房地產(chǎn)抵押評估有哪些注意事項(xiàng)

1.房地產(chǎn)抵押中價(jià)值的構(gòu)成與其它情形下房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成的不同

房地產(chǎn)抵押是對債權(quán)的一種擔(dān)保形式，房地產(chǎn)的抵押價(jià)值應(yīng)能充分保證對抵押人債務(wù)的清償能力。房地產(chǎn)的抵押價(jià)值應(yīng)是在處置抵押物時(shí)可實(shí)際用于償債的部分。由于在處置抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款中土地使用權(quán)出讓金和稅金將優(yōu)先交付國家，剩余部分才能使債權(quán)人優(yōu)先受償。因此，在用成本法評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)計(jì)入應(yīng)交國家的土地使用權(quán)出讓金和稅金，在用市場比較法和收益法評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，也應(yīng)從比較價(jià)值和收益折現(xiàn)價(jià)值中扣除土地使用權(quán)出讓金和稅金。

2.評估時(shí)的預(yù)測分析

資產(chǎn)以及一般性的房地產(chǎn)交易中轉(zhuǎn)讓、出租等其它類型的價(jià)值評估，是對財(cái)產(chǎn)當(dāng)前現(xiàn)實(shí)價(jià)值的評估。而房地產(chǎn)抵押評估是為了對債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保，該價(jià)值評估是對未來債務(wù)清償價(jià)值的評估，因此房地產(chǎn)抵押評估應(yīng)充分考慮未來抵押期間房地產(chǎn)市場的變化情況。

3.抵押房地產(chǎn)土地使用權(quán)的狀況以及土地使用權(quán)出讓金的交付

土地價(jià)值將占到一般商品房房價(jià)總價(jià)的20～40﹪，因此地價(jià)是房地產(chǎn)抵押價(jià)值的一個(gè)重要組成部分。而地價(jià)中包含的國有土地使用權(quán)出讓金是不能作抵押的。房地產(chǎn)抵押人得到的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)性質(zhì)可能是國有的，也可能是集體的;取得土地使用權(quán)的方式可能是有償?shù)模部赡苁菬o償?shù)模褐Ц兜耐恋厥褂脵?quán)出讓金或轉(zhuǎn)讓金可能是全部的，也可能是部分的。這些都將影響房地產(chǎn)抵押評估價(jià)值。因此，在評估前，一定要弄清這些情況，才能準(zhǔn)確地進(jìn)行價(jià)值評估。比如：集體所有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，需要辦理國家征用手續(xù)，因此在決定集體土地上的房屋抵押價(jià)值時(shí)，不僅要扣除土地使用權(quán)出讓金，還要扣除有關(guān)的征地費(fèi)用;對于無償劃撥的國有土地使用權(quán)，在評估其抵押價(jià)值時(shí)，一定要扣除補(bǔ)償?shù)貎r(jià)的費(fèi)用;對于有償出讓的土地使用權(quán)，在評估其抵押價(jià)值時(shí)，一定要了解其出讓金的交付情況等等。各地政府對國有土地使用權(quán)出讓金或轉(zhuǎn)讓金支付的要求也是各不相同的，有要求一次付清的，有要求分若干次付清的，也有補(bǔ)交多少出讓金，相應(yīng)批準(zhǔn)多少面積房產(chǎn)銷售的。因此，評估人員一定要注意分清上述各種情況，不應(yīng)因地價(jià)情況不明而造成估價(jià)不實(shí)。

4.關(guān)于房地產(chǎn)的再次抵押

按照《房地產(chǎn)法》和《擔(dān)保法》的規(guī)定，同一宗房地產(chǎn)可以設(shè)定兩個(gè)以上的抵押權(quán)，即房地產(chǎn)抵押后，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的金額部分可以再次進(jìn)行抵押，但再次抵押金額不得超出房地產(chǎn)抵押價(jià)值的余額。因此，評估人員在評估再次抵押房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)在報(bào)告中明確說明是否已扣除前一次擔(dān)保的債權(quán)金額，以免發(fā)生誤導(dǎo)。

5.關(guān)于個(gè)人住房擔(dān)保貸款的特殊性

個(gè)人住房擔(dān)保貸款是購房人在先付首期房款后，與銀行簽訂以其所購房屋作為抵押物的抵押貸款，銀行將余款一次性貸給購房人，購房人在一定期限內(nèi)分次償還。其抵押特點(diǎn)是：①抵押折扣率一般較低，一般是50～70﹪;②抵押期較長，最長年限可達(dá)30年;③還款形式為按月或季分次償還。因此對個(gè)人住房抵押價(jià)值評估時(shí)，評估基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)選用住房交付日期。只有這樣，才能使住房的抵押價(jià)值與住房的買賣價(jià)格的狀態(tài)條件相一致。

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