關于“誠意金”問題

一、“誠意金”的性質

首先，與定金、違約金在法律上有明確規定不同，在我們國家相關法律中并沒有規定“誠意金”，對誠意金的收取和處分規則均沒有。

其次，根據民法的“契約自由，意思自治”原則，只要協議雙方平等協商，對“誠意金”的處理明確約定，沒有違反法律規定的，應該說該約定是有效的。所以，以一句“于法無據”一概否定誠意金的收取也是不對的。關鍵是收取誠意金時，中介或開發商有無履行告知義務;是否是平等協商達成的，是否涉及不平等合同、霸王條款。

二、“誠意金”轉“定金”

“定金”指合同當事人為保證合同履行，由一方當事人預先向對方交納一定數額的錢款。合同完全履行的，定金抵作價款或者收回，給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，雙倍返還定金。

1、誠意金不能按照定金罰則處理

根據最高院關于《擔保法》的司法解釋，當事人約定了“留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金”的，但沒有約定為“定金”的，都無權要求按照“定金罰則”處理。可見誠意金不能按照定金罰則處理，下家或上家撤回買賣意向時，中介或開發商無權罰沒誠意金，可以要求返還;反之，對方違約的，交付誠意金方也無權要求對方雙倍返還。

2、合同約定誠意金轉化為定金

有很多中介在合同中約定，議價成功的，所交納的誠意金即轉化為定金。這樣的約定不違反法律規定，應該說是有效的。下家或上家在簽議定書、居間協議、代理協議等時，要看仔細，當然中介應該予以說明。一旦簽訂了含有誠意金轉化為定金條款的協議，議價成功后，交付誠意金方違約的不能再要回來，收取方違約的則要雙倍返還。

三、中介能否自己罰沒“誠意金”

實踐中有很多下家或上家在交付“誠意金”后反悔，向中介索要遭到拒絕。有的中介聲稱要罰沒誠意金，有的稱抵作中介費。其實，中介這樣做的違法的，中介公司在房屋買賣中一般充當居間介紹或作為買或賣一方的代理人。

如果中介公司以居間人身份出現，則是獨立于買賣雙方之外的第三者，根據《合同法》第426條規定，“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，根據居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。”第427條規定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。”可見，提供居間服務的中介只有在促成房屋買賣雙方合同成立的情況才要求支付居間費;如果因委托人原因居間不成，可以要求支付居間活動產生的費用(如交通費等)。

如果中介是買賣雙方中一方的代理人，根據《合同法》第405條規定“受托人完成委托事務的，委托人應當向其支付報酬。因不可歸責于受托人的事由，委托合同解除或者委托事務不能完成的，委托人應當向受托人支付相應的報酬。當事人另有約定的，按照其約定。”。可見，中介作為一方的代理人要按照委托合同的約定從事代理活動,根據約定收取報酬。

因此，中介公司是無權罰沒“誠意金”的，也不能以抵作中介費了事，是不是支付居間費，要看居間成功與否;是不是支付委托代理報酬，要看委托合同的約定。