【案情簡介】

劉某于2012年4月購買了某房地產開發公司開發的房屋一套，雙方簽訂的商品房銷售合同其中一條約定：甲方(開發商)自房屋交付之日起90個工作日內辦好房屋所有權證，如未能按期辦理，乙方(買房人)有權解除合同，并可主張房屋總價的10%的賠償金。2012年10月底，該房地產開發公司將 驗收合格的房屋交付給劉某。2013年4月，該房地產開發公司才辦好房產證，但已經超過了合同約定的90個工作日。

劉某以合同有約定為依據，將某房地產開發公司訴至法院，要求該房地產開發公司支付違約金12萬元(房屋總價10%的賠償金)。

在法庭上，雙方各執一詞，其中爭議的焦點就是對“90個工作日內為乙方辦好房屋產權證”的理解是90個工作日內報送材料還是90個工作日內辦好房屋產權證并交付給業主。還有就是“乙方有權解除合同，并按房屋總價款的10%要求甲方賠償損失”的意思是解除合同和10%的違約金必須并用(即要解除合同才存在違約金的問題)，還是合同解除權與違約金請求權是兩個獨立的訴訟請求，選擇適用。 另外，違約金是否以實際損失為條件，開發商沒有給業主造成損失的，業主是否可以要求違約金。

【法院判決】

一審法院經審理后作出判決，認定某房地產開發公司構成違約，判令其支付劉某房屋總價5%的違約金共6萬元。

某房地產開發公司不服判決，以程序違法、適用法律錯誤等理由上訴，要求改判。二審法院審理后駁回某房地產開發公司的上訴，維持原判。

【法律解讀】

由于開發商的原因，買房人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，開發商應當承擔違約責任：商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于開發商的原因，導致買房人無法辦理房屋所有權登記，買房人可以通過訴訟請求解除合同和賠償損失。

目前雖然存在有不少開發商遲延辦理房產證的現象，但不少業主因為對相關的法律法規不了解，而不知道要不要去維權。有業主問，開發商逾期辦證，自己已經領取房屋所有權證，是否還可以告開發商?自己已經接收房屋了，是否還有權追究開發商逾期交房的違約責任?郭律師為此提醒說，業主領取開發商為其辦好的房屋所有權證書后仍然可以追究開發商逾期辦理房屋所有權證的違約責任，但必須在自從知道或應當知道權益受侵害之日起2年內，追究開發商的違約責任，否則，超過訴訟時效則會喪失勝訴權。

另外還需提醒，業主與開發商簽訂商品房銷售合同時，必須明確約定不能按期辦理房屋所有權證的違約責任，具體到多少金額或多少比例，如本案中房屋總價的10%。如果沒有明確的約定，即使開發商遲延辦理房產證構成違約，也不能要求開發商承擔違約金，只能要求開發商賠償損失，但業主必須舉證證明因為遲延辦理房產證給自己造成的損失是多少，否則也得不到法院的支持。