離婚時房產(chǎn)分割的處理方法

1、協(xié)商解決。解決離婚房產(chǎn)分割糾紛之前，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)心平氣和坐下來好好探討一下這個問題。

2、調(diào)解。讓居委會或村委會或者工作單位等部門對房產(chǎn)分割糾紛進(jìn)行調(diào)解。

3、判決。如果當(dāng)事人雙方不能就離婚房產(chǎn)分割糾紛達(dá)成一致意見，可起訴至人民法院，人民法院先會對該糾紛進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成將依據(jù)一定事實情況進(jìn)行判決。如果當(dāng)事人對此還是不服，可以在上訴期限內(nèi)提起上訴。

婚姻法司法解釋三有關(guān)房產(chǎn)的規(guī)定

第七條婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。

由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第十條夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

1、還未取得產(chǎn)權(quán)或未取得完全產(chǎn)權(quán)的房屋。

《婚姻法司法解釋(二)》第21條的規(guī)定，離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得完全所有權(quán)后，再由任何一方另行向法院起訴。這類房屋包括當(dāng)事人用標(biāo)準(zhǔn)價購買的擁有部分產(chǎn)權(quán)的房改房以及當(dāng)事人購買的但在離婚時還未能辦理產(chǎn)權(quán)的各類房屋。

對于房改房，若當(dāng)事人尚未取得產(chǎn)權(quán)證，是否可在離婚案件中得到處理值得商榷。房改購房屬于國家相關(guān)法規(guī)規(guī)定的政策性房屋交易，應(yīng)依據(jù)國家有關(guān)政策精神來進(jìn)行界定。國務(wù)院《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》規(guī)定：職工購公有住房，購買后擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)和使用權(quán)，有限處分權(quán)和收益權(quán)。因此，只要享有福利分房權(quán)利的職工，依照國家相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定，參加房改，交納了購房款，即對房改購得的房屋享有產(chǎn)權(quán)，不應(yīng)以未發(fā)放產(chǎn)權(quán)證而否定其權(quán)利。房改房的權(quán)利是國家明確規(guī)定的。

2、一方在婚前已經(jīng)取得完全產(chǎn)權(quán)的房屋。

一方在婚前已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證，不管有沒有支付全部購房款，房屋產(chǎn)權(quán)都應(yīng)歸該一方所有。即使在婚后用共同財產(chǎn)支付了部分的購房款，也不影響房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬，只是在這種情況下，另一方有權(quán)就這部分用共同財產(chǎn)支付的購房款要求分割或要求獲得補(bǔ)償。

3、雙方婚后出資取得的房屋。

(1)明確產(chǎn)權(quán)，不論房產(chǎn)證上是一方的名字還是雙方的名字，均為共同財產(chǎn)。

(2)明確產(chǎn)值，即明確房屋價值，按市場現(xiàn)價計算，不是按購買合同金額計算。

(3)分清權(quán)益部分和債務(wù)部分。因為涉及貸款，所以，要首先將未還貸款部分除去。比如，一套房子的購買價是100萬元，首付30萬元，貸款70萬元，現(xiàn)值120萬元，未還貸款是60萬元，夫妻可以分的部分就是120萬元-60萬元=60萬元，沒人可以分得30萬元。由得房一方繼續(xù)承擔(dān)未還貸款部分的本金和利息。

4、一方婚前支付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證的房屋。

夫妻一方婚前支付了全部房款并取得了產(chǎn)權(quán)證，就完全合法擁有了房產(chǎn)的物權(quán)，其增值部分，根據(jù)物權(quán)法原理，應(yīng)屬一人所有。

5、一方婚前支付了部分房款并取得了產(chǎn)權(quán)證，婚后繼續(xù)還貸的房屋。

雖然房產(chǎn)系一方婚前購得，但共同還貸部分，不論是由一方自己用工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有權(quán)益，另有約定除外。當(dāng)然，如果一方確實能證明其還貸資金來源于婚前財產(chǎn)，該部分不應(yīng)認(rèn)定為公共財產(chǎn)。

6、一方婚前支付了部分房款，婚后取得的產(chǎn)權(quán)證，婚后繼續(xù)還貸的房屋。

其實就是產(chǎn)權(quán)證取得與房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬有無關(guān)系的問題。

一種意見認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)證雖然是物權(quán)憑證，是證明房屋權(quán)屬關(guān)系的法定憑證，但并不意味著婚后取得房產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)是婚后財產(chǎn)，還是要將財產(chǎn)來源細(xì)分為婚前婚后兩部分。畢竟，財產(chǎn)期待的權(quán)益在婚前簽訂合同時就已經(jīng)取得，取得房產(chǎn)證的結(jié)果也是婚前訂立合同及付款行為所致。婚后取得產(chǎn)權(quán)證這一事實絕不意味著婚前個人財產(chǎn)權(quán)益婚后向夫妻共同財產(chǎn)形式轉(zhuǎn)化。

另一種意見認(rèn)為，夫妻一方婚前以個人名義辦理房貸，且用個人財產(chǎn)支付首期房款，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財產(chǎn)還貸，如果婚后取得房屋所有權(quán)的，無論登記于一方名下還是雙方名下，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，離婚時作為夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割。對于一方婚前支付的首期付款，由另一方返還一半;尚欠的貸款，作為夫妻共同債務(wù)，由雙方返還。

7、一方婚前支付了部分房款，婚后共同還貸，或一方用個人財產(chǎn)還貸但房屋升值，離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的房屋。

根據(jù)《婚姻法司法解釋(二)》第21條的規(guī)定，離婚時，雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由另一方另行向法院起訴。

8、婚前雙方出資，但婚前辦理產(chǎn)權(quán)證只有一方名字的。

實踐中還有這樣的情況，男女戀愛期間感情自我感覺不錯，婚前商議買房子。后雙方共同出資，出于各種原因，合同及產(chǎn)權(quán)證只寫了另一方的名字，一方?jīng)]有寫進(jìn)去。離婚時，另一方不承認(rèn)一方有出資，在不能證實自己有出資且不是贈與的前提下，一方的權(quán)益法院是無力保護(hù)的。也就是說，即使一方出了錢，但不能證明出資行為，法院是無法判決另一方給付一方補(bǔ)償款的。因此，在婚前購房時，這些帳一定要算清楚，不要以為感情好一切都會好，到時追悔莫及。