一、建筑工程發包人條件是什么

　　1.必須具有籌建許可證

　　根據《企業法人登記管理條例施行細則》第57條規定，登記主管機關對申請籌建登記的企業，在核準登記后核發《籌建許可證》。一般認為，未領取籌建許可證的，不具有簽訂建設工程合同的相應權利能力和行為能力。

　　2.必須辦理了建設工程規劃許可證

　　《城鄉規劃法》第40條規定：在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。

　　通過該規定可以看出，建設工程發包人取得建設工程規劃許可證是其對外發包的基本條件。

　　3.必須辦理了建設用地規劃許可證

　　根據《城鄉規劃法》第37條規定：在城市、鎮規劃區內以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，經有關部門批準、核準、備案后，建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出建設用地規劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門依據控制性詳細規劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發建設用地規劃許可證。因此，建設單位如果沒有用地批準手續，也就沒有資格與施工單位簽訂施工承包合同。

　　4.必須具有建設工程所在地塊的立項批文。

　　二、如何確定建設工程的發包人

　　1.如何準確分析判斷建設工程的發包人。

　　建設工程的發包人是指在建設工程合同中，具有工程發包主體資格和支付工程價款能力的當事人以及取得該當事人資格的合法繼承人。作為合格的發包人應具有法人資格或者對外能獨立地承擔民事責任，發包工程時需持有建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、土地使用證等證件。建設工程項目依法應報建、立項、審批，辦理相關手續，建設單位辦理合法的手續后，才能對工程對外發包。如何準確判斷建設工程的發包人，首先，應審查是否具備一個發包人的主體資格，是否具有建設工程項目的合法手續;其次，審查各種審批文件上的建設單位的主體是否與發包人的主體相一致。作為建設工程的發包人應具有合法性，才能成為法律意義上的發包人。

　　在建設項目的建設方主體資格上，我國《城市房地產開發經營管理條例》對房地產開發經營企業，還作出的一些具體要求的規定。根據我國《城市房地產開發經營管理條例》第九規定：“房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。”從此規定可以看出，房地產開發經營企業在具體開發項目時，應具備相應的資質條件。當然，房地產開發經營企業只有在開發項目主體資格合法的基礎上作為發包人對外發包工程時，也才可能是合法的發包人。實際建設工程項目中，有的是合作建設項目，一方出資，另一方出地等情況，在確定發包人主體資格上，要具體分析。我國《房地產管理法》第27條規定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。”合作開發房地產項目中，有的合作各方共同組成新的法人實體;有的合作各方組成合伙性質;有的合作各方僅為協作性質。在判斷合作各方誰具有發包主體資格時，要從合法性上來判斷，是否具合法有開發資質，手續是否完備。

　　2.承發包糾紛中的確定發包人作為被告的范圍和依據。

　　承包人在簽訂建設工程承包合同時，有些因審查發包人主體資格不嚴，在發包人主體資格都沒有搞清楚時，就簽訂了建設工程承包合同，當發生糾紛時，不知以誰為被告起訴對自己更有利，更能維護合法的利益。有明確的被告是提起訴訟的條件之一，要提起訴訟，就要解決被告的訴訟主體資格問題。建設工程承發包糾紛中，經常會出現因拖欠工程款、質量、工期、造價確定等問題發生糾紛，當發生糾紛后，承包人如何選擇確定誰作為被告，就顯得尤為關鍵。有時承包合同中的發包人與實際上的發包人不是同一個主體，有些是合格的主體，有些不是合格的主體，確定發包人作為被告，應從簽訂合同的主體、合同的權利和義務、與合同的關系、民事責任承擔及法律適用等方面來考慮。可以依據合同將簽訂合同的發包人確定為被告;在共同發包中，將合同中各個發包人都列為被告;簽訂合同的發包人與實際上的發包人主體不一致的情況下，就要找出實際上的發包人，以便確定將誰列為被告較好或者是將簽訂合同的發包人和實際上的發包人列為共同被告。在建設工程承包合同糾紛中，確定發包人為被告時，應根據案件本身的事實和有關法律規定，綜合考慮，這樣，才能最終達到訴訟的目的。