都是由倆人共同承擔(dān)的。房屋裝修完成后倆人即共同搬入了新居，葉某取得了房產(chǎn)證，不久倆人辦理了結(jié)婚登記手續(xù)。婚姻持續(xù)二年之后，倆人面臨離婚，此時房屋市值為70萬元，貸款余額為40萬元。問：該套房屋是否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

律師觀點(diǎn)：雙方買房時雖然使用的是葉某的名義，但從雙方當(dāng)時購房的目的看，主要是為了雙方的結(jié)婚居住需要。雙方為此共同出資、共同負(fù)擔(dān)月供又共同裝修，由此可以推斷出雙方是在出于房屋為共同所有的前提下進(jìn)行出資的。因此，該套房產(chǎn)應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。考慮到倆人的出資比例大致相當(dāng)，故在分割房產(chǎn)時，可以按照每人享有一半的份額進(jìn)行處理。當(dāng)然，對于剩余的按揭債務(wù)，也應(yīng)當(dāng)由倆人按照夫妻共同債務(wù)各承擔(dān)一半。如果葉某取得房屋的話，則其應(yīng)向夏某支付15萬元的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償(70萬元的房屋現(xiàn)值減去40萬元債務(wù)后的余額的一半)，并承擔(dān)剩余全部債務(wù)。

在雙方協(xié)商不成發(fā)生訴訟時，如果雙方對上述出資情況均無異議，則夏某并無風(fēng)險(xiǎn)。但假如葉某對于夏某的出資情況不予承認(rèn)，而夏某又提供不出其確實(shí)參與出資、還款和裝修的證據(jù)時，則該房產(chǎn)就會被認(rèn)定為葉某的個人婚前房產(chǎn)。此外，如果有證據(jù)表明當(dāng)時雙方并不是出于共同所有的目的買房，夏某只是在葉某買房時提供資金支持的，該房也會被認(rèn)定為葉某的個人婚前房產(chǎn)，對于夏某的出資和負(fù)擔(dān)的月供款部分，則由葉某返還給夏某。

[二十二]一方婚前按揭購買的房屋，婚后取得房產(chǎn)證并共同還貸的，是否作為共同房產(chǎn)分割?

張先生2002年2月首付12萬元購買了一套60萬元的商品房。余款48萬元張先生做了按揭貸款，銀行月供款為3000元。2003年5月張先生取得了房產(chǎn)證，2003年4月張先生與王女士結(jié)婚，并共同用工資交納月供款。2006年4月倆人離婚。此時房產(chǎn)市場價值為100萬元，貸款余額為46萬元。問：該房產(chǎn)應(yīng)如何分割?

律師觀點(diǎn)：為便于比較，該案在取得房產(chǎn)證的時間上存在不同(婚后取得)，其他條件兩個案例均相同。那么，我們?nèi)砸陨虾：徒K所代表的兩種觀點(diǎn)進(jìn)行分析，可以得出該案的如下兩種處理結(jié)果：

上海法院一般認(rèn)為，夫妻一方婚前以個人財(cái)產(chǎn)購買房屋，并按揭貸款，房產(chǎn)證登記在自己名下的，該房屋仍為其個人財(cái)產(chǎn)。同樣，按揭貸款為其個人債務(wù)。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。故在離婚分割財(cái)產(chǎn)時，該房屋為個人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)，為個人債務(wù)。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)向?qū)Ψ接枰苑颠€。據(jù)此，此種情況下，該房產(chǎn)和46萬元剩余債務(wù)均歸張先生所有和承擔(dān)。王女士可以分割到3年來月供款總額的一半，即54000元。

而江蘇法院一般認(rèn)為，夫妻一方婚前以個人名義辦理房貸，且用個人財(cái)產(chǎn)支付首期房款，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，如果婚后取得房屋所有權(quán)的，無論產(chǎn)權(quán)是登記在一方還是雙方名下，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。對于一方婚前支付的首期房款，由另一方返還一半;尚欠的貸款，作為夫妻共同債務(wù)，由雙方返還。因此，此種情況下，該房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果張先生取得該房產(chǎn)，則王女士可獲得房產(chǎn)現(xiàn)值的一半50萬元，扣除王女士應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的23萬元債務(wù)和應(yīng)返還給張先生的6萬元首付款后，張先生仍應(yīng)支付給王女士21萬元經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償(也可用100萬減去46萬元得出房屋扣除剩余債務(wù)后的凈值54萬元，其中凈值一半歸王女士即27萬元，再減去王應(yīng)歸還張先生的6萬元后，可得出王女士可獲得的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償為21萬元)。該數(shù)額略高于婚前取得房產(chǎn)證的情形。

由于上海市高級人民法院關(guān)于婚姻法司法解釋的解答中認(rèn)為誰付款則產(chǎn)權(quán)歸誰，而江蘇省高級人民法院的征求意見稿中則認(rèn)為應(yīng)以取得房產(chǎn)證的時間作為認(rèn)定按揭房屋是否屬于夫妻共同所有的判斷標(biāo)準(zhǔn)。由此導(dǎo)致該案如果在不同的兩地法院處理時，可能會出現(xiàn)上述兩種不同的結(jié)果。這也代表了實(shí)踐中關(guān)于這一問題的兩種主要觀點(diǎn)。

需要注意的是，在購房時間和結(jié)婚時間兩個時間點(diǎn)的認(rèn)定上，購房時間應(yīng)以交納購房首付款的實(shí)際出資時間為準(zhǔn)。而結(jié)婚的時間應(yīng)以到民政部門登記取得結(jié)婚證的時間為準(zhǔn)。諸如訂婚、舉辦婚禮、請吃喜宴、未婚同居等行為都不具備法律上的意義，不能作為婚姻合法成立的證明。此種案例的觀點(diǎn)有待進(jìn)一步探討。

[二十三]一方婚前按揭購買的房屋，婚前取得房產(chǎn)證并在婚后共同還貸的，是否作為共同房產(chǎn)分割?

張先生2002年2月首付12萬元購買了一套60萬元的商品房。余款48萬元張先生做了按揭貸款，銀行月供款為3000元。2002年12月張先生取得了房產(chǎn)證，2003年4月張先生與王女士結(jié)婚，并用雙方的工資交納月供款。2006年4月倆人離婚。此時該房產(chǎn)的市場價值為100萬元，貸款余額為46萬元。問：該房產(chǎn)應(yīng)如何分割?

律師觀點(diǎn)：該案在司法實(shí)踐中大致有兩種觀點(diǎn)并導(dǎo)致兩種處理結(jié)果。上海和江蘇可以分別作為這兩種觀點(diǎn)的代表。如果該案發(fā)生在上海，則法院一般認(rèn)為：該套房屋系張先生婚前個人出資購買，因此系張先生的個人財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。房屋發(fā)生的增值部分也屬于張先生個人所有。對于婚姻關(guān)系存續(xù)期間所支付的月供款，不論是哪一方的工資支付的，都屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。故該房屋和46萬元剩余債務(wù)均歸張先生所有，王女士可以分割到3年月供款總額的一半，即54000元。

如果該案發(fā)生在江蘇，則法院一般認(rèn)為：該套房產(chǎn)雖然屬于張先生的個人財(cái)產(chǎn)，但王女士除了有權(quán)取得三年月供款總額的一半外，還有權(quán)分割房屋增值產(chǎn)生的收益部分。該收益應(yīng)為房屋現(xiàn)值100萬元減去原值60萬元再減去幾年來的利息支出約9萬元后的余額(在已向銀行支付的總計(jì)約11萬元的還款總額中，僅有2萬元為貸款本金，剩余為歸還銀行的利息，該部分利息應(yīng)作為購房成本從房屋增值額中減去，否則，對方有可能獲得比將房產(chǎn)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)時更多的收益，這對產(chǎn)權(quán)人是極不公平的)。這樣王女士將分得房屋增值收益的一半155000元，加上婚姻期間月供款總額的一半54000元，共可獲得199000元的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

對于離婚案件中按揭房屋的分割認(rèn)定，最高人民法院目前尚未出臺針對性的司法解釋。對此，在法學(xué)理論上也存在一定爭議，由此導(dǎo)致了司法實(shí)踐中對于同一類型的案件可能會因?qū)徖矸ㄔ旱牟煌霈F(xiàn)不同的判決結(jié)果。比如上海市高級人民法院頒布了關(guān)于適用婚姻法司法解釋的解答。該解答認(rèn)為即使夫妻共同還貸，婚前房屋的增值部分亦應(yīng)歸房產(chǎn)人所有。江蘇省高級人民法院則形成了關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》及司法解釋若干問題的討論紀(jì)要(征求意見稿)。該紀(jì)要認(rèn)為在夫妻共同還貸的情況下，婚前房屋的增值部分應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。江蘇省的紀(jì)要雖未正式頒布，但客觀上會被江蘇省各級法院審理案件時作為參考和借鑒。這就是對于同一個案例需要給出上述兩種不同的解決結(jié)果的原因。

[二十四]一方婚前購置的房屋在婚后出售，房屋增值部分應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割嗎?

朱先生于2002年4月出資78萬元購置了一套商品房。2003年10月朱先生和徐女士結(jié)婚。2006年4月朱先生和徐女士感情破裂，徐女士搬出居住。在倆人分居期間，朱先生將該房屋出售，得款110萬元。徐女士聞訊后，要求將其中的32萬元作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。問：徐女士的要求有法律依據(jù)嗎?

律師觀點(diǎn)：徐女士的要求是沒有法律依據(jù)的。該套房產(chǎn)屬于朱先生的個人婚前財(cái)產(chǎn)，且一直用于自住，并沒有用于投資。房屋的增值是由于房地產(chǎn)市場行情的變化所造成，徐女士對此并無貢獻(xiàn)。按照物權(quán)的基本法理，原物產(chǎn)生的孽息當(dāng)然歸屬于原物所有人。故在這種情況下房屋出售后的增值部分仍應(yīng)歸原物所有人朱先生所有，不應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。

個人的婚前房產(chǎn)在婚姻關(guān)系存續(xù)期間出售，其因市場行情變化、原物交換價值上升而產(chǎn)生的增值部分，只是個人財(cái)產(chǎn)的形態(tài)變化而已，在性質(zhì)上仍為個人所有之財(cái)產(chǎn)，故應(yīng)依原物所有權(quán)歸屬為個人所有。對此，上海市高級人民法院已做了明確規(guī)定。因此，在確認(rèn)個人房產(chǎn)出售后的增值部分歸屬時，需要從該增值是基于原個人房產(chǎn)的自然增值還是基于夫妻共同經(jīng)營行為所產(chǎn)生的增值來判斷，前者原則為個人所有，后者原則為共同所有。

[二十五]一方婚前投資的房屋，婚后由雙方經(jīng)營出售，所得收益是否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

馮先生在1998年投資310萬元購買了6套房產(chǎn)。1999年12月馮先生和張某士結(jié)婚。婚姻期間馮先生將該6套房產(chǎn)交給張某士打理。伴隨著房地產(chǎn)價格的上漲，張某士不斷地將房屋賣出、買入。經(jīng)過一系列的“炒房”操作，原來的6套房屋已在張某士手中變成了9套。2006年3月就在房屋價格再次大幅上漲時，張某士預(yù)感到國家將會采取新一輪的調(diào)控措施，在和馮先生商議后，倆人將窩在手中的9套房產(chǎn)全部拋出，扣除稅費(fèi)后得款960萬元。同年8月馮、張感情破裂，面臨離婚。問：售房所得的960萬元價款是否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

律師觀點(diǎn)：馮先生的6套房產(chǎn)雖然是個人婚前房產(chǎn)，但該房產(chǎn)并非用于自住，而是用于投資。在馮、張倆人結(jié)婚后，上述房產(chǎn)繼續(xù)由張某士用于投資經(jīng)營。因此，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用婚姻法的司法解釋(二)中關(guān)于“婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方以個人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益”，屬于婚姻法第十七條規(guī)定的“其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)”的規(guī)定，該6套房產(chǎn)產(chǎn)生的收益應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。故可以將960萬元扣除馮先生310萬元的個人財(cái)產(chǎn)后，將650萬元的收益部分作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。具體分割時，馮、張倆人可就馮個人房產(chǎn)的價值和張的個人貢獻(xiàn)做進(jìn)一步的協(xié)商或由法院酌情判決。

雖然“婚前個人所有的財(cái)產(chǎn)經(jīng)過若干年可視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)”的觀點(diǎn)，已在2001年4月28日修正后的婚姻法及其后的兩個司法解釋中遭到了摒棄，但是，最高人民法院的司法解釋中也明確了在婚姻關(guān)系存續(xù)期間用個人財(cái)產(chǎn)投資所得的收益仍屬于夫妻