房產設置抵押權怎么進行：

買房子一定要得到該房產的產權，否則你的合法權益無法得到保障。但是，在購房時你一定要注意，你想購買的房子是否已經設置抵押權。

開發商在進行商品房的開發過程中，往往出于融資的需要，以先取得的全部或部分國有土地使用權或正在建設中的工程作為抵押物向銀行申請貸款。根據我國《擔保法》的規定，未經抵押權人同意，抵押人(一般為借款人)不得處置抵押物。因此，在抵押權尚未解除的情況下，開發商預售商品房前必須經享有抵押權的銀行同意，且保證預售所得款項先用于償還貸款，買賣雙方才能順利辦理產權過戶。

因此，在購房前買家核驗開發商出示的國有土地使用權證時，須注意該證書上“有關他項權利證明”欄內是否注明有上述抵押情況。如有上述情況，買家應注意核驗自己購買的房產是否屬于已抵押的部分。由于個別開發商未能按期償還銀行貸款，造成銀行不愿放棄其在開發項目上設置的抵押權，導致買家無法順利取得產權證。

抵押權：

抵押權是指債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產作為債權的擔保，債務人未履行債務時，債權人依照法律規定的程序就該財產優先受償的權利。債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。如某人向銀行申請貸款，并以自己的住房作抵押，這時銀行即為抵押權人。

房產抵押權如何實現?抵押是一種民事法律關系，抵押權人與抵押人在法律上有平等的法律地位。這就決定了抵押必須在雙方自愿的原則上進行，并應符合《擔保法》規定的平等、自愿、等價、有償的一般原則。

抵押合同屬于擔保合同，依照主合同履行債務是債務人的義務。依據《物權法》的規定，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押房地產折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押房地產。抵押房地產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

依據《物權法》的規定，同一房地產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產所得的價款依照以下規定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償;抵押權已登記的先于未登記的受償;抵押權未登記的，按照債權比例清償。

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