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寧波
轉按揭新增的豈止是擔保費
廣州市房管局出臺了新的二手房交易新規定———《關于已設定抵押房產辦理轉移登記業務流程調整的通告》,把遞件和辦理房產證抵押登記(簡稱入押)兩大項業務同時進行。
由于遞件和入押同時進行,市民在遞件時除了必須交銀行的按揭合同,還需要交一份由業主原按揭銀行出具的“終止涂銷聲明”的函,當中要有銀行同意房管局把轉按揭交易中需要辦理的涂銷、再抵押、轉移登記等業務合并的內容。
但“銀行出具這個函也有條件,就是業主必須還清貸款,沒有還清貸款的必須有擔保公司的擔保”,這就意味著沒有能力還清貸款的市民,要么通過墊資贖契來還清貸款,再辦新的抵押,要么就只有找擔保公司做借證擔保。由于墊資贖契要收取貸款額2%-3%/月的費用,比擔保費貴得多,所以辦理二手房交易的市民退而求其次選擇擔保途徑。
這條新聞雖然看似只是嚴格了二手交易的程序,但是對二手交易實際的影響遠非那么簡單。
細算一筆賬,目前各大按揭公司下屬的擔保公司,辦理這項擔保業務收費為貸款額的1%-1.5%/月。由于這筆擔保費是在遞件前發生的,一直擔保至完成遞件辦證為止,正常情況下需要30個工作日,即一個半月的時間。如果資料不齊,時間可能更長一些。如一筆60萬元的貸款,就得支付9000-13500元的擔保費;一筆100萬元的貸款,就得支付15000-22500元的擔保費。
一般情況如果業主是“實收”賣樓的,那么意味著這筆費用就落到了買家身上。雖然看似只是交易成本和費用增加,但是,對二手交易的打擊也是顯而易見的。而這背后,更是折射出銀行憂患意識的加重。在二手交易中,增加對產權的完整性的保障和監控,能夠有效規避在目前“樓價下行”預期下,炒家的風險轉移成本。
此外,按照新規定遞件交易時要同時遞交按揭合同,房管局就可以同時比對買房雙方的買賣合同報價、按揭合同中銀行對房屋的評估價和房管局自身對房屋的評估價來確定房屋報稅價格,這樣買家就很難通過報低成交價來避稅。
種種的小舉措,都釋放出對二手房交易市場規范和防范的信號。對炒樓客而言,以逐利為目標的買賣交易,憑空增加的付出成本,肯定會讓不少人多思量和計算。而對銀行而言,程序的嚴格,能夠規避掉不少風險,何樂而不為呢?
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