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寧波
房地產抵押是什么
1.可抵押的房地產。依抵押權理論，只有抵押人有處分權的可依法流通且具有獨立交換價值的財產，方可成為抵押權客體。城市房地產管理法規定，以下兩類房地產可以設定抵押權：
(1)依法取得的房屋所有權連同該房屋所占用范圍內的國有土地使用權。這里所指的土地使用權，包括出讓、劃撥兩種國有土地使用權。
(2)以出讓方式取得的國有土地使用權。
該類土地使用權在無地上房屋或地上房屋未建成時可單獨成為抵押權客體，而劃撥土地使用權則只能同地上房屋一同成為抵押權客體。
2.程序。設定房地產抵押時，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同，當事人憑土地使用權證書、房屋所有權證書到不動產登記機關辦理抵押登記。
3.劃撥土地上房地產的抵押。以劃撥方式取得的土地使用權不得單純設定抵押，但如果該土地上有房產，以房產設定抵押時需同時抵押房屋所占用的劃撥土地使用權。這時由于抵押人對土地無處分權，需按劃撥土地使用權轉讓的規定，報有審批權的人民政府審批，同時由于抵押人對土地無完全收益權，故設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。
4.新增地上物處置。房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，因新增房屋與抵押財產無法實際分割，可以依法將士地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
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