一、房屋征收的概念與法律特征

1、房屋征收的概念

房屋征收也叫房屋拆遷，是國家在征用或征收國有土地的過程中發生的一種社會現象，它與土地征收有著相同的性質和密切關系。所謂房屋征收，就是指國家為了城市發展的需要，根據城市的整體規劃，通過法定程序，對原土地上的房屋或其他構筑物進行拆除，并依法給予被拆除房屋及附屬物所有權和使用人安置和適當補償的行為。

2、房屋征收的法律特征

(1)國家意志性：房屋征收關系的發生，體現了國家意志。

(2)計劃性：A、國家建設需要B、法定程序(征收許可證)C、城市規劃

(3)民事協商與行政命令的交叉性：房屋征收是國家建設需要并經法定程序批準而進行，被征收人應服從國家的整體利益;但是在房屋征收過程中，凡涉及安置、補償的方式或數額等利益問題時，則征收當事人雙方的關系又屬于平等的民事主體的關系。因此，房屋征收既具有行政法律的性質，又具有民事法律的性質，具有交叉性。

二、房屋征收糾紛的概念與法律形式

1、房屋征收糾紛的概念

房屋征收糾紛，是指在城市房屋征收過程中，有關征收法律關系主體間，因房屋征收活動而產生的需要由第三方介入并處理的爭議或爭執。

從房屋征收的法律特征不難看出，房屋征收帶有國家的強制性，是一種強制性的法律行為，它不以被征收人是否同意為條件。同時根據法律規定，對被征收人又必須予以妥善安置與合理補償。說到底，房屋征收實際上是政府、征收人與被征收人三者之間的一個利益平衡與博弈的問題。

在這里，國家作為土地的最終所有人，當然要保證土地的保值和增值;而作為征收人，一般是房地產開發經營企業，要力圖讓其自身利潤最大化;而作為被征收人，房屋是其賴以生存的物質基礎，具有高價值的資產，絕不會輕言放棄。因此糾紛的產生在所難免。

2、房屋征收糾紛的幾種表現形式

按照房屋征收活動的性質，可以將房屋征收糾紛主要概況為兩種。

(1)是房屋征收當事人之間因房屋征收活動中的民事權利義務而產生的民事糾紛。包括因征收、安置、補償、補助等各項民事權利和義務的所產生的糾紛;

(2)是當事人對房屋征收的行政管理部門所作出的具體行政行為不服而產生的行政糾紛，包括與土地、規劃、建設、環保、房管等部門產生的爭議。

三、房屋征收補償糾紛的處理

1、明確補償的對象與補償的范圍

(1)補償對象：房屋征收補償的對象是被征收房屋及其附屬物的所有人或產權人，其中包括代管人。代管人包括私有房屋的代管人和國家授權的國有房屋或附屬物的管理人即房地產管理局。

(2)補償范圍：A、被征收房屋價值的補償;B、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;C、因征收房屋造成的停產停業損失的補償。對違章建筑、超過批準期限的臨時建筑不予補償，但對未超過批準期限的臨時建筑應給以適當補償。

這里需要特別注意的是，征收范圍確定后，凡對新建、擴建、改建房屋;改變房屋和土地用途;租賃房屋的行為，一律得不到任何補償。

2、合理選擇補償的方式

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第21條的規定：“征收補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換”。這兩種方式可以單獨使用，也可以結合使用。

3、重視征收房屋價格評估

(1)房屋征收估價的意義：A有利于房屋征收活動的有序進行。B有利于房屋征收主管部門加強管理。C有利于征收當事人加快協商進程。D有利于裁判及時處理糾紛

(2)房屋征收估價的范圍:房屋征收評估價格為被征收房屋的房地產市場價格，不包括搬遷補助費、臨時安置補助費和征收非住宅房屋造成停產、停業的補助費以及被征收房屋室內自行裝飾裝修的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和征收非非住宅房屋造成停產、停業的補助費，按照省、自治區、直轄市人民政府規定的標準執行。被征收房屋內自行裝飾裝修的補償金額，由征收人與被征收人協商確定，協商不成的，可以通過委托評估機構的評估價格來確定。

(3)估價的方法：市場比較法權重調整法

(4)估價的原則：獨立、客觀、公正、合法、自愿原則、回避原則、公示原則

(5)估價的程序：A選擇評估機構B實地勘察C確定價格D公示初步估計結果E對估計報告異議的復核F專家委員會技術鑒定

(6)如何完善評估機構：脫鉤，側重，領會，效率

4、認真簽訂《房屋征收補償安置協議》，及時對協議進行公證。

(1)簽訂的基本原則：A合法原則：程序，內容，形式均要合法。B平等協商原則

(2)主要條款：A標的物。B被征收房屋及安置房屋的面積、質量與四至。C安置與補償。D履行期限。E安置地點與面積。F安置房產權的歸屬。G違約責任。H當事人認為需要訂立的其他條款。

(3)協議的公證

5、目前在房屋征收補償糾紛中，有兩類問題最難處理：

(1)是如何認定被征收房屋的性質即是住宅用房還是營業性用房，性質不同補償標準不同，甚至差異非常巨大;

(2)是對被征收房屋承租人的權益保護問題。

四、房屋征收安置糾紛的處理

1、明確安置的對象和安置方式

(1)安置對象：包括被征收房屋的所有權人或承租人

(2)安置方式：包括原地安置(就地或回遷安置)與異地安置(外遷安置)

2、正確把握安置的原則

(1)按原面積妥善安置原則

(2)鼓勵遷往市區邊緣和人口稀疏地區原則

(3)等價交換原則

(4)先安置后征收原則

3、征收人對被征收人的安置責任

(1)依法支付被征收人的搬遷補助費、停產補助費與臨時安置補助費。

(2)不得擅自延長過渡期限。

(3)確保安置房屋的質量和安全使用

4、認真簽訂《房屋征收補償與安置協議》并及時對其進行公證。

5、幾種特殊情況的征收安置，如使(領)館房屋、軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡等房屋設施的征收;屬于征收范圍內的墳墓征收等。