稿件來源:法制日報析案
2010年4月,浙江省溫州市某村村委會與一拍賣行簽訂一份《委托拍賣合同》,雙方約定,該村村委會委托拍賣行拍賣村委會名下的34套房產。拍賣成交后,拍賣行收取買受人1.2%的傭金,拍賣行收到成交款之后扣除傭金將錢款返還給該村村委會。然而,這34套房產當時尚未申領房產證、土地證,雙方約定,房屋所有權證和土地使用權證先辦理到該村村委會名下之后,再過戶到買受人名下。同年5月,拍賣行在報紙上刊登拍賣公告,公告中將拍賣時間、地點、競買對象及上述產權情況等相關事宜都予以事先充分聲明。
潘先生隨后參加了競買,成功拍得一套219.5平方米的房屋,總價為478.51萬元,潘先生繳清了拍賣款和傭金5萬余元。事后,拍賣行將拍賣款付給村委會,并將房屋交付給了潘先生。
2011年3月8日,溫州市政府頒布了《關于〈國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知〉的實施意見》,意見規定:自本意見發布之日起,對已擁有2套及以上住房的溫州市戶籍居民家庭,要暫停其在溫州市內購房;違反規定購房的,不予辦理房地產登記。
潘先生說,村委會在拍賣的時候承諾2010年年底就能辦理完畢房屋產權證和土地使用權證,結果直到2012年9月3日,村委會才取得了房屋所有權證,足足遲了兩年。潘先生去辦理房屋產權登記手續時被告知,因為他名下已經有4套房屋,受到上述房地產限購政策的限制,無法辦理其拍得房屋的產權過戶手續。
潘先生認為,是村委會拖延辦理產權初始登記,導致他因為“限購令”的原因無法辦理房屋過戶手續,所以他主張應當解除《拍賣成交確認書》,拍賣行和村委會應當將拍賣成交款和傭金都返還給他。協商不成,潘先生將拍賣行和村委會都告到了法院。
近日,溫州市鹿城區人民法院判決認定各方對此事均無過錯,拍賣款和一半的傭金將如數歸還潘先生。
以案釋法
限購致無法過戶可解除
法院認為,潘先生在拍賣前已經在溫州市區擁有4套房產,而村委會是在市政府頒布的房地產調控政策實施后才取得涉案房屋所有權證,根據該政策規定,潘先生、村委會不能辦理涉案房屋的產權過戶手續,導致相關合同無法繼續履行,潘先生要求解除《拍賣成交確認書》,于法有據,法院予以支持。合同解除后,潘先生要返還上述房產,村委會要返還拍賣成交款478.51萬元。
造成拍賣合同不能履行、拍賣房產不能過戶的過錯責任究竟在哪一方?法院認為,拍賣程序合法,造成合同不能履行,拍賣行不存在過錯,其代收的拍賣成交款,已經向村委會轉付,潘先生要求拍賣行返還拍賣成交款、傭金,法院不予支持。雖然拍賣合同解除不歸責于潘先生和村委會,但是潘先生支付的拍賣傭金57421元確實是潘先生的實際損失,公平起見,這筆金額應當由潘先生與村委會各半承擔。
據此,法院一審判決解除潘先生與拍賣行簽訂的《拍賣成交確認書》,判令村委會返還潘先生拍賣成交款并賠償其2.8萬余元的損失。
一審宣判后,潘先生、拍賣行、村委會方面都服判,均未提起上訴。
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