根據《中華人民共和國物權法》第203條以及《中華人民共和國擔保法》第59條的規定，最高額抵押，是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形的，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。

最高額抵押有如下特點：

(1)最高額抵押是限額抵押。抵押人與抵押權人協議約定抵押財產擔保的最高債權限額，無論將來實際發生的債權如何增減變動，抵押權人只能在最高債權額范圍內對抵押財產享有優先受償權;

(2)最高額抵押是為將要發生的債權提供擔保?！皩⒁l生的債權”，是指設定抵押時尚未發生，在抵押期間將要發生的債權;

(3)最高額抵押所擔保的最高債權額是確定的，但實際發生額不確定。設定最高額抵押權時，債權尚未發生，為擔保將來債權的履行，抵押人和抵押權人協議確定擔保的最高數額，在此額度內對債權提供擔保;

(4)最高額抵押是對一定期間內連續發生的債權提供擔保。

“一定期間”，不僅指債權發生的期間，更是指抵押權擔保的期間?！斑B續發生的債權”，是指所發生的債權次數不確定，且接連發生?！耙欢ㄆ陂g內連續發生的債權提供擔?！保侵冈趽５淖罡邆鶛囝~限度內，對某一確定期間內連續多次發生的債權提供擔保，如最高額債權額為100萬元，擔保期間為一年，那么，在一年內，不論發生多少次債權，只要債券總額不超過100萬元，這些債權都可以就抵押財產優先受償。

《房屋登記辦法》第五十條規定，以房屋設定最高額抵押的，當事人應當申請最高額抵押權設立登記。第五十一條規定，申請最高額抵押權設立登記，應當提交下列材料：

(一)登記申請書;

(二)申請人的身份證明;

(三)房屋所有權證書或房地產權證書;

(四)最高額抵押合同;

(五)一定期間內將要連續發生的債權的合同或者其他登記原因證明材料;

(六)其他必要材料。

第五十二條規定，當事人將最高額抵押權設立前已存在債權轉入最高額抵押擔保的債權范圍，申請登記的，應當提交下列材料：

(一)已存在債權的合同或者其他登記原因證明材料;

(二)抵押人與抵押權人同意將該債權納入最高額抵押權擔保范圍的書面材料。

以房屋設立最高額抵押權，登記機構應當記載最高額抵押當事人、債務人的姓名或名稱，以及最高債權額和債權確定期限。因此，申請人應當注意：

(1)最高額抵押合同應當約定最高額度，并明確債權確定期限;

(2)提交的主債權證明材料應當是一定期限內將連續發生的債權的合同或者其他證明材料，比如，可以是一個授信合同，或者連續買賣協議等;

(3)注意區分債權確定期限和債務履行期限，兩者并非同一概念，以銀行授信合同為例，一般銀行會約定信用額度使用期間和最長借款期限，信用額度使用期間即為登記簿應當記載的債權確定期間;

(4)登記簿不記載債務履行期限，最高額抵押是為多個將來可能發生的債權提供擔保，設立抵押時，每個債權對應的債務履行期限尚未確定且很難一致，因此無法在登記簿上進行記載。此外，最高額抵押權設立前已經發生的債權如需納入擔保范圍的，當事人應提供同意的書面材料。