是否可以變賣(mài)劃撥土地上的房屋

可以，劃撥土地，在交納了土地出讓金后，是可以交易的。(前提是準(zhǔn)許買(mǎi)賣(mài))具體要問(wèn)當(dāng)?shù)氐闹鞴懿块T(mén)(國(guó)土局)。劃撥土地上的住房，在辦理土地證后是可以交易或者買(mǎi)賣(mài)的。

購(gòu)買(mǎi)劃撥土地的法律風(fēng)險(xiǎn)

其一，因買(mǎi)方不符合條件，國(guó)土局拒絕辦理過(guò)戶(hù)，導(dǎo)致交易無(wú)法完成

因企業(yè)基本均不符合使用劃撥土地的條件，原則上說(shuō)，直接以劃撥土地辦理過(guò)戶(hù)具有一定困難，可能會(huì)被國(guó)土局拒絕。待操作到過(guò)戶(hù)環(huán)節(jié)之時(shí)，買(mǎi)方通常已經(jīng)支付了大部分購(gòu)房款。因房屋無(wú)法過(guò)戶(hù)，買(mǎi)方所能選擇的，一般只能是通過(guò)訴訟，要求解除合同、追回已付款項(xiàng)，有條件的情況下?tīng)?zhēng)取賠償。但是，訴訟的勝負(fù)，取決于交易雙方誰(shuí)對(duì)劃撥土地的可轉(zhuǎn)讓性負(fù)責(zé)，而這并沒(méi)有法律直接規(guī)定，最終判定將取決于對(duì)交易細(xì)節(jié)的證據(jù)收集。同時(shí)，即使買(mǎi)方勝訴，款項(xiàng)能否收回，還取決非于能否有效克服執(zhí)行難問(wèn)題。

其二，國(guó)土局同意過(guò)戶(hù)，但要求補(bǔ)繳土地出讓金。

實(shí)踐中，國(guó)土局大多同意辦理過(guò)戶(hù)，但前提是必須提前補(bǔ)繳土地出讓金。此時(shí)賣(mài)方稱(chēng)已履行義務(wù)，不對(duì)補(bǔ)繳土地出讓金負(fù)責(zé)。對(duì)買(mǎi)方而言，則面臨要么終止交易，就合同解除問(wèn)題與賣(mài)方訴訟;要么先行補(bǔ)繳土地出讓金，待取得土地權(quán)證后，再針對(duì)土地出讓金支付問(wèn)題，與賣(mài)方訴訟解決。在我們辦理的一起實(shí)際案件中，買(mǎi)方選擇后者，即先取得房地產(chǎn)，再就土地出讓金訴訟。需要說(shuō)明的是，此類(lèi)案件并非買(mǎi)方或賣(mài)方一定勝訴，勝負(fù)關(guān)鍵取決于雙方的交易價(jià)格是否包括土地出讓金。

其三，因規(guī)劃等原因，劃撥土地?zé)o法轉(zhuǎn)為出讓土地，導(dǎo)致交易無(wú)法進(jìn)行。

熟悉房地產(chǎn)法律法規(guī)的買(mǎi)賣(mài)雙方，通常會(huì)在談判交易價(jià)格之初，即考慮到土地出讓金補(bǔ)繳事宜，因此一般不會(huì)發(fā)生過(guò)戶(hù)之后再就土地出讓金訴訟的問(wèn)題。但是，即使雙方已考慮到土地出讓金因素，也并不表示交易自此萬(wàn)事大吉。如前文所述，并不是任何情形下，國(guó)土局都會(huì)同意以補(bǔ)繳出讓金的方式，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。例如，筆者實(shí)際經(jīng)手的一宗案件中，買(mǎi)方同意補(bǔ)繳出讓金，且不糾結(jié)于價(jià)格高低，但國(guó)土局認(rèn)為該幅土地另有規(guī)劃，具有實(shí)施拆遷的可能性，因而不同意以補(bǔ)繳出讓金的方式繼續(xù)交易。

三、劃撥土地的法律風(fēng)險(xiǎn)控制

與大多房地產(chǎn)交易案件類(lèi)似，有關(guān)劃撥土地問(wèn)題的法律風(fēng)險(xiǎn)，也主要通過(guò)三層法律措施予以控制：

一是法律盡職調(diào)查。交易之前，先就目標(biāo)房地產(chǎn)做全面細(xì)致的法律盡職調(diào)查，了解劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地的可能性，了解土地出讓金的補(bǔ)繳數(shù)額，對(duì)可能導(dǎo)致交易受阻的規(guī)劃、環(huán)保等問(wèn)題一并予以關(guān)注。

二是合同防范。從合同談判，到合同條款的設(shè)置，結(jié)合目標(biāo)房地產(chǎn)的盡職調(diào)查結(jié)果，層層設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范條款，促進(jìn)交易流暢，同時(shí)在交易受阻時(shí)也可平衡退出。

三是訴訟解決。若交易受阻，或?qū)Ψ竭`約，則注意收集有利證據(jù)，依托交易合同，盡早訴訟解決，將風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍。

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