房產(chǎn)作為特定的不動產(chǎn)是每個家庭財產(chǎn)中的重中之重，但房屋的不動產(chǎn)特性，使得判斷其是否屬于婚前財產(chǎn)還是夫妻財產(chǎn)存在復(fù)雜性。那么究竟如何才能確定房屋的屬性呢?

離婚案件的房屋分割的各種情形

《物權(quán)法》，第九條規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。筆者認(rèn)為，房屋所有權(quán)的取得應(yīng)以登記為準(zhǔn)，即辦理房產(chǎn)證為準(zhǔn);在登記前，購房人取得的只是要求開發(fā)商履行購房合同的債權(quán)，并沒有取得房屋的所有權(quán)。但是我們不應(yīng)僅僅以登記為決定條件，還應(yīng)綜合分析案件事實，才能確定房屋的財產(chǎn)屬性。因為根據(jù)一物一權(quán)原則，一套房屋只能設(shè)定一個所有權(quán)，雖可以由兩個以上個人共有，但法律不允許對同一套房屋設(shè)定兩個以上的所有權(quán)。如果，夫妻雙方在房屋登記管理機(jī)構(gòu)登記和頒布的所有權(quán)證書上將該房屋的所有權(quán)人登記為一人、未明確二人為共有人的話，在分割房屋時一方將會遇到極大的舉證困難。因此，對于房屋的分割可以明確分為以下多種情形：

一、夫妻一方婚前購買房屋。又有以下不同情形：

1、婚前已登記在一方名下。根據(jù)《婚姻法》第十八條規(guī)定的一方的婚前財產(chǎn)歸夫妻一方所有。可以認(rèn)定為夫妻婚前財產(chǎn)。但是，該房屋以婚后夫妻財產(chǎn)償還的，那么在分割房屋時，應(yīng)當(dāng)明確用夫妻財產(chǎn)償還房屋債務(wù)的數(shù)額，并由擁有房屋一方以其個人財產(chǎn)將償還房屋債務(wù)數(shù)額的一半補(bǔ)償返還給另一方，另一方不享受房屋的所有權(quán)。

2、婚后登記在一方名下的。應(yīng)屬共同財產(chǎn)。婚前一方以支付的房款則屬于一方的個人財產(chǎn)，在離婚分割財產(chǎn)時應(yīng)區(qū)別出來。應(yīng)先以房子的價值歸還該款，雙方再對房屋進(jìn)行分配。

3、登記在雙方方名下的房屋屬共同財產(chǎn)。在離婚時，雙方直接對房屋進(jìn)行分配，雙方互不補(bǔ)償。

二、夫妻雙方婚前都出資購買房屋。分為以下幾種情形：

1、婚前登記在一方名下的房屋，屬其個人財產(chǎn)。若房屋所負(fù)債務(wù)，是以婚后財產(chǎn)清償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)認(rèn)定為以共同財產(chǎn)清償個人債務(wù)。在離婚分割財產(chǎn)時，擁有房屋一方應(yīng)當(dāng)返還給另一方支付的購房出資款以及婚姻期間用于償還的房屋債務(wù)的夫妻財產(chǎn)一半。

2、婚后登記在一方名下，或登記在雙方名下的房屋，、屬共同財產(chǎn)。在離婚時，雙方直接對房屋進(jìn)行分配，雙方互不補(bǔ)償。

三、父母為子女出資購房。根據(jù)《最高法院婚姻法解釋二》第二十二條規(guī)定，當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。若產(chǎn)權(quán)證登記在前辦理在出資人子女一方名下的，沒有明確表示贈與雙方的，則為贈與其本人子女，房屋歸其子女所有;產(chǎn)權(quán)證在婚后辦理，沒有明確表示贈與其本人子女的，視為贈與雙方，房屋歸雙方所有。

四、婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買房屋，離婚時尚未辦理權(quán)屬登記的。根據(jù)《最高法院婚姻法解釋二》第二十一條規(guī)定，離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用。

五、公房分割原則。法發(fā)[1996]4號司法解釋即《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》。

1、婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的。

2、婚前一方承租的本單位公房，離婚時，雙方均為本單位職工。

3、一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻雙方共同償還借款的。

4、婚后一方或雙方申請取得公房承租權(quán)的。

5、婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的。

6、夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的。

7、一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的。8、婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的。9、其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻均可承租的情形。但是我們應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：一方用個人財產(chǎn)取得，歸一方享有;一方或雙方用共同財產(chǎn)取得，歸雙方共同享有;用一部分個人財產(chǎn)，一部分共同財產(chǎn)取得，按各人出資比例享有。

六、夫妻共有房屋的價值分割。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(二)第八條規(guī)定：離婚協(xié)議中關(guān)于財產(chǎn)分割的條款或者當(dāng)事人因離婚就財產(chǎn)分割達(dá)成的協(xié)議，對男女雙方具有法律約束力。根據(jù)《最高法院婚姻法解釋二》第二十條規(guī)定，雙方對夫妻共同財產(chǎn)中的房屋價值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議時，人民法院按以下情形分別處理：

(一)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許;

(二)一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機(jī)構(gòu)按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償;

(三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣房屋，就所得價款進(jìn)行分割。